"商改住"怪胎：商業地産不受北京"限購令"影響

　　在當前供不應求的住宅市場，開發商在“商業住宅”項目中不斷賣弄自己的商業智慧。面對歷史罕見的嚴厲調控政策，以50年甚至40年産權屹立在“商業金融”立項用地的住宅卻鑽了政策的空子：這些項目並不受北京相關限購令的壓制。

位於北京朝陽區三間房鄉的“中建玲瓏山 ”樓盤 記者 肖翊 攝

　　以商業用地建設住宅産品，在北京早已司空見慣。在當前供不應求的住宅市場，開發商 在“商業住宅”項目中不斷賣弄自己的商業智慧。面對歷史罕見的嚴厲調控政策，以50年甚至40年産權屹立在“商業金融”立項用地的住宅卻鑽了政策的空子：這些項目並不受北京相關限購令的壓制。

　　在建中的“擦邊球”樣本

　　北京朝陽區三間房鄉，一處施工現場的廣告圍擋上，巨大的廣告語告訴途經的人們，這裡將蓋起一座名叫“中建玲瓏山”的樓盤。圍擋之內，數臺大型挖掘機正不斷從五六米深的地基坑裏掏出濕潤的泥土。顯然，項目的地基建設第一步尚未完成。

　　堂皇的售樓處卻狀如花園洋房，早在11月初便修建完畢，具備了接訪能力。得知記者並未預約，工作人員迅速安排了一位置業顧問接待。

　　“中建玲瓏山”的開發商為中建國際 建設有限公司（下稱“中建國際”），是中國建築旗下子公司。 該項目當初進行掛牌的編號為“京土整儲挂（朝）[2009]079號”，建築使用性質為商業金融；出讓年限為商業40年、綜合50年；土地面積為68281.849平方米，建設用地 為52011.152平方米；建築控制規模為104022平方米。

　　該地塊于2009年8月13日開始競價，起始價34998.76萬元。最終，北京創智天地房地産開發有限公司(下稱“創智天地”)和北京京通天泰房地産開發有限公司聯合體以55700萬元的價格競得。創智天地是中建國際的下屬公司。除了創智天地，中建國際還經常使用下屬公司“智地創展”的名義進行項目建設。創智天地和智地創展兩家公司的法人代表均為中建國際總經理陳誼。

　　中建國際官方網站2009年10月16日的一則新聞如下表述：“中建國際成功獲得北京市朝陽區京通快速路三間房地塊的土地使用權 ……項目佔地面積68282平方米，其中建設用地面積52011平方米。項目地上建築面積104022平方米。該項目將開發為面向CBD年輕白領的LOFT 産品。”

　　所謂LOFT，是一種肇始於西方的舶來品，最初是指誕生於紐約SOHO區那些由舊工廠或舊倉庫改造而成，少有內墻隔斷的高層高空間。自從出現在中國，LOFT便成為開發商鑽政策空子的重要道具，幾乎凡是層高超過4.9米的都被開發商稱為LOFT。

　　根據項目銷售人員介紹，這裡將建成10棟具有50年産權的住宅樓房，均為平層，並非中建國際官方網站所説的LOFT産品。“第一期開盤為南邊兩棟樓，沒有大戶型，每間房層高3.1米，凈高2.8米，預計2013年6月交房。” 售樓處一位銷售人員告訴《中國經濟週刊》。

　　不管是平層還是LOFT，“中建玲瓏山”項目商業金融用地的屬性不會發生改變。眾所週知，50年甚至40年産權的商住兩用樓房實際是開發商繞開政策要求和法律規定的“擦邊球”。

　　政府為控制住宅用地的供應量，保證住宅區域附近有充足的配套，會在不同的區域規劃適當的商業用地。而開發商將招拍挂取得的商業用地擅自改建成公寓住宅，便讓50年或者40年産權的住宅公寓誕生在“擦邊球”的碰撞之下。

　　在北京，類似“中建玲瓏山”這樣商業立項建造住宅的樓盤“內容豐富”，例如由首開股份旗下首開仁信置業有限公司開發建設的“首開石榴派”；首開股份控股公司北京首城置業有限公司所開發建設的“首城雙景”；北京錦繡大地農業股份有限公司所開發的“西山國際城”；中弘地産開發建設的“中弘北京像素”。上述這些項目都為40年或50年的商業用地。

　　此外，商業立項建造住宅的情況已經由北京等一線城市逐步蔓延至二線城市。武漢、長沙等地都已經出現類似的住宅産品。

　　“商改住”背後的利益邏輯

　　除卻平層住宅，最為北京市場所熟悉的是同樣由商業項目包裝而成的LOFT。

　　自“中建玲瓏山”向東步行300米，便有一座由爛尾樓 變身的LOFT公寓，名為“樂棟300”。這座原本僅僅只有水泥架構的建築如今已經被披上玫瑰紅色，幾個工人正在對其進行裝修。大幅廣告貼在靠近公路的一側，隨風起伏。

