葉檀：三四線城市房價暴漲是竭澤而漁

　　房地産市場正在發生結構性變化，這種變化可以向好的方向轉變，也可以劣質化。在此關鍵時刻，有關方面必須改變方式，防止房地産泡沫借城鎮化之機向三四線城市蔓延，使中國還沒有城鎮化，就已經産業空心化與資産泡沫化。

　　僅看數據，我們會對房地産新政沮喪不已，新政紙老虎被市場一戳就破。但泡沫已經出現了變異，不用多久，我們就會看到房地産市場的變化，這個變化從三四線城市、商業地産、房地産股開始。

　　從平均數看，中國房價整體上升，一線城市泡沫加劇。根據中國房地産指數系統百城價格指數全樣本調查數據，2010年12月，全國100個城市住宅平均價格為8564元/平方米，環比上漲0.9%，其中82個城市價格環比上漲，18個城市環比下跌。四大一線城市全年新建商品住宅均價大幅上漲，北京2010年新建商品住宅均價已達到20328元/平方米，同比大漲42%，漲幅居四大一線城市之首；上海全年均價達22261元/平方米，堪稱全國房價最高的城市，全年均價同比漲幅為40%；廣州2010年均價也突破萬元大關，達到11579元/平方米，同比上漲23%；深圳均價也已站在2萬元以上，達到20596元/平方米，同比漲幅為33%。

　　房地産在2010年的變化是三四線城市堅挺，買地由城市深入鄉村，城市綜合體方興未艾，商業地産好于住宅地産。從好的方面解讀，中國的城鎮化進程正在加速，房地産商與地方政府自覺把房地産開發與城鎮化、消費升級結合到一起；從壞的角度解讀，中國很可能陷入城鎮化進程中的房産泡沫陷阱，急劇上升的房價透支了未來的城鎮化後勁與城鎮內需潛力。

　　從房價收入比等數據看，二線以下城市的房地産泡沫高於一線城市，但被絕對價格所掩蓋。

　　根據中國社科院去年底公佈的《住房綠皮書》，全國35個大中城市平均房價泡沫達29.5%，二三線城市的泡沫開始高於一線城市：福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊泡沫指數最高，泡沫成分佔實際價格比例在50%以上；位列其後、泡沫成分佔實際價格比例在30％~50％之間的城市有北京、深圳、武漢、上海等。

　　從2009年、2010年開發商拿地的重心可以看出，未來土地儲備與房地産炒作將逐漸轉移到二三線城市。2009年一線城市土地競爭較為激烈，二三線城市同樣成為焦點。萬科在2009年12月新增的8個項目全部位於二三線城市，包括大連、瀋陽、天津、武漢、煙臺、東莞、廈門和長春。到2010年年初，公開數據顯示，萬科、中海、保利、富力等30多家大型房企在二三線城市新增土地儲備的建築面積超過1200萬平方米，佔到其總新增土地儲備建築面積的60%以上，而在一線城市的新增土地儲備最少，佔比在20%左右。

　　從筆者看到的情況，二線以下的城市大規模拿地蔚為壯觀，地方政府希望開發商拿走大塊土地，除了一次性土地出讓兌現以後，還能夠引入品牌，提升當地的消費層級，而開發商則要求摻上商品住宅的沙子保證盈利。雙方一拍即合。

　　從商業地産的價格來看，可能透支了未來數年的盈利空間。上海、北京、深圳等地的商鋪和寫字樓出現了明顯的上升。廣州市十區的一手商鋪成交均價已接近40000元/平方米；內地一些城市中心地區每平方米在3萬到4萬左右；深圳寫字樓連漲5月，商鋪均價半年漲1.3倍。與債券收益率比較，尤其是企業債相比，除了江陰等地區外，我國的商業地産投資價值已經不高。許多人投資商業地産是為了轉手、轉租，而不是為了經營。事實上，包括家樂福等大型零售企業在內，多數時間在為房東打工。

　　軌道交通熱潮，伴隨著城鎮化而深入。很可惜，中國城鎮化的深入首先表現在房地産價格的提升與房地産交易的旺盛，從事實體與經營者只能靠優惠政策與風險投資等為生。

　　中國一線城市集聚了全國資源造就房地産價格高地，三四線城市則吸盡當地的資金才能支撐高房價。如果能夠控制住虛擬經濟規模，中國房地産向消費、城鎮化進軍的結構性變化，就會成為第二輪改革的有力推手；反之，就會成為竭澤而漁的樣板，數年之後，成長中的小城鎮與農村就會因為高房價而凋敝。