易憲容：住房限購令對遏制高房價作用有限

    2010年國十條後，國內前後有16個城市出臺了居民住房限購令。昨天媒體披露，限購令這種調控方式向二、三線城市蔓延，鄭州、太原、武漢、昆明等地正在制定限購住房的細則。

    所謂限購令就是地方政府出臺限制居民購買住房的規定，儘管媒體對它作了大量渲染，以為地方政府會與中央政府一起將房市調控進行到底，擠出房地産市場泡沫。其實地方政府出臺這些政策僅是給中央政府一個姿態，抑制炒房的實際效果如“水中月、鏡中花”，不僅作用有限，反而成為各地居民涌入住房市場的信號。

    從這些住房限購令的內容來看，變化最大的是去除2008年下半年以來各種離譜的托市政策，比如買房上戶口（把無價政策變為有價産品），買房可享政府補貼等。其它內容還有，只准許當地居民可再購買一套新房，不準第三套以上住房的貸款及不準異地住房貸款，不許外國投資者進入住房市場等。

    也就是説，這些住房限購令表面上是只允許當地居民在政策鎖定期間再新購一套房，實際上卻告訴了市場另一個信息：當地的住房購買者，無論你原持有多少套住房，你只要願意，仍可再購一套房；既然現在購買住房有限制，每一人或每一戶只能有購買一套住房的指標，那就不要浪費這難得的購買住房指標，涌入市場購買住房吧。正因為如此，地方政府的限購令實際上是在鼓勵人趕快進入市場，否則就會錯過買房機會。

    假定地方政府的真意確是要限制炒房，那就應該嚴格執行2010年的國十條及央行的275號文件。從這兩個文件的要義來看，政府希望用差別化的住房信貸政策來遏制住房市場的投機炒作，讓2008年下半年出臺的131號文件及302號文件過度擴張的信貸政策回歸到常態。比如，差別化的個人住房信貸政策的核心內容，不僅要求停止第三套以上按揭貸款及個人異地住房按揭貸款，而且也要求各商業銀行對個人住房按揭貸款採取差別化的政策。比如第一套住房的個人貸款以風險定價；第二套以上住房的貸款的首付比例及利率全面提高。

    如果第三套以上的住房按揭貸款及異地按揭貸款完全禁止，那麼投機炒作者就沒有了涌入住房市場的金融工具。一旦住房交易的金融杠桿萎縮，即意味著沒有人來接盤或參與住房投機炒作，那就不需要靠什麼住房限購令來限制人進入房市了。

    從以上分析可以看到，地方政府的住房限購令出臺不出臺、取消不取消，對遏制房價作用將十分有限，出臺這些政策更多的意義在做樣子，以説明地方的房地産調控是緊跟中央的。

    根據國家統計局的數據，房價仍在大漲。比如北京，2010年的房價就上漲40%以上。同時，在2010年12月份及2011年1月份，全國住房銷售同樣又回到量價齊升的態勢上。這就是地方政府住房限購令所達到效果。可見，對於地方政府的住房限購令，無論是媒體還是政府職能部門不要過高地估計它能夠起到多少作用，現在該是全面退出的時候了。要讓國內住房市場得到真正的調整，就得有嚴格的住房信貸政策及嚴厲稅收政策（比如對住房交易流轉稅及住房交易所得稅，借鑒香港及新加坡課稅的做法），只有從這兩方面入手，才能嚴厲打擊房地産投機炒作，擠出房地産泡沫，讓住房泡沫回歸理性。

    □特約評論員 易憲容中國社科院金融研究所研究員