房産稅雙城記：不明確的比明確的多

　　葉國靖

　　懸在房地産行業頭頂的達摩克利斯之劍——“房産稅”，昨天終於落下。率先開徵的城市是重慶，而非一度呼聲甚高的上海。

　　重慶：細則待解

　　重慶市政府雖然明確開徵高檔商品房房産稅，但是，《第一財經日報》記者發現：關鍵的幾個疑團仍未解開。

　　疑團一，稅基將是什麼？根據國際慣例，稅基將是物業價值或是物業租金收入。疑團二，稅率將是多少？目前尚未確定稅率將是多少。根據國際慣例，稅率範圍多在0.1%到3%之間。疑團三，正式的開徵時間是何時？

　　但重慶開徵的房産稅，明確了房産稅徵收對象。而此前，對於傳聞的重慶、上海等地的房産稅，誰將成為房産稅徵收對象，市場一直存在許多猜測：到底是二手市場的存量房，還是一手市場的新增房，抑或是多套、高檔、閒置房産？

　　獲悉“重慶確定開徵高檔商品房房産稅”消息之後，上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受本報記者採訪時表示：“上個月，國家批准了上海和重慶先行試點房産稅，當前二地皆在緊急研究細節與方式，很可能在本地兩會前後推出，晚則一季度末。至於影響，短期對於開徵城市是利空，尤其是影響心理預期，會抑制部分投資投機需求；長期來看，效果不顯著。如果稅率低，會逐漸被市場消化，對於尚未開徵的城市，影響極小。房産稅先在個別城市試點，累積經驗後才會慢慢擴至全國，這一過程需要幾年時間。”

　　重慶方案的稅基、稅率分別是多少，目前尚不可知。楊紅旭透露：“此前，市場曾經傳聞一種説法，重慶可能針對200平方米以上戶型，或單價超過平均價格3倍的高檔商品房開徵。不過，該市場傳聞沒有得到官方的證實。謎團仍在等待解開。”

　　房産稅對住宅市場將有什麼影響？第一太平戴維斯發佈的房産稅最新研究報告顯示，房産稅對住宅市場的影響仍存很多爭議，這取決於房産稅具體的內容。從短期而言，房産稅的實行將給住宅市場帶來不確定性，買家在明確市場走勢之前將有所猶豫。這可能導致交易量的下降和價格增長的放緩。從中長期而言，房産稅不太可能對價格有太大影響，但是房産稅的出臺可以促使現有住宅物業被更有效利用。

　　上海：40億還是840億？

　　同時，房産稅將帶給地方政府多少收益？雖然剛開始時，房産稅只對市場上一小部分物業徵收，比如新房、高端公寓或非普通房，但是為了使房産稅可以為地方政府帶來足夠的收入填補財政赤字和使收入渠道多元化，房産稅徵收的範圍將不斷擴大。

　　對此，第一太平戴維斯中國區研究部以上海作為城市研究案例。

　　假如開徵範圍限定家庭存量房（二手房），以上海住宅存量 (2010年第三季度末) 4.8億平方米、二手房價格(2010年第三季度末)為每平方米人民幣17500元粗略計算，其存量住宅價值 (2010年第三季度末)大約為8.4萬億元人民幣。假如對存量房徵稅1%，則房産稅將帶來840億元人民幣的收益。

　　假如開徵範圍限定家庭新購房，以上海一手住宅供應 (2011年)預計可達2000萬平方米、一手房平均價格預計為每平方米人民幣20000元粗略計算，則新增一手住宅價值大約為4000億元人民幣。假如對新房徵稅1%，則房産稅將帶來40億元人民幣的收益。

　　上海永慶房屋總經理陳史翎告訴本報，2010年12月上海單月成交均價環比漲幅打破5年來最高紀錄，價格蠢蠢欲動。這已經説明樓市大盤已經具備上漲的條件。對2011年，如果調控政策推出過慢或者力度不夠，2011年的上半年房價勢必繼續走高。