葉檀：房租上升是通脹之錯非調控之罪

　　近年來，大中城市房租上升，尤其是一線城市的房租節節上漲，北京今年以來房租上升23%。

　　責任很可笑地被歸咎於市場調控，房産稅將導致二手房交易量減少、間接推高房價也成為罪魁。所有這些理論邏輯相同，即調控房地産導致二手房成交量下降、出租房源減少，最終導致房租上升。這樣的邏輯既禁不起推敲，也有違市場常識，為通脹、為房租上升尋找替罪羊。

　　租房市場反映的是剛性需求，制約房租的兩大條件是貨幣購買力與收入情況：從通脹情況來看，如果房價降、經濟緊縮，房租必降。相反，如果通脹加劇，物價普遍上升，則房租價格繼續上漲；另一方面，如果房租的上升幅度遠遠高於普通人的收入水準，則上升的房租就會遭遇南墻。如果房租低於實際收入，則房租有上升的空間，雖然不一定會上漲。

　　目前的情況是通脹預期居高不下，在通脹預期下，房東與仲介聯合試探租房者的壓力底線。與投資性購房不同，房租計入CPI，成為居民消費指數的重要組成部分。通脹壓力上升推高房租等物價，而物價上升進一步推高CPI，雞生蛋、蛋生雞的遊戲沒完沒了。説到底，房租上漲是通脹之罪，關調控何事？

　　今年五六月間，多個重點城市的住房租金明顯上漲。北京、天津、大連、瀋陽、杭州等城市房租漲幅超過10%，北京四五月間住房租金價格同比上漲20%以上，租賃均價達到每月3000元，使北京租售比回落至1：565。此後北京房租價格繼續上升，這一現象恰好與下半年節節上升的物價相對應，説明了通脹對房租的推升作用。

　　再來看收入水平。

　　房屋租賃市場由消費者的收入主導，而不像商品房能夠由投資者的收益預期主導。消費品市場存在高中低端要求，租賃市場同樣如此，不同的租賃房滿足不同收入人群的要求，一旦房屋租賃高高在上，消費者只能聞風而逃。如果房租仍然高高在上，説明實際收入被低估。這與商鋪的性質較為相似。雖然商鋪價格也會産生泡沫，但泡沫遠不如商品房大。原因就是商鋪價格最終要與實體經濟相連。開發商當然可以為商鋪開出天價，但最終要由商鋪的購買者或者承租者買單。如果城市、區域的商業不發達，或者商鋪區域位置不佳，就會淪為死鋪，乏人問津，投資者不得不自認倒楣。

　　為了躲避高房租，一些低收入者通過合租群租將租金成本控制在每月1000元以下，甚至創造“蛋形蝸居”。這就是所謂的上有政策、下有對策，蟻民有蟻民的生存法則。然而，從明年2月1日起，我國將實施《商品房屋租賃管理辦法》，規定出租房應當以原設計房間為最小出租單位，群租被禁止，而“蛋形蝸居”者自覺回收蛋居，生存空間越來越窄，低收入階層不得不另覓他城。11月北京“蛋形蝸居族”的房租收入比達到百分百，這樣的工資收入已經無法支撐在北京的生活成本。至於房屋租賃期內不得擅自提高租金等保護租客的條款，那只是擺設，只要縮短租期就行，或者房東三天兩頭帶購房者、新租客視察舊居，就能讓老租客知難而退。

　　調控房價如果見效，可以增加出租房，對租客有利。我國目前投資購房造成空置率居高不下，極低的使用效率是低持有成本、貧富分配不均的産物。按照國家統計局公佈的數據，全國有1.9億平方米房屋待售，以極保守的估計空置房有2000萬套，可以解決7000萬人的居住困難；再加上2010年保障房開工580萬套，2011年達到1000萬套，兩年合計1580萬套，以每個家庭3.5人計，可以解決5530萬人的居住問題。所有這些住房如果不是虛無縹緲的政績工程，將在明後年陸續釋放，也就是説，有1.2億人左右可以解決住房問題。

　　只要貨幣緊縮、持有成本提高、投資者退出，市場上可供出租的房子會越來越多，而不是越來越少。就衝著山西省公安廳查封的陽泉市原城區公安局巡警隊隊長關建軍為首的涉嫌黑社會性質組織在北京等地的房産27套，就可以推知中國房地産空置率的現狀。

　　房租上升曾被歸罪于中間商，這是投機倒把思想余風尚存，而後又以市場名義歸罪于調控與房産稅，這是不諳投資市場規律、不顧常識的胡亂歸罪。