城市化對衝調控 地産商百億軍團大擴容

　　如果説萬科銷售過千億僅是個案，那麼地産商百億軍團個數在2010年迅速翻番則令人費解。中國房地産信息集團最新數據顯示，2010年中國房地産企業銷售額超過百億的企業接近40家，前30家企業的銷售額超過110億元。房價暴漲的2009年，銷售過百億的房企也不過20家。

　　這背後的真實原因是什麼？

　　一個被忽略的現實是，當絕大部分聚焦點放在調控重點的少數一線城市時，三四線城市無論是銷售還是房價，都正以“熱火朝天”的速度攀漲。

　　中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海認為，這種現象實際上説明了房地産帶動了三四線城市的城市化。這種被動城市化的主因是通脹保值因素驅動下，全國範圍發生的“存款搬家”、全民貸款買房現象。

　　“逆境中”高速成長

　　組合拳頻繁出擊的2010年，開發商業績仍快速增長。

　　根據中房信數據顯示，對比2009年，進榜企業在金額和面積上均呈現量級的提升。銷售金額方面，500億元以上的超大型房地産企業達6家，其中萬科以1026億元遙遙領先；第二梯隊銷售金額上升至200億-500億元之間，有10家企業入榜；銷售金額在100億-200億元的第三梯隊企業也達14家。銷售金額在百億以上的房地産企業已達近40家。

　　而2009年銷售額達到400億以上的房企僅4家；銷售額在200億-400億之間的僅7家，銷售額在100-200億之間的僅9家。

　　中房信研究中心總經理陳嘯天把2010年房企表現出的高成長歸結於二三線乃至三四線城市的集中放量。“這些地區的購買力正被嚴重低估。”

　　龍湖地産相關人士也表達了同樣的看法。“以無錫、杭州、青島等新城區很給力。”該人士表示，這些地區的共同特點就是“藏富於民”，民間資本很充裕。龍湖地産相關數據顯示，2010年集團實現累計合同銷售金額約336億元，新進入的二三線城市項目均實現了快速銷售。

　　而銷售基本與2009年持平的某品牌房企，正因增長速度慢於其他房企而“自責”。該房企不願透露姓名的高管表示，通過總結，他們認為之所以銷售額跌落至20名，主要是因為集團産品佈局單一，過分集中於一線城市的中心城區，産品也過於高端。據另外消息，該公司正在試圖改變思路，準備進軍二三線城市。

　　該人士沒有説的另外轉移戰線的原因是，一線城市由於受調控影響，漲幅正被嚴重壓縮。從而導致利潤空間也在降低。而二三線在開發商看來則“大有可為”。

　　“鑄就”百億軍團的開發商們，還總結出了一條調控鐵律：中國城市分為一線、二線、三四線，但調控要反過來看，一線城市影響三個月，二線城市影響兩個月，三四線城市最多跟着影響一個月。

　　城市化對衝調控

　　陳嘯天認為，40家房企銷售過百億背後是，一方面調控主要針對一線等熱點城市，輿論熱點也重視這些城市，但事實上，房企早已經迅速轉移陣線。據其提供的數據顯示，十大熱點城市成交量佔比已從2009年的26%下降至16%。

　　中原集團分析師劉淵也認為，近年來，全國房地産市場經歷了大幅的波動和調整，房地産格局也出現了新的變化趨勢。各城市房地産發展水平間的差距進一步縮小，一線城市的領先優勢出現明顯下降。從幾次市場波動起伏看，二線城市的調整普遍滯後於一線城市，而反彈速度則普遍領先於一線城市。他表示，城市化則是房企成功轉型的基礎。

　　中原集團通過選取人均GDP 和城市化率兩項指標，對全國範圍內40 個中心城市的分析表明，鄭州、武漢、長沙、西安、重慶、成都、石家莊、貴陽等城市有望成為未來市場的新興熱點。

　　但中原集團的調研僅是反映了一個正常的層面。在被地方政府和開發商“發掘”出來的三四線城市中，有相當一批存在被動城市化現象。

　　一位從一線城市轉移至河北固安的某開發商負責人表示，他剛到固安時，區域內樓盤不過賣到三四千元/平方米，而僅半年時間，已經漲至6000元/平方米。作為開發商，他自己看著房價瘋漲後都心有餘悸。他擔心，在調控的背景下，一線城市可能漲幅不大，但二線三線四線都可能照着北京、上海的房價標準漲。

　　據該人士透露，固安2011年樓盤的供應量將達到250萬平方米，但據其調查，固安整個縣城人口不過30萬，而稍有購買力的城市人口也就幾萬人。對於月收入不過兩千元的固安人而言，顯然不是主力購買人群。該人士透露，固安80%以上樓盤都是針對北京投資客，且該比例還在不斷上升。並非因産業升級等提升帶來的城市化背後，主要是土地財政利益驅動。而整個“環首都經濟圈”均存在同樣的問題。

　　根據中國房地産指數系統百城價格指數對100個城市的全樣本調查數據，2010年12月，漲幅排名靠前的均為二三線城市。一位不願意透露姓名的開發商表示，該集團旗下銷售特別好的項目主要集中於一線城市周邊的二三線城市，未來會通高鐵，能夠吸引大量的一線城市投資者進入。

　　“投資者基本已被高房價綁架，同時也令目前的房價騎虎難下。但房價不降，就很難使得其他産業獲得投資發展。”曹建海認為，目前三四線基本上存在的都是由房地産推動的被動城市化。