開發商“墊”出創紀錄房價漲幅？

    中國人民銀行上海總部的最新數據顯示，上海去年下半年個人住房貸款僅增加34.9億元。中國房地産信息集團（以下簡稱中房信）和21世紀不動産兩大房地産研究機構聯合提供的數據顯示，去年下半年上海成交的一手和二手住宅的總金額超過2500億元。據測算，上述個人房貸僅佔到上海下半年全部商品房成交金額的1.4%，也就是説接近99%的購房款不是來自銀行個貸。

    不過，21世紀區域不動産分析師黃河韜告訴《每日經濟新聞》記者，以21世紀不動産去年下半年每月成交的情況看，至少有55%~60%的購房者需要貸款才能買房。尤其是9月~12月的4個月間，貸款購房比例還有所上升。

    “數據會不會有錯？”針對機構和人民銀行上海總部數據的懸殊差異，中房信分析師薛建雄第一時間質疑數據的可靠性。但《每日經濟新聞》記者此前向上海銀監局求證，了解到上海去年下半年新增個人住房貸款確實只有35億元左右。

    假若沒有銀行住房貸款的參與，上海去年商品住宅均價的漲幅為何能創造歷史新高？這背後是哪些資金在推動？《每日經濟新聞》記者就此開始了調查。

    銀行貸款確實“難辦”

    “會不會是因為還貸的金額較高，衝減了部分新增貸款，所以導致去年下半年新增貸款金額比較低？”薛建雄還是覺得，去年下半年的新增貸款不應該那麼少。

    不過，一些從事房地産貸款業務的人士告訴《每日經濟新聞》記者，去年下半年的確比以往更難成功申請到房貸。

    此前，上海多家房地産仲介公司代辦二手房貸款業務的部門負責人向 《每日經濟新聞》記者透露，去年10月份以後，上海各家銀行審批二手房貸款放慢，尤其是11月份以後申請的部分貸款，要等到今年年初才有可能辦下來。

    信義房産分析師朱平平表示，大約有三成購房者能成功獲得貸款，並且所得的貸款僅佔房價的五成。

    易貸中國聯合創始人陳順愛表示，去年下半年，一方面銀行加強了對二套及以上房貸的限制，另一方面，銀行貸款審批也整體放慢，尤其是年底很多銀行都暫停了房貸的發放，並延長至今年的1月份，這可能也是去年下半年上海新增房貸不多的一個原因。

    除商業貸款外，通過申請公積金貸款買房的人也在減少。上海市住房公積金管理中心的統計數據顯示，去年第三季度上海發放的公積金貸款金額為48.86億元，同比大幅下降74.56%。

    或靠開發商墊資

    中房信的統計數據顯示，2010年上海市各環線商品住宅成交均價，內環內、內中環、中外環、外郊環、郊環外的環比漲幅分別高達36.41%、41.39%、58.64%、52.95%和54.94%，在2007年和2009年，同類數據僅分別是15.43%、25.37%、16.01%、12.60%、36.35%和16.54%、10.85%、29.36%、17.35%、7.09%。

    在房貸很難獲得的情況下，上海房價為什麼還會出現如此大幅度的上漲？

    一些房地産業內人士告訴 《每日經濟新聞》記者，這很大程度上是靠開發商提供的分期付款實現。

    新城禦景的銷售人員昨日（1月13日）介紹，只要首付三成，然後在6個月內付清全部房款，購房者就可以在6個月內零利率分期付款。即將開盤的中科大學城第五期營銷總監王士章也表示，只要付一半以上的首付，並按照8%的年利率支付利息，開發商可以允許部分豪宅買家延遲兩個月付款。

    王士章介紹，由於銀行對二套房貸的嚴格限制，類似的分期付款做法，在上海的高總價豪宅項目中普遍存在。

    《每日經濟新聞》記者通過Wind查詢發現，上實發展、珠江地産的應收賬款餘額呈現明顯上升。由於截稿時，各大公司還未公佈2010年的年報，所以開發商去年下半年實際為購房者墊資的金額和普遍性目前還不得而知。

    但知情人士透露，開發商為購房者墊付的金額應該不少。一些豪宅開發商甚至因為購房者一直未能付清所有欠款，而影響到了資金的週轉。

    中小企業貸款或成購房資金主力

    不過，開發商的墊款政策，只是為購房者延長了付款時間，並不能解決購房資金問題。大部分人買房還是要自己想辦法籌資。

    一些開發商透露，上海的豪宅項目中，有不少是企業的股東購買。他們一般採用的做法是以企業名義向銀行申請貸款買房，然後再從企業中抽取資金用於還貸。

    在去年的11月、12月，上海的中小企業貸款的確變得活躍。2010年，上海市中外資銀行投放的大、中小型企業人民幣貸款分別增加了1188.4億元、1250.1億元和915.4億元。

    陳順愛介紹，中、小企業貸款在申請審批時非常嚴格，銀行的信貸人員甚至會打電話詢問貸款申請表中的設備購買的供應商，詢問是否存在這樣一筆交易。但是在貸款發放後，上述貸款資金監管就變得很難，有一部分購房者有可能會挪用中小企業貸款買房。

    不過，上海譽萃投資顧問有限公司貸款專員吳濤認為，中小企業貸款的融資成本高，其中利率高的甚至達到10%以上，貸款週期又短，願意採用這種方式貸款的中小企業主應該不多。

    除上述方式外，也有業內分析人士認為，購房者可能會通過民間融資的辦法，籌集到足夠的資金買房。

    此外，也有一些證券業人士透露，去年9月份之後，中國人民銀行連續兩次加息，部分有渠道的購房者從利率較低的國家和地區銀行辦理外匯貸款，然後兌換成人民幣在境內買房，換取房價、匯率差等多重收益。