省錢才是王道 房貸還款抗加息“四大攻略”

　　房價高企不知道打碎多少人的購房夢，而貸款買房，又給買房人打開了另一扇窗。2010年12月25日，央行宣佈加息，儘管靴子落地，買房人卻更加焦慮了，因為這或許只是步入加息通道的一個開始。

　　面對加息，面對通脹，面對農産品價格不斷上漲，吃不起，住不起，工資卻不見漲的窘境，越來越多的人意識到賺錢越來越難，省錢才是王道。

　　背負著房屋貸款的人，不願看到的就是加息，難免要關注一下房貸省錢訣竅。現在銀行可選省利息的方式大抵有兩種，一種是變更還款方式，另一種就是選擇個性房貸産品。

　　由於多數銀行都有轉按揭服務，一些小型股份制銀行為了吸引客戶轉按揭，大幅降低服務費，也為貸款人提供了較大的選擇空間和自由度。

　　我們不妨看一看，究竟這些還款方式和個性房貸産品，都是怎麼省錢的。

　　最省錢還款方式：等額本金還款

　　銀行最主要的還款方式有三種，一是等額本息還款，二是等額本金還款。除此之外，還有固定利率房貸。

　　固定利率房貸，即在貸款期限內，不論銀行利率如何變動，借款人都將按照合同規定的固定利率支付利息。

　　固定利率房貸，雖然看起來要比其他兩種方式更好，尤其是在低利率水平下，如果採用固定利率房貸，就可以避免加息帶來利息支出增多的風險。

　　可是實際上，固定利率房貸操作性較差，首先，在加息預期升溫的情況下，銀行出於盈利的角度考慮，浮動利率房貸的利息收入很明顯高於固定利率房貸，因此很多銀行暫停開辦此類業務。當加息預期下降的情況下，又重新開辦。可謂買的不如賣的精。

　　即使少部分沒有暫停固定利率房貸業務的銀行，也會把固定利率調高，以降低未來加息給銀行帶來的利息收入減少的風險。甚至提高至比普通利率高一個百分點的利率，提前透支預期利息。

　　等額本息還款是指從使用貸款的第二個月起，每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。等額本金還款方式是指在還款期內按期等額歸還貸款本金，並同時還清當期未歸還的本金所産生的利息。

　　在假設利息不變的情況下，等額本息所還整體利息加本金總額，低於等額本金。相對來講等額本息更為划算。但是在強烈的加息預期之下，等額本金還款方式在初期償還較大款項，同時此刻利息較低。隨著時間的推移，利息雖然增加，但是本金也相對減少，産生的利息總負擔也降低了。

　　因此，在加息預期下，等額本金還款比等額本息還款、固定房貸利率更為划算，是最省錢的還款方式。

　　適合人群：等額本金還款，在初期還款階段，因為生息本金大，需要還的利息也就多，總體還款金額較大，隨著時間的推移，還款金額逐漸下降。相對於一些剛步入職場的人，還款負擔未免較重。適合收入較高，相對穩定的成熟白領。

　　最省息房貸産品：氣球貸

　　除了還貸方式外，銀行推出了各種房貸産品，其中包括組合貸、公積金貸款、氣球貸。這三種利息相對較低。

　　在相同的金額和相同貸款年限下，付出利息最少，最省錢的是氣球貸。氣球貸最大的特點就是長貸短供，也算是雙週供的衍生房貸産品。

　　氣球貸，即貸款利息和部分本金分期償還，剩餘本金到期要一次償還。所以，累計尾款所需償還金額較大，到最後一期時還款壓力比較大。有一定的經濟壓力。

　　整體來看氣球貸雖然最省利息，但是相對來講每月月供也是高於另外幾種貸款方式。

　　除了氣球貸，最省錢的自然是公積金貸款方式，由於利息相對商業貸款具備優勢，不論是月供還是利息都低於其他貸款方式。

　　和公積金貸款相比，利息和月供高於氣球貸的産品是組合貸，組合貸是部分享受公積金貸款，另一部分按照商業貸款利率計算。

　　適合人群：由於具備長貸短供的特點，比較適合可以提前還貸的借款人，短期借貸，前期依然可以按照較低利率支付利息，手頭寬裕後，一次性還清。最適合拆遷戶、中高收入階層、短期（5年內）預計有大筆投資或存款收入的人群。

　　還貸投資兩不誤：循環貸

　　不論是公積金貸款還是組合貸款，都有特定人群限制，如果只能進行商業貸款的同時，又不能承擔太高的月供，可以選擇循環貸。

　　循環貸，以貸款所購住房作抵押，向銀行申請可在約定期限內循環使用的最高額度個人貸款，隨用隨取還款部分的額度可以再次提取使用。

　　循環貸産品更適合手中資金充裕的借款人，手頭資金充裕，可以在與銀行約定的期限內，將已還款的部分資金提取出來，購買一些低風險高收益的銀行理財産品，進一步抵消利息支出，可謂一舉兩得。

　　類似循環貸的另一種房貸産品活利貸，是指房貸客戶在銀行開設一個活利貸賬戶，之後可將家庭每月除卻日常花銷外的結余資金存入該賬戶，而這筆被存入的資金即被視為提前償還貸款本金，當日即可從計息基數中抵銷。通過“活利貸”，客戶可隨時將閒置資金用於還貸，從而實現節省利息的目的。

　　活利貸，最適合每月有盈餘資金的人以及“月光族”，或者那些不願意老跑銀行，一次存入兩三個月月供金額的借款人，還有經常需要流動資金的客戶群體。

　　適合人群：循環貸和活利貸産品，對於資金流動性需求較大的借款人，非常適合。以現在的投資市場來看，多餘的資金，可以選擇一些風險較低，收益率在8%以上的銀行理財産品。相對於省錢來講，投資是更為積極的方式。

　　最快還貸選擇：雙週供

　　雙週供是較早推出的一種房貸産品，基於提前償還本金，以減少利息的方式。

　　貸款“雙週供”，是指個人按揭貸款由傳統的每月還款一次改為每兩周還款一次，每次還款額為原來月供的一半。

　　由於還款方式的改變、還款頻率的提高，借款人的還款總額卻獲得了有效的減少，還款週期得以明顯的縮短，客戶在還款期內能省下不少的利息。

　　雙週供是基於還款總額的減少，而降低利息的，申請雙週供的提款人，還可以和銀行進一步商討更多的優惠利率。因為此類産品對於銀行來講，也可從中受益，不僅回收本金期限縮短，減少運營成本，也同時降低風險。因此銀行對於雙週供産品的利率，有較大優惠打折空間。

　　不過，雙週供對於資金安排的要求將大大高於月供，忘記或者不夠還款的可能大大高於月供。而且雙週供的罰金也較高。

　　適合人群：由於還款頻率的提高，雙週還款的方式，只適宜於資金流動性較好、收入來源穩定的家庭。