全年樓市調控定調：長期性政策醞釀加碼

　　樓市在11月份迎來了新一輪絕地反擊：全國成交回暖，房價繼續上漲。持續近一年的宏觀調控政策，由此陷入了是否有效的激烈爭議之中。

　　儘管已經動用了信貸、土地、金融等杠桿，甚至不惜祭出行政手段限購，但在2010年下半年及明年強烈的通貨膨脹預期下，樓市調控面臨前所未有的複雜局面，包括房産稅、住房保障法等長期性政策卻遲遲未能出臺，是否進入加息週期、貨幣緊縮階段也不確定。在同樣不確定的2011年，諸多業內人士和觀察人士認為，行業需要健康良性發展，必須進行長期化的政策調適和制度改革，由於調控滯後效應的存在，今年已經初露端倪的保障房、土地出讓制度、房産稅等稅收制度，在2011年將得到實施和加強。

　　調控效果陷爭議

　　根據國家統計局數據，全國房價在11月份同比繼續上漲；而眾多房企的11月銷售數據也顯示，當月成交環比放大顯著；多家券商及研究機構分析報告指出，11月房價上漲有從一線城市向二三線城市蔓延的趨勢，投資性需求重新入市。

　　湘財證券分析師張化東表示，11月份的房地産市場情況比10月份要好轉很多。來訪量和大定量基本回歸了9月份的水平，而簽約量甚至還要略好于9月份的水平。張化東據此認為，929的調控政策正在失去效果。

　　與此同時，主流房企的樂觀和信心大幅回升，其土地購買當月面積環比上漲9.57%。1-11月，全國房地産開發企業完成土地購置面積3.61億平方米，同比增長33.2%。

　　“在三季度儘管遭遇調控加碼、房地産信貸緊縮等不利因素，但多數房企長期看好中國樓市的預期並沒有發生根本性變化，反而是把調控當機遇，逆勢進行擴張。”中國房産信息集團數據顯示，截止到三季度末，135家上市公司企業負債總額為9409億元，環比增加933億元，平均資産負債率延續了上升勢頭，較二季度上漲0.72個百分點至61.61%。從凈負債來看，三季度末環比增加155億元，企業加權平均凈負債率上升至57.95%，創2008年以來新高，環比上升2.29個百分點。

　　另一方面，房企仍然延續高負債擴張的思路。萬科總裁鬱亮對記者表示，新一輪政策推出後，已經對市場産生明顯影響。從客戶購房資金構成情況來看，近期房貸收緊的情況非常明顯，萬科客戶一次性付款的佔比，10月份為30%，11月進一步上升到35%，而2009年全年和2010年前4個月，平均不到20%。

　　鬱亮稱，萬科提前實現千億銷售，正是今年的調控實施到位的結果。“房地産行業應該感謝調控，沒有調控，我們大家將會很危險，”在12月11日中國住交會品牌地産論壇上，星河灣總裁樑上燕説。

　　不過，從普通居民的感受來看，“調控無效”論更有市場。記者隨機調查北京、上海、深圳、廣州四地購房者，其均認為本地房價今年並未實質性下跌，相反還有上漲，“北京四環已經普遍到了3萬元/平米。”北京居民陳小姐説。

　　在廣州，由於亞運會的催動效應，廣州郊區樓市漲幅明顯，番禺板塊從年初的八九千元/平米漲至目前的12000元左右/平米，而且在市區，“15000已經買不到什麼好房子。”廣州市民姚先生告訴記者。

　　深圳市民王小姐的感受則是，這個城市有太多“狙擊”房産新政的措施，房價很難跌下來。比如，已經有過兩次貸款記錄的她，本來按新政不可以再買房，但仲介機構稱，可以幫忙辦理擔保貸款，即通過擔保公司將房産全額拿下，然後在銀行做抵押貸款，可用於償還擔保公司的資金。

　　貨幣政策將收縮

　　在去年和今年的房價上漲中，過剩的貨幣流動性、持續的負利率扮演了重要角色，中國社科院研究員張平認為，明年全年也仍將是負利率水平。

　　在本月中央經濟工作會議召開前，很多人預期該次會議將論及房地産調控和貨幣政策問題，但本次會議僅傳出貨幣政策穩健的消息，並無關於樓市調控的進一步説法。

　　海通證券分析師涂立磊認為，中央經濟會議所涉及的房地産內容是“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”。觀點主要為地産定位問題，未有更嚴厲政策出臺。樓市短期政策壓力有所緩和。預計12月CPI由於基數效應的作用將開始逐步回落。目前國家已經再次上調存款準備金率，年內再度加息的預期有所減弱。

　　原全國人大財經委委員吳曉靈也認為，目前不加息是正確的選擇，因為這會帶來更多的熱錢涌入。

　　但中歐工商管理學院教授、經濟學家許小年則認為，單靠上調準備金率不足以解決當前及之後的通脹問題，當務之急是加息，熱錢並不可怕。

　　廣發證券分析師沈愛卿表示，11月CPI同比上漲5.1%，創兩年來新高，遏制通脹已成為現階段政府的重要任務，預計明年上半年通脹的壓力會更大，這將迫使政府加強收貨幣力度。招商證券分析師賈祖國則指出，短期內，由於房價連續三個月出現上漲，政府必將繼續出臺更加嚴厲的調控政策，在貨幣政策全面轉向後，流動性會得到控制，配合政策調控，房價終將下跌。

　　在某大型券商對保利地産的調研中，保利也傾向於認為，未來貨幣持續收縮是大概率事件，行業資金面將趨緊。

　　調控壓力將促政策加碼

　　“11月樓市的量價齊升，或許將引致新一輪的調控。”愛建證券分析師左紅英錶示。在人民幣升值、通貨膨脹、流動性充裕等外部環境帶來的資産配置需求和投機需求，已對調控效果産生衝擊。

　　張化東也認為，鋻於目前調控政策已基本失去效力，還會再繼續有調控政策出臺。而調控政策出臺的時間點以三月份為佳，這正好能夠在旺季之前遏制房價衝高，而且又不會被市場提前消化。

　　從更長的時期來看，“影響房地産開發企業發展速度以及盈利能力的基本要素，概括起來説就是融資、土地與稅收。目前這幾個方面的因素仍然是市場調控的重點，住宅開發類地産估值下移已成定局。”長江證券分析師蘇雪晶認為，未來調控的重點將會轉向二手房市場，保障性住房面臨著完善立法的要求，未來保障性住房需要有明晰的地位。

　　蘇雪晶在其分析報告中指出，2010年6月土地增值稅的徵收已經有了極具操作性的方法，未來土地增值稅作為調控手段的重要性會得到進一步加強，進而將影響到大部分房企的利潤率。

　　此外，“明年保障性住房要建1000萬套，不管是公租房還是什麼形式，影響都會非常大。”鬱亮對本報記者表示，這對行業來説是件好事；保利地産有關人士也認為，保障房建設將對市場供應結構産生深遠影響，尤其是90平米以下的住房市場影響比較大。