房産稅“雙城記”

　　重慶已首次明確了開徵房産稅的日程。重慶市市長黃奇帆在近日召開的地方“兩會”上所做的政府工作報告中提出，“十二五”期間，重慶將加強財稅調節，開徵高檔商品房房産稅。

　　新華社進一步的消息稱，財政部已原則上同意重慶開徵房産稅，具體細節同地方政府制定。重慶則有望在今年一季度出臺文件，正式開徵高檔商品房房産稅。

　　而在上海近日的一場本土房地産趨勢論壇上，一位與會的知情專家轉述了其獲得的房産稅方案的三個關鍵細節：“只對新房徵收”；“人均免徵面積60-70平方米”；“稅率0.5%-0.6%”。

　　在經歷了去年12月的樓市井噴後，中國房産信息集團公佈的數據顯示，1月3日至9日這一週，上海市共有7個項目推出12.6萬平方米的新房源，比之前一週減少了60.5%。在供應萎縮的情況下，成交量也從前一週的38.9萬平方米下降至上周的28.9萬平方米。

　　“今年1月、2月的商品住宅的供應量較之前會大幅下滑，但這將使3月、4月樓市的回暖聚集過多能量，樓市不穩定性將增大。”易居（中國）高級分析師薛建雄表示，此時出臺房産稅正是時候。

　　作為國內兩座向國家申請房産稅試點的城市，重慶和上海從去年初遞交方案到現在，似乎已萬事俱備。1月12日，黃奇帆在參加該市九龍坡區人大代表團討論會時表示，“開徵房産稅這件事，重慶是一定要做的，現在只等中央一聲令下，就開始啟動。”而去年12月底的上海市經濟工作會議上，上海市市長韓正表示，2011年要做好房産稅改革試點準備。這是其罕有的公開表態。

　　重慶“新房改”思路已經亮相：即大力興建低端保障性住房、控制好中端商品房地價和房價，而對高端住房則徵收房産稅，稅收全部投入公租房建設。

　　不過，由於房産稅本身的複雜性及眾多的爭議性，業界認為，從出臺具體方案到實施操作，將會經歷一個較長的過程。

　　1.撲朔迷離的方案

　　1月9日，黃奇帆在《重慶政府工作報告》中提出，“十二五”期間，重慶將加強財稅調節，開徵高檔商品房房産稅。

　　短短一行字，旋即引來外界鋪天蓋地的關注。黃奇帆在九龍坡人大代表團稱，外界對房産稅過熱的關注，甚至掩蓋了政府工作報告中其它更為重要的事項。

　　重慶2010年初開始制定試點方案，其中經過多次修改。由於官方高度保密，其外界只能根據一些零星的披露來揣測其全貌。

　　在稅種的名稱上，原來的版本是特別房産稅，後改為城鎮房産稅，而現在政府工作報告中則稱為高檔産稅。

　　徵稅對象也有大幅修改。據記者了解，重慶最初的方案，主要針對高檔房和多套房徵稅。最初方案規定，別墅、及單套面積在200平方米以上、每平方單價達到上年度商品房均價3倍以上的高檔商品房，均要在持有環節納稅，而本地市民個人擁有三套以上普通住房的，市無戶籍、無企業、無工作的外地個人，擁有2套以上普通住房的，也在納稅範圍。

　　稅率則按不同檔次徵收，徵收週期為一年一收，稅基以當年度市場評估價的70%為基準，並且一年一定。

　　這個方案先針對增量，存量部分則視合適時間而定。據參與方案討論的官員評價，這是一套非常嚴厲的方案。

　　而據記者了解到的最新的方案，只針對高檔商品房的徵稅，去掉了多套房。

　　一位不願具名的房産分析師表示，多套房的認定實際涉及到個人財産公示，這是極為敏感的領域，“上海方案提增量，其實也回避了這個問題。”

　　據參與過方案討論官員透露，對高檔房定性還有爭議，可能是針對別墅以及200平方米左右、價格為全市商品房均價3倍的商品房，稅率為1%。而據有關報道透露，應稅商品房的面積可能是指144平方米以上。

