上海易居：2011年房産稅試點肯定會邁出第一步

　　時鐘已經走過了2010年，這也意味著中國房地産業熱鬧的一年已經過去。在房價仍然上漲，房地産調控態度依然強悍的情況下，2011年房地産政策和市場又將何去何從？

　　2010年調控成效初現

　　首先，回顧一下2010年房地産行業情況。從政策面來看，2010年是我國房地産調控史上堪稱最嚴厲的一年，從年頭調控到年尾，中間歷經三波緊縮措施，第一波以“國十一條”為代表的緊縮型調控，第二波以“國十條”為代表的打壓型調控，第三波以“929”新政為代表的管制型調控、限貸限購等干預力度都很大。

　　從市場面來看，房地産調控收到一定的成效，主要表現在成交量和房價增幅回落。

　　去年全國新建商品房成交量可能比前年增長10%左右，雖然仍然保持增長態勢，但相比2009年42%的迅猛上漲，增幅明顯回落。從房價來看，自去年4月70個大中城市房價同比漲幅達12.8%，創近十幾年新高以來，漲幅持續回落，去年11月已降至7.7%；房價環比漲幅得到控制，去年4月調控之後多數月份維持在0~0.3%之間，遠小于2009年月1%左右的漲幅。從商品房成交價格看，去年全年上漲7%左右，遠低於前年的24%。

　　供應量增加

　　那麼，2011年形勢又將如何？

　　從宏觀經濟背景分析，2011年美歐經濟處於緩慢復蘇過程中，美日貨幣政策依舊保持超級寬鬆，新興經濟體受經濟增長和通脹影響，紛紛步入加息通道。我國經濟基本穩定，今年將實行的財政政策和穩健的貨幣政策把穩定價格總水平放在更加突出的位置。顯而易見，我國貨幣政策正在收緊。為了抑制不斷高企的通脹和資産價格上漲，今年的貨幣供應和信貸投放的格局將比去年有所緊縮。整體而言，這對房地産業構成利空影響。

　　2011年，房地産政策趨於進一步緊縮，官方表態顯露無遺。去年12月26日以來，高層都不約而同地強調：一方面，繼續堅定不移地加強房地産市場調控，抑制投資、投機性購房，遏制房價過快上漲；另一方面，更大規模地推進保障性安居工程建設，2011年將新開工保障房1000萬套，幾乎是去年590萬套的兩倍，其中重點發展公共租賃住房。可以説，對於住房保障和調控市場是“兩手抓，兩手都要硬”。

　　隨著保障性住房建設和供應規模的快速增加，未來不僅使廣大中低收入家庭受益，而且還將使很多暫時購房有困難的“夾心層”享受到公共租賃房政策。這是一件利國利民的好事，將分流中低端商品住宅的市場需求，改變市場預期，有利於穩定房價。

　　市場更關注的是調控市場措施會否加碼。筆者認為，2011年主要還是督促地方政府將“國十條”和“929”新政真正落實到位，為此，住建部、國土部、監察部等將會加大對地方政府約談、問責的力度；同時還將加大對於違規違法企業的查處力度，比如對於囤地者將嚴厲依規沒收土地並限制新購地。

　　另外，房産稅試點肯定會邁出第一步，上海和重慶有望首批試點。若房價繼續上漲，則實行限購的城市還將繼續增多；其他如房地産貸款、限制外資、土地管理等領域的政策也存在進一步升級的可能性。

　　成交量小幅增長

　　從需求上觀察，有兩大因素不容忽視。一是，至少在2011年上半年，通脹還會維持高位，存款負利率的現象難以逆轉，這會導致以保值為目的購房需求持續釋放。二是2011年人民幣預計還將升值5%左右，2010年6月二次匯改之後，隨著人民幣升值，可能已有相當規模的遊資進入中國，2011年這一趨勢不會改變，其中部分遊資將會進入房地産市場。外部和內部的兩種投資需求將使2011年全國商品房成交量不會出現明顯下滑。

　　從供應上分析，隨著2010年開發企業土地購置面積和商品房新開工面積的大幅增加，2011年全國商品房供應量將會明顯放量，這將成為防止房價過快上漲的最大因素。同時，隨著供應量的大增，成交量也會有所增加，再考慮到上述需求因素，則預計全年商品房成交量還將比2010年小幅增長。

　　從開發商資金面看，2011年企業融資環境依然比較差，資金來源增幅還將繼續下滑，必然會回落到近十年平均增幅——25%以下。也就是説，2011年開發商將變得“差錢”，部分企業將被迫進行降價促銷，有助於房價適當回調。從整體上分析價格，則2011年全國房價將維持高位震蕩態勢，明顯下跌的可能性基本沒有，但顯著上漲同樣難上加難。