房地産開發商在最嚴厲調控下全身而退

專題:“安居”為本 加強保障性住房建設

　　佈局調整、資金突圍、商業模式重構，令開發商在“史上最嚴厲調控”下全身而退

　　據財經國家週刊報道 調控大年，開發商仍然有一個豐收之年。

　　新年後，香港的內地房産股走出一波“小陽春”。“華南五虎”中的碧桂園(2007.HK)、富力地産(2777.HK)和雅居樂(3383.HK)，股價漲幅均超過10%；五礦建設(0230.HK)、沿海家園(1124.HK)等小盤地産股，漲幅也衝過6%。

　　此前的2010年12月底，A股地産板塊提前啟動，萬科(000002.SZ)、保利(600048.SH)、金地(600383.SH)等多支地産股強勢漲停，其後走勢明顯強于大盤。

　　股價的上漲，源於業績的向好。

　　2010年12月1日，萬科對外宣佈，公司銷售業績提前一個月突破千億元大關。調控之年，這家國內最大的地産開發企業交出了一份史上最靚麗的年報。

　　實現突破的不僅是萬科。

　　中國房産信息集團公佈的統計數據顯示，2010年共有6家開發商銷售金額超過500億元。即使排名第十的富力地産，年銷售金額也達到321億元。相對於2009年，“前十”的門檻提高了100億元。

　　在“史上最嚴厲調控”下，憑藉過去數年間多輪調控中積累的應對經驗，開發商全身而退。

　　有業內人士認為，此輪地産調控儘管來勢洶洶，但從最終的結果看，開發商仍敏銳的發現了調控中的盲點：二三線區域市場、高端住宅和商業地産。以萬科為例，“堅持快速週轉和戰略縱深，做主流住宅，這是其2010年業績突破的主因。萬科已經大幅提高二、三線城市的業務佔比，近90%産品為140平以下的普通住宅。”易居中國的一位分析師表示。

　　佈局調整只是應對策略之一。轉戰商業地産及對産品線做出調整，也成為開發商在調控盲點下套利的主要手段。

　　調控盲點

　　面對主管部門在北京、上海、深圳等一線城市的“嚴防死守”，廣泛佈局二三線城市、乃至四線城市，成為多數開發商的選擇。不少開發商高層與行業分析師均對《財經國家週刊》表示，正是此種戰略調整造就了開發商2010年的銷售業績。

　　中國房産信息集團(CRIC)提供的數據顯示，2010年銷售數據前二十家開發商中，一線城市的貢獻率正在下降，由2009年的39%降至2010年的30%；而二線城市的貢獻率則由48%升至54%。

　　CRIC分析師崔琳表示，從區域成長性來看，二線及三四線城市的地産市場仍處於發展階段，上升空間較大，尤其城市化進程的加速，提供了大量剛性需求。從政策及市場的穩定性來説，“二三線城市受調控的影響遠遠低於一線城市”。

　　國信證券首席地産分析師方焱對《財經國家週刊》表示，“2010年業績好的企業，無論萬科還是恒大、碧桂園，他們都是二三線城市賣得好。”

　　儘管利潤率有待提高，但政策風險使得開發商走出一線城市的腳步不斷加快。

　　CRIC報告指出，以行業龍頭萬科為例，其2010年年內新增土地中近50%建築面積項目位於三四線城市，中海年內新增土地中35%位於三四線城市，與一二線城市的地位幾乎相當。

　　“大型開發商佈局重心轉向，已是不爭的事實。而隨著企業新增土地和項目的開發，三四線城市的商品住宅量成交無疑將迎來一輪高峰。”崔琳説。

　　佈局的變化令開發商避過調控之手，而房價高企的背景之下，政策風險依然存在。從過去的數輪調控經驗看，商業地産才是開發商真正的避風港。

　　“長遠來看，做好商業地産，再反哺住宅也是調控下的一種辦法。”國信證券一位分析師表示。

　　依照國外經驗，商業地産是住宅之後的更高級階段。對僅有20年曆史的中國房地産業來説，商業地産還遠未成氣候，但調控正在改變這一進程。

　　國泰君安的一份報告將當前開發商的商業模式分為六類：快速開發的萬科模式，側重産業切入和城投平臺的“胡雪岩”模式，起家于建築施工的“前店後廠”模式，追求産業創新的“地産金融”模式，現金奶牛的商業地産持有經營模式和“住宅銷售+商業持有”的萬達模式。