　　在最後細則出臺之前，一切都顯得撲朔迷離。

　　黃奇帆在小組討論會上沒有對各種披露的方案做出回應，他只是稱，現在各方面的信息，大都是根據過去一年的資料，“現在全市靜默，待正式實施時，會召開新聞發佈會”。

　　2.為什麼是重慶？

　　重慶並非房價偏高的城市，為什麼要徵房産稅？重慶宣佈要實施房産稅以來，外界一直投以這個疑問。

　　作為直轄市，重慶房價遠低於京、津、滬三個直轄，在西部地區，房價也不高。據官方統計，2009年底，重慶房屋均價為4179元，房屋平均售價與同年度雙職工年收入之比為5.9 : 1。

　　不過，重慶自2007年以來，也出現了房價上漲較快，投機趨多的狀況。

　　根據《2010年12月中國房地産指數系統百城價格指數報告》顯示，重慶的樣本平均房價為6525元/平方米，雖然低於相鄰的成都樣本平均房價7887元/平方米，但同比上升也很快。

　　重慶國土局一位官員表示，“重慶要吸引外來投資者，必須保持便宜的地價及房價，另外，政府從保障住房的角度，也有促進房價平穩的必要。”

　　重慶的房改方案，沿用了雙軌制供房模式。即讓30%-40%的人住公租房，60%-70%的人住市場提供的商品房。

　　黃奇帆曾表示，房地産的價格是賣地和賣房的兩個環節推高的。一個是政府賣地，賣價高了，房價就高了；另一個是高檔房賣得高了，旁邊的中低檔房跟著迎風而漲。所以只要把這兩個環節控制住就可以解決高房價的難題。

　　在低端供給方面，重慶市從去年開始實施了大規模的公共租賃住房建設，政府計劃在10年中修建4000萬平方米的公租房。其中去年開工建設了1300萬平方米，而今年規劃新開工建設1350萬平方米。

　　對中端的商品房，重慶已形成一套機制，即堅持每年房地産的投資總量絕對不超過固定資産總投資的25%；堅持地價不超過房價的1/3；按人均30平方米的建築面積，對各區域房地産開發總量進行控制。

　　而面對高端，則是進行稅收調節。重慶政府已明確，所有房産稅收入都將投向公租房建設。

　　據2010年的統計數據，全市200平方米以上的非獨棟大面積住宅為33549套，總面積898.3萬平方米；高端住房為1900套，總面積83.1萬平方米。

　　這個量在整個重慶的房地方市場是比較少的。“提前加以控制，觸及利益較少，有利於改革的順利開展，也有利於地方房價的健康發展。”有本地學者分析稱。

　　重慶理工大學工商學院副院長許雄奇表示，重慶的房改方案表明，政府對樓市的調控已逐步從行政干預向政府供應加市場調節轉變，由政府主導的“保障房”供應加市場主導的“商品住宅”的供應模式正在構建。

　　不過，許雄奇同時認為，由於房價上漲有複雜的因素，房産稅能否起到控制房價的作用，這種模式能否成功構建，還需解決很多問題。

　　3.上海版房産稅：僅針對增量住房

　　對於上海版房産稅，上海政府官員對徵收方式有過公開的表態。而坊間流傳的版本主要有三：一是對高端的別墅等物業徵收；二是對於新購住房徵收；三是對於家庭人均超過60-70平米以上部分徵收。

　　本報經過多方求證，核實目前第二種徵稅方案的可行性較大。

　　“從目前的形勢來看，上海和重慶兩個城市的房産稅方案各有側重點，重慶主要是針對高端物業，而上海針對增量住房的可能性較大。”陳晟對記者表示，具體方式是以出現增量後帶動名下的存量一起徵收。

　　據本報了解，如果出現新增購房，將對其名下所有房産面積超過200平方米以上的部分進行徵稅。

　　“如果你已經有了500平方米的房子，只要你不新買，都不徵收；若再出現新購房，就對所有名下超出200平方以上部分進行徵收，所以對普通老百姓住房不會有影響。”一位知情人士對記者透露。

　　而在1月11日的一場本土房地産趨勢論壇上，一位與會的知情專家轉述了其獲得的房産稅方案的三個關鍵細節：“只對新房徵收”；“人均免徵面積60-70平方米”；“稅率0.5%-0.6%”。

