國土部新規出臺才兩天 北京63億新地王“獻禮”

　　國土部“防止出現高價地”的新規剛剛落地，北京市場便迅速以誕生一個“地王”作為“回應”。

　　12月21日，在經歷了近半個月的等待後，中信集團拿到北京CBD核心區Z15地塊的中標通知書，從而以63億元的總價再創北京土地市場的新高。這一消息已得到了中信方面的確認。同日，恒大地産以149%的溢價率拿下廣東佛山一宗地塊。

　　就在兩天前（12月19日），國土部出臺落實調控政策的“204號文”，規定如有“地王”和溢價率超過50%的地塊誕生，必須在兩日內上報異常情況。而從價格上看，上述兩宗地塊均符合上報條件。有分析認為，“地王”和高價地頻頻在年底誕生，説明全國土地市場仍處在供需兩旺的狀態，若此時政府直接干預地價，很可能造成其後市場的強烈反彈。

　　等待半月 中信得嘗勝果

　　不出所料，CBD核心區最大的地塊Z15最終花落中信。《每日經濟新聞》記者從中信方面獲悉，21日下午，中信集團已經拿到Z15地塊的中標通知書，而63億元的成交價格也創下北京土地市場的新高。

　　本月7日，位於北京CBD核心區的6宗地塊進行第二輪投報（綜合內容投報），在Z15地塊的投報中，中信報出63億元價格，力壓競爭者海航集團和萬達地産，成為當日單幅地塊最高報價。

　　據了解，在第一階段（規劃設計方案投報）的評標中，中信就拿到5個地塊的規劃設計方案冠軍，其中就包括Z15。算上價格因素，中信的優勢十分明顯。

　　Z15地塊規劃建築面積為35萬平方米，是CBD核心區最大的單體地塊。依成交總價計算，該地塊成交的樓面價約為1.8萬元/平方米。按500米的規劃建築高度，建成後將成北京最高樓。

　　根據招標文件的要求，Z15地塊鼓勵的産業類型是“綜合體”，且中標人須對項目持有、經營10年以上。有分析人士認為，這一項目可能建成中信集團的總部。

　　但對於該項目的建設及持有等相關信息，中信方面未作出任何表態。

　　另據《每日經濟新聞》記者了解，Z14地塊得主也于21日出爐，包括正大集團、上海世貿、華康資本、卜蜂國際、東莞玖龍紙業在內的11家企業聯合體成為中標者，成交價為41.14億元，這也是該地塊收到的唯一報價。而同日競標的Z3、Z4、Z5、Z6地塊（原“中服地塊”）的中標結果並未公佈。

　　新政難遏“地王”出爐

　　中信獨攬“地王”的消息，與國土部出臺“204號文”的時間僅僅相隔兩天。

　　19日晚，國土部出臺繼續落實調控政策的“204號文”，規定如有“地王”和溢價率超過50%的地塊誕生，必須在兩日之內上報異常情況，包括當月本地房價同比、環比漲幅，地塊周邊新房和二手房價格等信息。文件還強調，要嚴格把握居住用地出讓的總量、結構和時序，堅決防範受多種因素驅動的歲末年初放量供地。

　　按照上述要求，中信獲得的Z15地塊以及恒大拿下的佛山地塊分別符合“地王”和“溢價率超過50%”的新規要求。但有分析人士認為，由於北京CBD地塊的交易規則在新政出臺之前就已確定，因此可能不會上報，佛山地塊則可能成為首宗上報異常情況的土地。

　　事實上，臨近年末，土地市場供需兩旺的態勢仍十分明顯，“高價地”仍頻繁出現。據中原地産的監測數據，上周北京、廣州等7城市共成交住宅用地174公頃，平均溢價率為65%，其中廣州的溢價率超過140%。

　　隨著兩輪調控政策的展開，今年以來，國土部也連續3次發文試圖抑制地價上漲，其調控手段也從完善招拍挂制度發展到對地價進行監控和 “地王”的上報制度。

　　但這樣的干預效果未必見好。來自北京莊淩顧問的分析認為，在通脹預期日益強化的背景下，公眾對調控正在失去信心，房價或繼續上漲。如果政府直接出面抑制地價，很可能導致土地市場的反彈。

　　業內觀察

　　63億打造“平民地王”？

　　12月21日，北京市土地整理儲備中心公佈了北京CBD12幅地塊中兩幅地塊的成交情況：由正大置地、正大集團、卜蜂國際等11家企業組成的聯合體以41.14億元拿下Z14地塊，而中信集團則以63億元如願摘得Z15地塊。63億元的總價打破了北京土地市場59億元的總價地王紀錄。

　　鏈家地産首席分析師張月認為，作為北京CBD核心區地塊，Z15地塊基礎身價無論如何都低不下去，再加上其高達35萬平方米的規劃建築面積，成為總價地王應當在意料之中。另一方面，除去總價外，該地塊的樓面價只有18000元/平方米，與北京歷史單價地王紀錄保持者後沙峪天竺開發區22號地29859元/平方米相比，相差約40%。眼下，Z15地塊周邊商業地産均價每平方米在3.5萬元~5萬元之間，如世茂工三寫字樓目前的售價已經超過5萬元/平方米，該地塊周邊的住宅均價目前也在4萬元/平方米以上。基於此，她認為，Z15地塊雖然成為了總價地王，但以單價看仍是一個“平民地王”。

　　北京中原地産三級市場研究部總監張大偉也贊同上述觀點。他解釋説，縱向比較，從國內同級別地塊分析，CBD核心區地塊單價水平並非最高。如上海今年2月成交的黃浦區外灘商業辦公地塊和南京東路商業用地，中標樓面地價分別約為3.4萬元/平方米和5.2萬元/平方米，均高於北京CBD地塊，最高總價更是達到了92.2億。

　　CBD地塊成交信息的公佈，也意味著2010年北京土地出讓金額將繼續攀升。21日，北京又有7塊地順利成交，截至當日，北京2010年全年土地出讓金收入已達1306億元，與2009年的930億元相比，增長40%。如果CBD剩餘地塊也按最高價並且在年內成交，預計北京今年土地出讓金總額可能達到1500億元。

　　張月分析説，前11月北京土地出讓金首破千億之後，至今20天再次出賣300億元，收入增長十分迅速。但是預計今年北京即使達到1500億元的規模，也很難超過上海，因為前11月上海的土地出讓金收入已經超過1300億元。

　　張月認為，北京今年土地出讓金收入創紀錄，但市場應該理性對待這一現象。目前調控持續時間尚不足1年，由於土地市場仍處於調整起步階段，土地價格仍有回調空間，另外今年土地成交量比去年高出約32%，供應的明顯增加也是土地收入增長的主要原因。而在明年，調控不斷深入到土地市場，各地方政府在宏觀調控支持下對於土地收入的依賴程度有望緩解，地價繼續平抑將是整體趨勢。