　　“回歸産業和商業模式的根本，長期來看，銷售+持有模式有著終極意味。”國泰君安首席地産研究員孫建平説。

　　置身北京東三環中路的建外SOHO樓下，對面贏嘉中心的樓頂已悄然立起萬科的招牌。2010年10月21日，久陷“轉商”傳聞的萬科在北京邁出實質一步，以11.5億元購得這棟原屬中信地産的寫字樓，建築面積超過4萬平方米。

　　北京萬科總經理毛大慶隨後表示，將投入3億元重新改造此項目。對“只做住宅”的萬科，這是轉戰商業地産以來最大一筆投入。

　　2010年12月11日，萬科副總裁肖莉對《財經國家週刊》表示，萬科接下來會關注一些城市的舊改項目，而這些項目在出讓時，地方政府往往已有商業規劃要求。分析人士指出，保利、華潤兩家央企，在2009年拿地成績突出，相當一部分均通過此種方式獲得。

　　分析人士認為，萬科的轉變一方面拜外部環境所賜，亦有因競爭對手産生的內生動力。萬科高層曾公開表示，公司的真正對手是專注商業地産的萬達，萬達2010年上半年銷售金額達360億元，前三月一度超越萬科。

　　2010年12月初，鬱亮在萬科銷量破千億後表示，“要試圖去找那些在行業裏面受到波動影響最小的領域”。

　　商業地産游離於此輪調控之外，不僅是萬科，也正成為更多公司的首選。

　　2010年11月30日，金地董秘徐家俊對《財經國家週刊》表示，希望“在做好住宅的基礎上，發展好我們的商業地産業務”。

　　經歷年中的人事變局後，金地的2010年業績並未受太多影響。截至10月31日，銷售金額為198.26億元，距210億元的年度目標僅一步之遙。但與同期公佈三季報的萬科和招商相比，金地的利潤率最低。

　　“公司到了一定規模，必須有業務多元化的考慮。”徐家俊在談及加大商業地産比重原因時表示。其對政策的研判也加速了這一過程，“十二五規劃提出拉動內需，而消費是重大的內需，商業地産的前景自然被看好。”徐家俊説。

　　商業地産在金地集團的業務版圖中並不大，僅有位於北京東長安街的金地中心可計入。徐家俊表示，“我們希望把比重加大，但也不會特別大，我們還是以住宅為主的公司。”

　　與萬科和金地相比，招商地産(000024.SZ)對商業地産的期待更為迫切。其在2010年的銷售目標定為150億元，但接近招商地産的人士透露，“到11月底只完成100億元多一點，到年底可能無法完成。”而公司年初宣佈的290萬平方米的開工計劃，在2010年11月底尚有一半未實現。

　　在此窘境下，深圳市政府對前海區域的重新規劃，為招商地産加碼商業地産提供了巨大的政策支撐。

　　招商地産的大股東為蛇口工業區，在前海擁有200萬平方米的土地，另在緊鄰前海的蛇口片區擁有200萬平方米的土地儲備，多數已經完成拆遷和一級開發，隨時可注入上市公司。而招商地産目前的土地儲備也不過1100萬平方米。

　　按照規劃，招商局將在此投入600億元，重新規劃佈局。“這給招商地産帶來很多機會，我們接下來將花費很多心思做這一片區域的商業。”2010年11月25日，招商地産董秘劉寧對《財經國家週刊》表示。

　　萬通地産(600246.SH)、碧桂園等開發商高層均表示，在商業地産打造上已有大動作。“以前的明星是住宅，接下來的明星是商業不動産。”12月9日晚間，萬通地産董事長馮侖如此斷言。

　　此外，住宅産品的高端化，成為開發商另一考慮。

　　CRIC研究報告顯示，從單個項目銷售來看，高端物業一直維持較好的成交態勢，如杭州的藍色錢江，太原的星河灣等項目成交量在2010年均出現上漲。分析師崔琳表示，“對相當一部分避險投資者而言，高端物業因稀缺性和高附加值，始終成為投資和抵禦通脹的首選。”

　　碧桂園內部人士透露，公司正在加快高端産品的打造。2010年11月，其位於廣東增城的獨棟別墅項目開盤，“吸引大量廣州和香港的客戶”。

　　金地董秘徐家俊透露，其在上海的趙巷項目，也會打造為高端項目，將成為上海分公司2011年的銷售重心。

　　2010年12月初，龍湖地産北京分公司銷售部門人士對《財經國家週刊》記者透露，龍湖北京銷售額首破百億，依賴於高端項目的發力。“這部分客戶群基本不受影響。”