尹中立：房地産調控為何效果不彰？

　　國土部19日剛發出通知稱，要堅決抑制地價過快上漲，各地出現新地王的，兩個工作日內必須上報等。這兩天，北京市就誕生了總價63億元的新地王，引起了社會各界的高度關注，也引起了各界對房地産調控失效的擔憂。

　　2010年的房地産調控措施被稱為“史上最嚴厲”。從1月份開始，中央連續三次出臺政策對房地産進行調控，政策手段從傳統的稅收、金融到增加住房保障等，甚至部分城市還實行了限售政策。但遺憾的是，“史上最嚴厲”的房地産調控並沒有控制住房價。儘管樓市交易量出現了波動，但總體價格並沒有出現下跌，部分城市的價格竟然創新高，從第三季度開始部分樓盤甚至重新出現開盤當天售罄的現象，地王又不斷冒出。事實表明，年初以來出臺的一系列房地産調控政策並沒有扭轉樓市價格上漲的預期。

　　為什麼最嚴厲的房地産調控沒有起到預期的效果？筆者認為主要有以下兩個原因。

　　首先，市場與政府博弈的歷史結果是房價總是創新高。中國的房地産調控可以追溯到2005年，當年的第二季度政府出臺了數項措施阻止房地産投機行為，如購買住宅未滿5年轉讓需要繳納5%的營業稅等。在隨後的6個月時間裏，無論房地産交易量還是價格都出現明顯下跌，上海的房價下跌了約15%左右。但從2005年10月份開始，房價出現新一輪上漲，招致了2006年第二季度的第二次調控，但此次政策出臺之後，其效果只持續了1月時間，隨後樓價繼續上漲。政府通過政策對樓市調控的效果越來越差。

　　2007年，為了給炙熱的樓市降溫，政府有針對性地出臺抑制房地産投機的政策，從金融政策與稅收政策上控制購買多套住宅的行為。從2007年底至2008年底，樓市出現明顯降溫，但2008年底中國政府為了應對全球金融危機，不得不再次刺激樓市，樓市在2009年再創新高。

　　總結幾年來與政府政策博弈的經驗，市場至少有兩點共識：樓價下跌是暫時的，上漲是大趨勢；政府為了保持經濟的快速增長，不會讓房地産出現深度調整。正因為如此，房地産調控的效果必然越來越差。

　　其次，歐美經濟不景氣制約了中國貨幣政策工具的使用。2010年初以來，正當中國進行樓市調控的同時，歐美國家不斷傳出不好的經濟數據和負面的經濟信息。4、5月份歐洲出現主權債務危機，隨後歐盟諸國開始削減財政赤字，減少政府開支，對經濟增長必然産生影響；美國的長期國債收益率不斷創新低，説明市場對美國出現通貨緊縮的預期日益加強，失業率的居高不下成為美國經濟復蘇的巨大障礙，而美國政府的鉅額債務使得刺激經濟的空間變得越來越狹窄。

　　西方國家集體陷入通貨緊縮的泥潭必然選擇低利率的政策不變，受此影響，全球資本紛紛尋找高回報的投資場所，包括中國在內的亞洲國家和地區成為這些資本的理想棲息地。尤其是從11月份開始，美國宣佈第二次“量化寬鬆”貨幣政策，進一步刺激了包括中國在內的發展中國家的流動性過剩。因此，西方國家的低利率政策可能對解決本國的經濟問題幫助不大，卻使新興國家出現資産泡沫的概率大增。我們注意到，最近幾個月，新加坡、馬來西亞等地的樓市都在躍躍欲試。

　　在此背景下，中國的房地産調控難度可想而知。在正常情況下，提高利率是使樓市降溫的最好措施，但由於西方國家的低利率使該政策工具難以實施。加上目前CPI增幅超過了存款利率，老百姓對貨幣貶值的擔憂越來越強烈，結果使資金可能重新選擇樓市。11月份人民銀行的問卷調查表明，選擇買房的比例快速增加，通脹預期對樓市的刺激作用已經充分顯露。可見，房地産調控的確是任重而道遠。