　　由此可知，上海房産稅與重慶版存在著不同的兩種思路，市場有觀點認為，重慶意在開出保健藥；而上海則將開出一副處方藥。

　　“健全的房地産市場，應當是在低端有了政府的保障後，高端應當交給市場去解決，所以上海去年年底，在經歷了調控之後，依舊能夠在高端保持旺盛的成交量，這也是市場所驅。”央行貨幣委員會成員李稻葵此前在接受本報記者專訪時表示。

　　李稻葵認為，在上海要建設國際金融中心和國際航運中心這樣的大背景下，在中低端建設好保障房市場後，高端的房産也有其存在的價值。

　　4. 徵稅合法性之問

　　“房産稅徵收時，應該扣除土地那部分價格，否則就是重復徵稅了。”

　　重慶似乎已做好了一切徵稅的準備。

　　據重慶市政府去年4月的版本，重慶申請的起徵的日期是2010年7月30日。重慶市財政局官員也多次表示，重慶已做好徵稅的準備。

　　另據官方披露的信息，市稅務局去年以來，已在基層對稅務人員展開培訓，內容包括掌握應用評稅技術核定房地産交易計稅價格的基本方法、學會操作應用軟體等。

　　儘管具體的細則還沒公佈，但公眾對這項即將要實施的稅種，還存有不少質疑。

　　首先是它的合法性。

　　我國房産稅徵收依據是1986年頒布的《中華人民共和國房産稅暫行條例》，按該條例規定，房屋産權人應按房産余值的1.2%繳納房産稅，但也明確規定了，“個人所有非營業用的房産”免繳房産稅。

　　目前已知的程序，是重慶先制定細則，經國務院批准後，重慶再以地方人大立法、或政府規章的形式加以確立。

　　但多位法律界人士表示，稅的開徵首先應由國家法律規定。重慶市人大代表楊家學也表示，地方不宜對徵稅進行立法，程序上應等待國務院修改《中華人民共和國房産稅暫行條例》。

　　另外一個法律問題，則是很多人提到的是否為重復徵稅？重慶市政協常委、西南大學教授邱道持認為，在保有環節徵收房産稅，帶有重復徵稅的嫌疑。按照現行法律，購房者只有70年的土地使用權，這部分土地租用的稅款，在購房前已交付。

　　“從理論上説，房産稅徵收時，應該扣除土地那部分價格，單計房屋的價值，否則就是重復徵稅了。”邱道持稱。

　　而在政府徵收房産稅能否降低房價的問題上，許雄奇認為，房産稅本質上是一種財産稅，對房價影響有限，如果這為一種調節收入的手段，就有違初衷，而且更加複雜。

　　“政府徵房産稅，是為有穩定的稅收來源，但如果房價調下來了，政府獲得的房産領域的稅收總額也會減少，這個減少的幅度可能比房産稅的單項稅種收入更大，因此政府反而會有稅收上的損失。”

　　同理，如果房價不下降，政府稅收收入增加，但受損的是購房者。這與政府的初衷就不一致。

　　“所以，這當中有很多矛盾，政府在徵稅前應有清晰的思考。”許雄奇説。

　　5. 評估不是問題？

　　新成立的上海市房屋狀況信息中心有利於“摸清家底”。

　　房産稅的開徵，需要掌握徵稅對象的充分信息，並進行大量的房屋評估工作，這引發部分市場人士對徵稅公平性的質疑。

　　記者了解到，目前討論的房産稅改革方案中，計稅依據改為按評估值徵收的呼聲最高。其實，以市場估價為基礎的房地産評稅技術標準早已開始研究並推廣。2004年，國內6座城市成為房地産評稅技術第一批試點城市，目前試點範圍已擴大到每個省市。

　　倪紅日在前述研討會上透露，中國從2003年到現在，對房地産稅制改革一系列技術性的準備工作已經得到了實質性的突破，對經營性房地産大面積用新稅制開徵房地産稅的條件基本成熟。

