地産商融資鏈緊繃 溫州“地王”五折出場

　　去年末以來地王頻出，浙江溫州一塊被回收的地王卻被對折出讓，引起業界猜疑。

　　溫州市國土資源局相關人士透露，元旦前夕，溫州市京都房地産開發有限公司（下簡稱“京都房開公司”）如期繳納了該地塊購房款。

　　這意味著，此前超10億元出讓的溫州地王級別的地塊，此次身價大跌，以幾近對折的價格被京都房開公司攬括。

　　近半價出讓

　　前述地塊坐落于溫州市甌海區茶山街道，為中心區6—a地塊，是溫州新興的高教園區，環境清幽。

　　2010年11月29日上午10點，溫州市京都房地産開發有限公司以5.51億元拍得該地塊。

　　“當時參加拍賣的房開公司僅有兩家，除了京都，另一家是外地的房企。”茶山街道辦事處一名負責該地塊諮詢事宜的人士介紹。該地塊位於茶山高教園區旁，在金麗溫與俑臺高速出口，出讓面積為3.31萬平方米，容積率介於1.5至2.0之間，為二類居住用地，使用年限為70年，建設時間4年。

　　這其實是一塊“二手地”。

　　2009年12月30日，恒達集團與30余家開發商經過近23輪爭。該地塊從2.154億元起拍，一直追到10.43億元成交，中標者為恒達集團有限公司（下稱“恒達集團”）。當時其周邊房價均在每平方米8000元左右。

　　公開資料顯示，恒達集團註冊資本金5000萬元，為二級資質房開企業。

　　而恒達拍得的地塊，繳納的保證金就有2200萬。按最高容積率等於2.0計算，該地塊建築面積為66196平方米，土地拍賣成交價為10.43億元，折合樓面地價每平方米達15756元，創下當時該區域土地拍賣價的新高，堪稱新“地王”。

　　賠款退地：以退為進？

　　按照規定，拍得土地後6個月內必須全額付清土地款。去年6月30日，是恒達集團繳納10.43億元地價款的“最後期限”，但溫州市國土資源並沒收到恒達集團匯款的消息。恒達被取消了對該地塊開發權，於是有了後面土地使用權被再度掛牌出讓的一幕。恒達集團的這一遭遇一度被業內人士猜測為資金鏈緊張。開始，有同行認為10億元如果放在銀行每天的利息就有很多，恒達不會馬上繳款的，可能會拖到最後時刻。不過，那時房價正在高漲，恒達集團早繳納也可以早啟動項目操作。但直到最後恒達也沒有繳款。

　　為何恒達當初高價拿地，現在又要“賠款退地”？恒達集團為溫州知名房開企業，自2002年以來，開發了“綠洲花園”、“新田園”、“禦景園”等10余個溫州當地樓盤。

　　有業內人士認為，開發商寧願放棄2200萬的保證金，可能主要是因為茶山這個地方不值這個價錢。出價10億元拿地至退地，這是“以退為進”。更重要的是，恒達背後，資金鏈緊張或許也是一個因素。

　　“現在房地産市場依然一路猛漲，如果以這樣的地王價格開發，只怕虧得更大。”恒達集團相關人士透露。

　　恒達拿地是在2009年年末，國內貨幣政策“寬鬆”當道，而進入2010年以來，資金市場一步步趨緊。

　　記者從溫州市公共資源交易中心獲悉，目前溫州的土地開發，正在加速兩極分化。溫州市區2010年6月成功出讓6宗地塊，但中標價格明顯回落，反映出溫州開發商已經有理性競標的意識。

　　同時，開發商重新“洗牌”開始。就在恒達集團所退地塊二次拍賣的當日，溫州另有地塊——學院中路溫州大學（原溫師院操場）地塊——國有建設用地使用權掛牌出讓，溫州置信以37億元的天價獲得，刷新溫州地王紀錄。據其負責人介紹，目的就是打造置信坐標式的樓盤。

　　融資鏈抽緊

　　“現在，幾乎溫州所有的地産商都在民間融資。”一名在台州開發樓盤的開發商告訴記者。

　　這名開發商為溫州人士，資金介入多家房開投資。據其稱，目前房開公司民間融資方式來看，基本上都以股權投資形式。比如其本人的資金背後，就有數個親友的資金匯集。而他則是房開公司的股東，親友的股權投資資金協議是跟他簽訂。

　　他舉例，比如入股為100萬，則月息2.5分計。此外，到了樓盤開盤之日，投資者均有一套房産，且價格是開盤價的6折。　

　　“現在，房開融資越來越難了，不僅月息漲到了3分以上，對房地産的風險憂慮也加強，融資不是那麼容易了。”　

　　他覺得，恒達退地之舉能確保自己不會被“噎住”。去年房地産狂飆突進，恒達高價吃進茶山地塊，今年“國新十條”出臺以及貸款門檻一提再提，樓市風險陡然升高。如果強行開發，動輒三萬元每平米的樓價，投資可能出現比2200萬元大得多的虧損。

　　記者從茶山一帶的房産仲介處了解到，溫州甌海茶山中心區目前的房價均價在12000元/平米-15000元/平米，而恒達集團的地面價就已達到了這個價格，如果沒有一定的開發設計提升，這個價格的項目可操作的風險很大。

　　此地王被回收後，在去年11月29日被重新估價為4億元，這比上一次的起拍價幾乎翻番，但拍出價格卻大跌。

　　對於再度獲得此土地的京都房開公司，記者了解到，其成立於2000年3月3日，註冊資本金為11000萬元，是一傢具有房開二級資質的股份制民營企業。

　　2007年11月，京都房開以14.1億的土地價競得溫州甌海三垟黃嶼C地塊建設“新京都家園”項目，推廣名為“京都城”。