限購“刃”的另一面：擠出效應凸顯

　　“限購令”的“火勢”再度蔓延，燒向了更多的城市。

　　進入2011年，又有三個城市鄭州、太原、武漢加入了限購的行列。加上此前限購的北京、上海、廣州、深圳等城市，全國範圍內已經有20座城市被限購。且有擴大的趨勢。

　　如此“嚴厲”的行政調控手段，給市場帶來的變化並不顯著。“從市場數據來看，限購令的影響不大，在我們監測的全國主要城市中，成交量下降並不明顯，且成交價格仍在上漲。”第一太平戴維斯北京研究及顧問諮詢部助理董事王瓊在接受本報記者採訪時表示。

　　開發商對此也不是十分擔心，而有時，限購令反而成為了利好。陽光100副總裁范小衝告訴本報記者，陽光100在武漢開發的項目正好和限購的區域有一路之隔。

　　“過去，只要房子一漲就有人買，但現在只有一張‘糧票’的情形下，購房者出手前會深思熟慮，品質好的房子，有品牌的公司開發的項目，會更好賣。”范小衝説。

　　儘管限購令沒有顯著改變價格和成交量，一些微妙的變化已經開始發生。

　　限購力度不一

　　武漢是2011年1月15日公佈限購令的，但被指細則較為寬鬆。不僅限購人群偏小，區域也有所劃分。武漢暫定本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)及能夠提供在本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭新購一套商品住房，其他多數城市的要求提供超過一年的納稅證明或保險繳納證明，武漢沒有要求一年時間。

　　武漢的限購，僅限制中心城區(江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山區及武漢東湖新技術開發區、武漢經濟技術開發區)，這些地區新建商品房成交量佔全市成交量（包括二手房）的50%。並且，僅限制新建商品房，二手房沒有限制。而二手房交易量佔到武漢全市交易量的25%左右。

　　目前，頒布了限購令的城市分別是北京、上海、廣州、深圳、三亞、天津、杭州、大連、廈門、南京、溫州、寧波、福州、海口、舟山、蘇州、蘭州、鄭州、太原、武漢。這些城市均為房價漲幅較快的城市。其中三亞、海口以43.3%和35.5%的漲幅列2010年全國城市房價漲幅第一、第二。

　　鄭州頒布的限購令則對人口過密區域(暫定為農業路以南、桐柏路以東、航海路以北、未來路以西區域)和其他區域實施差異化的限購政策。在鄭州二環以外，仍有許多新房可以選擇。

　　浙江舟山市的限購政策，則規定除旅遊房産外，同一居民家庭只能在本市新購一套商品住房。南京的規定是暫時限制購買第三套住房，嚴控投機炒房，但保障居民自住改善型需求。天津也僅在城六區限購，但該市降低藍印戶口落戶標準的政策，自2009年以來一直未收回，被當地開發商稱為“偽限購”。

　　執行的力度也不一。王瓊告訴記者，據其了解，有些城市儘管有限購，但用全款去買依然不受限制。而仲量聯行北京研究部主管覃曉梅也告訴記者，市場上也存在著一些變通的方式。

　　一向敢言的原中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容日前指出，這種住房限購令對房地産宏觀調控只是“水中月、鏡中花”，好看但沒有多少作用。易憲容認為，政策是在做姿態，説明地方的房地産宏觀調控是緊跟中央的。

　　限購“刃”的另一面

　　中國指數研究院1月4日公佈的統計數據顯示，2010年12月，全國100個城市住宅平均價格為8564元/平方米，較上月上漲0.9%，住宅價格最高的10個城市分別是：深圳、上海、北京、杭州、三亞、溫州、廣州、寧波、福州和南京。它們先後出臺了限購令。

　　王瓊分析説，限購的目標是限制投資、投機性需求，但許多城市房價上漲的根本原因是供給不足。例如，部分城市的新增土地供給大多位於新城，交易量被回遷房佔了相當部分。保障性住房的用地也在一定程度上擠壓了商品房用地的供給。

　　頒布限購令的城市中，蘭州就存在供給嚴重不足的問題。2010年以來，包括新盤、老盤二期和尾盤銷售的樓盤在內不超過30個，新增供應量僅為5000余套。在供不應求的狀態下，蘭州房價一路飆漲，許多樓盤售價迅速躍過萬元。而2009年，蘭州平均房價僅為5000元/平方米左右。

　　限購令頒布之初，直接造成了一些城市的觀望氣氛。2010年11月中旬，廣發證券選取“十月上旬出臺限購令的十大城市”為標的，考察限購令對成交量的影響：出臺限購令前後，成交量下滑的城市佔8成，整體下滑幅度為19.1%，其中下滑幅度超過40%以上的城市佔比達4成。反觀“未出臺限購令13大城市”在此間的表現：整體成交量僅小幅下滑2.6%，且下滑城市佔比為46%，不到一半。廣發證券認為，限購政策的負面效應已逐步顯現。