　　而深圳房地産評稅技術標準已經從2006年開始起草，到目前已經完成了第七稿。會上專家透露，商業地産按評估值徵稅的技術條件已經基本成熟，很多地區已經在二手房交易當中運用模擬評稅技術。

　　目前的難點在於，居民住宅房地産徵稅的信息系統尚不健全，這亦包括異地購房的信息聯通問題：如果一個人在上海買了房産、在其他地域購買的房産，上海房産稅又該怎麼徵收？

　　除此之外，對於稅基、對於專門的人才和仲介結構的缺失也是徵稅難點。“現有的土地估價師隊伍，平均每個縣才能分到一個。”陳晟告訴記者。

　　記者獲得的會談紀要顯示，杭州在確定評稅分區方面已取得進展，截止到2006年年底，杭州市6個老小區（不包含余杭和蕭山）50個街道鄉鎮，422個社區，1431個住宅小區，掌握了70萬套住宅的信息資料。而後，杭州又在2008年將評稅範圍覆蓋到排屋、別墅、寫字樓、單身公寓，目前還在進行商業地産、工業地産評稅數據庫。

　　杭州的方式，是通過招標確立資産評估公司進行數據採集，政府再向其購買數據。

　　2010年，上海房管局旗下成立了上海市房屋狀況信息中心，業內人士表示，新成立的上海市房屋狀況信息中心可以看成是一個搜索系統，這有利於“摸清家底”。

　　1月8日，上海市政府法制辦副主任顧長浩在上海金融與法律研究院年會上透露，2009年12月他在市房地産交易中心的信息平臺上，查找上海12月份買房最多的人，一個人有多少套房，在系統上一目了然。

　　“搜索後馬上就知道，一個浙江人買了48套，另外一個人買了26套。房産稅對這一批人肯定有重大影響。”顧長浩表示，持有房産就必須交稅，增加其持有成本；另外有財産的人享受的公共服務也多，應該多交稅。

　　6. 徵稅公平之辯：增量還是存量

　　政府應在方案形成期間與市民充分溝通，否則即便實施亦困難重重。

　　據前述參與方案論證的政府官員表示，在制定方案時，大家對“什麼是高檔房”爭議頗多。

　　現在所指的144平方米界定值，是國家部委早年確定的三口之家住房標準，按人均40平方米，一個家庭平均居住面積為120平方米，其中允許的浮動範圍是20%。

　　在去年5月10日，重慶市地稅局下發《關於進一步加強房地産開發企業土地增值稅徵收管理的通知》曾將普通住宅定義為，單套最大建築面積在144平方米以下。

　　這個解釋似乎印證了將144平方米作為房産稅起徵標準的説法。

　　楊家學在人大代表團討論中指出，一是政府應有相應基礎數據，説明這個標準的合理性；二是現在有的開發商，實行買100平方贈送80平方的促銷，送的這部分算不算到總面積？

　　許雄奇則提到，徵稅方案中，應對什麼是商品房有所界定。

　　“現在機關事業單位，高校，銀行，都有大量的集資建房，其中不乏200平方米以上的房屋，它們應不應該納入？如果只對在房地産市場買房的人才徵稅，是不是有不公平的嫌疑？”許雄奇質疑。

　　此外，楊家學認為，如果要開徵房産稅，應該對新建的高檔住宅進行開徵，因為以現行的法律管制，只能調整現行的社會關係，不應違背“法不溯往”的基本法律原則。

　　楊家學稱，“即便要對以前購買的高檔住房徵稅，應該以當時的房價的發票來進行，稅收是交易後産生，當時房子就值這麼多錢，如果以現在的房價來進行評估，不合理。”

　　對此，邱道持建議，房産稅此項涉及多方普遍性利益的稅收政策，政府應在方案形成期間與市民充分溝通， 否則稅改即便進入實施階段亦困難重重。

　　許雄奇認為，對於中央而言，則冀望于建立一種能夠改善甚至取代地方土地財政的機制，重慶等地的試點，有望為房産稅將來在全國鋪開累積經驗。

　　“從這個意義上，重慶的探索是有價值的。但在制定房産稅時一定要充分考慮各方面的情況。”許雄奇表示，由於要處理的矛盾很多，估計到真正開始實施將經歷一個較長的過程。