多地頻造新地王 國土部要求抑制地價過快上漲

　　吳傑

　　針對年末各地土地出讓市場上又頻現“地王”的情況，12月19日晚，國土資源部下發文件【國土資發〔2010〕204號】，要求堅決抑制地價過快上漲。

　　國土部指出，近期少數城市部分優質地塊出讓溢價率偏高，引起社會關注。對此，地方各級國土資源主管部門要高度重視，要密切關注當前土地市場動向，抓緊採取有力措施，控制住房用地供應總量，把握供地節奏和時序，優化供地結構，調整供地方式，堅決抑制地價過快上漲；要嚴格落實已有政策規定，堅決打擊囤地炒地閒置土地等違法違規行為，切實落實調控措施。

　　國土部強調，未完成2010年保障性住房建設用地供應任務，保障性住房、棚戶區改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應總量未達到住房用地供應總量70%的市縣，年底前不得出讓大戶高檔商品住宅用地。

　　國土部要求，要嚴格把握居住用地出讓的總量、結構和時序，堅決防範受多種因素驅動的歲末年初放量供地。凡可能出現“高價地”的地區，必須事前評估，採取有效措施，防止出現高價地，穩定市場預期。

　　國土部還要求，對招拍挂出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在2個工作日內，分別上報國土資源部和省(區、市)國土資源主管部門。

　　在國土部發出該文件的前幾天，12月16日，保利地産剛剛將廣州樓面地價推高至每平方2萬元的歷史新高，宣告廣州未來的房價在短暫的調控效應壓抑之後將再次出現快速上漲。

　　本次土地拍賣是廣州年底前最後一次大規模推地，也是規劃中的廣州白雲新城首次推出住宅地塊。

　　《21世紀經濟報道》消息稱，第一塊住宅用地由保利地産以24億元奪得，折合樓面地價為19632元/平方米，刷新了廣州單價地王紀錄。半小時後，保利又以總價11億元拿下另外一住宅地塊，折合樓面地價為20605元，再次刷新廣州單價地王紀錄。

　　從19632元/平方米到20605元/平方米，廣州土地單價進入20000元時代僅僅用了半個小時。據此，兩年後該項目地塊的樓盤銷售價格很可能達到4－5萬元/平方米。

　　廣州的情況並不是“孤案”，從全國土地市場的拍賣情況來看，儘管今年房地産調控措施頻出，但開發商的拿地熱情卻絲毫不減。

　　據《中國證券報》總結，實際上，“929”新政以來，全國地王頻出，遍及廣州、上海、武漢、杭州、溫州等一、二線城市。這也是為何國土資源部指出“近期少數城市部分優質地塊出讓溢價率偏高”。

　　距離“929”新政一個月的10月29日，雅居樂奪得了南京地王。11月25日，廣州、武漢、杭州三地的總價地王或單價地王問世。29日，溫州拍出樓面價3.7萬的新地王，創下全國樓板價單價地王。　　

　　12月3日，1個自然人擊敗5個開發商，奪得南昌地王，溢價率近200%。

　　12月7日，位於北京CBD“金十字”的中服地塊進入第二階段評標，6宗地最高報價總和為238.29億元，這意味著北京的新地王呼之欲出，這將成為北京史上最高的總價地王。

　　12月9日，上海青浦區單價地王誕生，趙巷鎮特色居住區17號地塊樓板價達到21865元/平方米，溢價率達192%。

　　地王再生的原因與國土資源部在文件中強調的“受多種因素驅動的歲末年初放量供地”不無關係，地方政府有意無意的“造”出了一個個新地王。

　　據此前《南方週末》報道，11月以來，為了完成年初制定的供地計劃，多個城市進入了“突擊賣地”時間。而且，多是出讓較大面積優質的地塊——既能激活土地市場人氣，也能賣出高價。從上述拍出的地王來看，多數屬於市區的成熟和良好地段，都是引人垂涎的“肥肉”。

　　果然，從中國指數研究院的數據來看，全國120個城市11月土地市場供應量衝高，達到4318萬平方米，較10月份環比上升15%，同比增幅11%；樓面均價也較10月份的“谷底”價環比漲32%。

　　地王頻現，直接養肥了地方政府。據本網報道，中指院數據顯示，截至11月下旬，上海、北京土地出讓金已相繼突破千億，而大連、天津亦距離千億不遠，2010年該項收入“千億俱樂部”有望擴容。

　　繼續看漲的房價、快速的銷售，是開發商敢於大舉拿地的底氣所在。12月3日，萬科地産(000002)公告披露，截止2010年12月1日，萬科今年已累計實現銷售金額1000.6億元，成為國內地首家年銷售額破千億的地産公司。

　　而據《南方都市報》報道，預計今年將有萬科、恒大、保利、中海四家房企進入年銷售額的“500億”軍團。

　　恒大12月8日在香港舉行業績發佈會宣佈，11月銷售65.6億再度刷新年內單月最高成交紀錄，前11月銷售額達477.2億，奠定全年500億元基礎。

　　同日宣佈業績的保利地産則宣佈1-11月累計銷售額達到571億元，全年業績破600億已無懸念。而此前中海地産10月銷售業績數據顯示，1—10月中海地産已累計實現房地産銷售額533.4億港元。