馮海寧：遏制“地王”能否按下房價高昂的頭

　　在樓市回暖跡象越來越明顯，“地王”頻出、地價狂飆的情況下，國土主管部門沒有坐視不管，值得肯定。否則，不但現有樓市調控成果可能化為烏有，而且給“十二五”開局之年的中國樓市蒙上了一層陰影。但國土部此番遏制地價過快上漲，是否預示著年內第三輪宏觀調控啟動，還需觀察。

　　沉寂一段時間之後，“地王”再次重現地産江湖。廣州、武漢、溫州、上海等多個城市“地王”橫空出世。以廣州“地王”為例，不但讓廣州樓市銷售重現升溫跡象，而且不少開發商在報價上向“地王”看齊。顯而易見，遏制地價也是在遏制房價，房價上漲至少有地價一半功勞。

　　但是，此次“國土四條”能否讓地價降溫，筆者對此持懷疑態度。儘管“國土四條”中有不少亮點，比如，“地王”誕生須2個工作日內上報，防範歲末年初放量供地；“三類用地”供應總量未達70%年底前不得出讓大戶高檔商品住宅用地等。但客觀地説，遏制地價上漲還沒有抓住“牛鼻子”。

　　地價瘋狂上漲的根源大概“地球人”都知道，即土地財政。但目前無論是遏制房價的“國X條”，還是遏制地價的“國土四條”，都沒有碰到土地財政。再加上地方政府壟斷著土地供給，掌握著供地節奏和供應量，顯然，目前所使用的各種招式説得難聽一點就是“花拳繡腿”、“隔靴搔癢”。

　　土地財政和土地壟斷沒有解決倒還罷了，土地出讓方式依然是價高者得，沒有進行有效糾正。儘管“國十條”提出要探索土地出讓 “綜合評標”，但目前出現的“地王”依然走的是價高者得的路子。地方政府沒有改變土地出讓方式的積極性，而國土部又沒有制定統一 “綜合評標”辦法，“地王”必然要勁爆登場了。

　　在筆者看來，目前遏制地價的招式都沒有擊中“七寸”。而要真正遏制地價上漲，首先是進行財稅體制改革，讓地方政府事權和財權相匹配。另外，還要防止壯大地方財政之後，某些地方不願放棄土地財政。因此，一是通過財稅改革扭轉土地財政；另一方面通過改革政績考核，讓地方官員不再以土地財政論英雄。

　　其次是國土部制定土地出讓“綜合評標”統一辦法。儘管“國土四條”中指出，積極探索“限房價、競地價”、綜合評標等交易形式，但由於現有出讓方式能讓地方政府利益最大化，因而，必須由國土部統一制定“綜合評標”辦法，可把“限房價、競地價”作為遏制地價與房價的一劑猛藥。

　　第三是針對地價過快上漲進行嚴厲問責。“國十條”提出要對房價上漲過快進行問責，但沒有指出要對地價上漲過快進行問責。筆者以為，國土部有必要對土地出讓溢價率制定一個合理的標準，對超出標準的地方政府負責人進行問責，以達到穩定地價和房價的目的。16日，國土部、監察部、人社部三部委聯合啟動土地違法約談和問責行動，此次共有12家土地違法縣市的“一把手”被約談。但是，輿論已經質疑這樣的約談問責是 “抓小放大”，因為“北上廣深”這幾個樓市風向標城市的“一把手”安然無恙，而且能問責到什麼地步也是個問題。

　　第四是對不能如期完成供地計劃的地方政府進行處罰。不但，過去很多地方連續多年沒有完成全年供地計劃，而且2010年有的地方同樣完不成，截至9月初，有的僅完成18%。對此，不但要問責地方政府相關負責人，而且還有必要扣減地方土地年度指標。

　　此外，要好好查一查推高地價、奪走“地王”的開發商，有多少上了囤地黑名單，而沒有進行拿地限制和貸款限制。毫無疑問，對於向囤地開發商供地的地方政府，給囤地開發商貸款的商業銀行，必須進行嚴厲懲罰以“殺一儆百”。

　　筆者還建議，對那些容易變成“地王”的優質地塊，不妨統統改為保障房用地，以避免優質地塊哄抬地價，同時也能讓低收入群體享受便利生活，不再被邊緣化。