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發佈時間:2010年12月22日 07:36 | 進入復興論壇 | 來源:東方網
國土部“防止出現高價地”的新規剛剛落地,北京市場便迅速以誕生一個“地王”作為“回應”。
12月21日,在經歷了近半個月的等待後,中信集團拿到北京CBD核心區Z15地塊的中標通知書,從而以63億元的總價再創北京土地市場的新高。這一消息已得到了中信方面的確認。同日,恒大地産以149%的溢價率拿下廣東佛山一宗地塊。
就在兩天前(12月19日),國土部出臺落實調控政策的“204號文”,規定如有“地王”和溢價率超過50%的地塊誕生,必須在兩日內上報異常情況。而從價格上看,上述兩宗地塊均符合上報條件。有分析認為,“地王”和高價地頻頻在年底誕生,説明全國土地市場仍處在供需兩旺的狀態,若此時政府直接干預地價,很可能造成其後市場的強烈反彈。
等待半月 中信得嘗勝果
不出所料,CBD核心區最大的地塊Z15最終花落中信。《每日經濟新聞》記者從中信方面獲悉,21日下午,中信集團已經拿到Z15地塊的中標通知書,而63億元的成交價格也創下北京土地市場的新高。
本月7日,位於北京CBD核心區的6宗地塊進行第二輪投報(綜合內容投報),在Z15地塊的投報中,中信報出63億元價格,力壓競爭者海航集團和萬達地産,成為當日單幅地塊最高報價。
據了解,在第一階段(規劃設計方案投報)的評標中,中信就拿到5個地塊的規劃設計方案冠軍,其中就包括Z15。算上價格因素,中信的優勢十分明顯。
Z15地塊規劃建築面積為35萬平方米,是CBD核心區最大的單體地塊。依成交總價計算,該地塊成交的樓面價約為1.8萬元/平方米。按500米的規劃建築高度,建成後將成北京最高樓。
根據招標文件的要求,Z15地塊鼓勵的産業類型是“綜合體”,且中標人須對項目持有、經營10年以上。有分析人士認為,這一項目可能建成中信集團的總部。
但對於該項目的建設及持有等相關信息,中信方面未作出任何表態。
另據《每日經濟新聞》記者了解,Z14地塊得主也于21日出爐,包括正大集團、上海世貿、華康資本、卜蜂國際、東莞玖龍紙業在內的11家企業聯合體成為中標者,成交價為41.14億元,這也是該地塊收到的唯一報價。而同日競標的Z3、Z4、Z5、Z6地塊(原“中服地塊”)的中標結果並未公佈。
新政難遏“地王”出爐
中信獨攬“地王”的消息,與國土部出臺“204號文”的時間僅僅相隔兩天。
19日晚,國土部出臺繼續落實調控政策的“204號文”,規定如有“地王”和溢價率超過50%的地塊誕生,必須在兩日之內上報異常情況,包括當月本地房價同比、環比漲幅,地塊周邊新房和二手房價格等信息。文件還強調,要嚴格把握居住用地出讓的總量、結構和時序,堅決防範受多種因素驅動的歲末年初放量供地。
按照上述要求,中信獲得的Z15地塊以及恒大拿下的佛山地塊分別符合“地王”和“溢價率超過50%”的新規要求。但有分析人士認為,由於北京CBD地塊的交易規則在新政出臺之前就已確定,因此可能不會上報,佛山地塊則可能成為首宗上報異常情況的土地。
事實上,臨近年末,土地市場供需兩旺的態勢仍十分明顯,“高價地”仍頻繁出現。據中原地産的監測數據,上周北京、廣州等7城市共成交住宅用地174公頃,平均溢價率為65%,其中廣州的溢價率超過140%。
隨著兩輪調控政策的展開,今年以來,國土部也連續3次發文試圖抑制地價上漲,其調控手段也從完善招拍挂制度發展到對地價進行監控和 “地王”的上報制度。
但這樣的干預效果未必見好。來自北京莊淩顧問的分析認為,在通脹預期日益強化的背景下,公眾對調控正在失去信心,房價或繼續上漲。如果政府直接出面抑制地價,很可能導致土地市場的反彈。
業內觀察
63億打造“平民地王”?
12月21日,北京市土地整理儲備中心公佈了北京CBD12幅地塊中兩幅地塊的成交情況:由正大置地、正大集團、卜蜂國際等11家企業組成的聯合體以41.14億元拿下Z14地塊,而中信集團則以63億元如願摘得Z15地塊。63億元的總價打破了北京土地市場59億元的總價地王紀錄。
鏈家地産首席分析師張月認為,作為北京CBD核心區地塊,Z15地塊基礎身價無論如何都低不下去,再加上其高達35萬平方米的規劃建築面積,成為總價地王應當在意料之中。另一方面,除去總價外,該地塊的樓面價只有18000元/平方米,與北京歷史單價地王紀錄保持者後沙峪天竺開發區22號地29859元/平方米相比,相差約40%。眼下,Z15地塊周邊商業地産均價每平方米在3.5萬元~5萬元之間,如世茂工三寫字樓目前的售價已經超過5萬元/平方米,該地塊周邊的住宅均價目前也在4萬元/平方米以上。基於此,她認為,Z15地塊雖然成為了總價地王,但以單價看仍是一個“平民地王”。
北京中原地産三級市場研究部總監張大偉也贊同上述觀點。他解釋説,縱向比較,從國內同級別地塊分析,CBD核心區地塊單價水平並非最高。如上海今年2月成交的黃浦區外灘商業辦公地塊和南京東路商業用地,中標樓面地價分別約為3.4萬元/平方米和5.2萬元/平方米,均高於北京CBD地塊,最高總價更是達到了92.2億。
CBD地塊成交信息的公佈,也意味著2010年北京土地出讓金額將繼續攀升。21日,北京又有7塊地順利成交,截至當日,北京2010年全年土地出讓金收入已達1306億元,與2009年的930億元相比,增長40%。如果CBD剩餘地塊也按最高價並且在年內成交,預計北京今年土地出讓金總額可能達到1500億元。
張月分析説,前11月北京土地出讓金首破千億之後,至今20天再次出賣300億元,收入增長十分迅速。但是預計今年北京即使達到1500億元的規模,也很難超過上海,因為前11月上海的土地出讓金收入已經超過1300億元。
張月認為,北京今年土地出讓金收入創紀錄,但市場應該理性對待這一現象。目前調控持續時間尚不足1年,由於土地市場仍處於調整起步階段,土地價格仍有回調空間,另外今年土地成交量比去年高出約32%,供應的明顯增加也是土地收入增長的主要原因。而在明年,調控不斷深入到土地市場,各地方政府在宏觀調控支持下對於土地收入的依賴程度有望緩解,地價繼續平抑將是整體趨勢。