　　據記者了解，儘管每天都有人前去參觀樣板間，卻少有人掏錢購買。因為每套售價100萬元至150萬元不等，但這些面積不足70平米的LOFT公寓僅僅可以使用33年——由於先前建設以及長期爛尾，這座建築已經在原本40年的使用期基礎上縮減了7年。

　　房地産研究者孫飛告訴《中國經濟週刊》：“商業立項被建設成住宅項目實際體現了當前房地産市場供不應求的局面，以及商業地産所受的冷遇。”他説，由於當前市場資金以及需求主要偏向住宅市場，因此開發商希望大量製造住宅類産品以獲取更超額的利潤。“同樣一個地塊，建成豪華公寓能買到每平米4萬元以上，建成商業辦公室之類則遠遠不能達到這個價格。”

　　據此前報道稱，開發商青睞LOFT的原因主要是建設成本僅增加30%，房子價格卻可以上漲50%以上。

　　在計算容積率 時，LOFT是按單層面積計算的，配套設施的規劃也是按照單層批復的，但在銷售時價格卻往往是平層戶型的1.3～1.6倍，甚至兩倍。這樣一來，開發商在原來報批的容積率下，收益被實際放大了。

　　為了防止開發商利用LOFT概念變相增加容積率，2006年7月北京市規劃委下發的《容積率指標計算規則》規定：當住宅建築標準層層高大於4.9米時，不論層內是否有隔層，建築面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算。辦公建築、普通商業建築的標準層高則分別是5.5米和6.1米，超出標準的也要雙倍計算建築面積。

　　據業內人士稱，正是由於該項政策原因，使得現在開發商都力圖將層高控制在4.9米以內。

　　正略鈞策管理諮詢公司合夥人、房地産研究者薛炯文告訴《中國經濟週刊》：“很多地産商拿到商業地塊之後改建住宅，除了利益驅使以外還因為商業項目無需強制性地建設配套設施，比如醫院、學校、幼兒園等。”他説，當房地産商拿到住宅用地就必須配建各種配套設施並予以完善，這會增加成本並降低容積率。而容積率的提高意味著開發商售出房屋數量和面積的增加，也意味著利潤的增加。

　　薛炯文對此表示無奈：“政府較為難以監管，首先政府不會強制將裏面的居住者趕出來，其次我們在法律上亦沒有規定辦公項目不能有人居住。”

　　並非投資上策

　　商業項目變住宅的轉化，是住宅需求不斷增加的市場體現，更是投機性需求渴望的杯中食。

　　北京房地産交易管理網上對此有明確標示：“非住宅項目的購房人，請注意以下幾點與住宅項目不同的地方：一是非住宅項目一般不強制性要求設計配套服務設施，例如：學校、商業、居委會等；二是非住宅項目的土地出讓年限一般為40年或50年；三是非住宅項目的貸款期限一般不能超過10年，且不能申請住房公積金貸款；四是非住宅項目不能享受普通商品住宅的稅費優惠；五是水、電等費用標準一般高於住宅項目；六是非住宅項目不能辦理戶籍手續。”

　　但是，投機性需求並不在意各種不便與成本。他們看中的是短期內的交易機會。

　　一位曾經投資類似地産項目的人士“胡老闆”告訴記者，目前他手中還有兩套未出售的LOFT以及一套商業住宅的一居室。

　　“胡老闆”還表示，這些商業立項的住宅由於並非正規項目，並不受北京相關房地産調控政策的影響。比如，北京市規定對不能提供一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，不發放購房貸款。這些商業立項的住宅則不受此限制。

　　光大銀行一位信貸經理告訴《中國經濟週刊》：“購買此類商業項目，不管當地人抑或外地人，不管是否已經擁有一套住房，都不會受限購令限制。因為北京未對此類商業項目進行政策壓制。只是此類人群申請貸款利率上浮10%，並且信貸期限必須控制在10年之內。”

　　《中國經濟週刊》致電北京市住房和建設委員會，通過公共諮詢亦收到類似答覆。

　　記者向“胡老闆”諮詢其手中商業住宅的租賃情況，他説：“此前是有年輕人租住過，但是苦於較為昂貴的水費和電費，並且沒有燃氣做飯，因此堅持了數月後知難而退。”“胡老闆”認為，此類住房僅僅限于一些創業起步者使用，若是長居於此並不適宜。

　　《中國經濟週刊》諮詢了一些房地産業內人士，他們並不認為類似的商用住宅項目是投資上策。儘管許多類似項目購入價格比正規住宅低，卻並未擁有充足的升值潛力。記者驅車在北京東五環外雙橋地區看到，這裡一個名為“金隅可樂”的商住項目附近便挂有一些對外出售的廣告。一位房地産經紀公司的經紀人在未得知記者身份的情況下建議不要購買類似物業：“先不説水電和燃氣的不足，單説産權就沒有吸引下一批買家的優勢。有客戶委託我們出售這裡的二手房 ，兩個星期連續降價約10萬元，也沒有人買。即便是市場最好的2009年中，這裡也僅售出了兩套。”