開徵房産稅傳言影響市場 任志強稱只會拉高房價

CFP/供圖

　　本週三，股民們又一次經歷了一次心情過山車，股市高開後經過震蕩，最終跌幅28點，雖然從字面上看當天的跌幅只有1%，但是算上表現良好的高鐵概念股和紡織機械等上漲板塊，真正下跌的可不止這些，當天地産股集體低迷，在115隻地産股中只有21隻上漲，其餘的全部飄綠、無一倖免。這一切都源於一個當天發出的利空消息——房産稅又要來了。雖然這不知是本年內第幾次“狼來了”的傳言，但是對於股市尤其是地産股來説，開徵房産稅的傳言也是足夠致命。

　　上海重慶試點？

　　進入12月份以來，幾位權威人士在不同場合分別發言，針對房産稅發出自己的“個人”觀點，他們分別是——

　　12月2日，財政部稅政司綜合處處長周傳華，他在光大證券策略會上表示，“十二五”期間將穩步推進房産稅改革，房産稅可以成為地方政府重要且穩定的財政收入來源，個人房産將逐步納入徵稅範疇。

　　12月5日，財政部財政科學研究所所長賈康，他認為配合目前的房地産調控，可推出不動産保有環節的財産稅制度框架，進行房産稅試點，但試點不應涉及社會上大多數群體，應只涉及高端的再分配優化調節。

　　12月6日，國務院發展研究中心金融研究所研究員巴曙松，他的觀點是房産稅改革有利於抑制投機，引導和規範房地産市場健康運行。

　　本週，上海已進入首批試點城市名單，但具體時間未定；而重慶市政府放出聲音，目前只是在做基礎性調研，試不試聽中央的。

　　出臺預期加強

　　今年中央已經出臺了幾輪針對樓市的調控政策，然而，除了成交量下降外，房價的統計似乎並沒有下降，當然也停止了上升，據中國指數研究院最新數據顯示，11月，全國100個城市住宅平均價格為8487元/平方米，較上月上漲0.82%，其中86個城市價格環比上漲，而價格上漲的城市主要集中在二、三線城市。截至11月22日，上海土地出讓收入以1369.94億元高居榜首，北京以1004.48億元位列第二，十大城市中，只有杭州和重慶的土地出讓金出現了同比下降的現象，其餘城市的出讓金則大幅增加。數據告訴人們一個也許他們並不願意接受的事實——房價沒有降。

　　“如果中央的這五項調控措施還不能迅速見效的話，那麼房産稅將是調控的下一張，也許是最後一張牌。”這是兩個月前，我愛我家副總裁胡景暉在接受本報記者專訪時做出的預測，現在看來他的預測正在變成現實。中國房地産信息集團分析師薛建雄更是直白地表示，“現在沒有別的政策可用了，除非是加稅。”

　　贊成反對各有説辭

　　針對目前開徵房産稅的傳言，記者採訪了華遠集團總裁任志強和中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌。

　　任志強認為，開徵房産稅不會降低房價，只會推高房價。他提出了三點質疑：第一，從已經徵收房産稅的發達國家看，開徵房産稅的前提條件就是在人們獲得資産的時候，在由貨幣資産轉為資金的時候，要免稅；第二，我們現在説的房産稅的概念，好像是為了打壓房地産，這肯定是個錯誤；第三，房産稅是一個要在完全透明度的情況下才能徵收的稅種，但現在我們的情況不是這樣。

　　任志強這樣分析中國的國情：“我們國家有20多種房子。我們全國有很多評估師，但如果把所有的房子都評估一遍，大概需要100到150年，上海現有的評估師要把上海的房子評估一次，他們可能也需花上20多年。另外，我們現在賣的房子是毛坯房多，精裝修少，你不能敲門進去看人家家裏的裝修，那你怎麼去給人評估？此外，賣房的時候可能還有裝修，而裝修的價又怎麼算？這些都是不透明的，所以説房産稅不會降低房價，只會提高房價。”

　　而顧雲昌則認為，開徵房産稅還是有不少好處：第一，理順房地産稅制，使我國的稅制更加合理，比如你持有房産，持有越多繳的稅越多，這是合理的，可以體現公平；第二，最重要的是，我們現在地方政府財政收入當中，很大一塊是靠賣地得來的，土地財政的辦法不是長久之計。想通過徵收物業稅的辦法來逐步替代土地出讓金，通過已經賣出去的房屋徵收財産稅這樣的保有稅，來增加地方的收入，而不是通過賣地來收入，這樣就是合理的、穩定的。

　　儘管持贊成票，但顧雲昌也承認房産稅的開徵任重道遠，“因為我們基礎數據不全，還有許多利益的調整，這個工作做起來很複雜。開發源頭和交易環節，幾個環節聯合起來，統一進行稅收的調整，這是一個非常複雜的過程，沒有幾年時間恐怕出不來。”

　　徵收房産稅的猜想

　　如果房産稅真的開始試點，將産生怎樣的變化和影響呢？據胡景暉預測：

　　猜想一：試點時間在明年年初或下半年

　　9月底出臺的“五項措施”，如果有效，那麼房産稅的試點有可能會延遲到明年下半年，否則房産稅的試點很可能在明年年初就會出臺。

　　猜想二：試點成功將會取代物業稅

　　物業稅是新稅種，其出臺需要走複雜的立法程序，比較麻煩。房産稅的稅收原理和作用與物業稅基本一致，所以，如果房産稅試點成功，那麼物業稅出臺的必要將大大降低。

　　猜想三：年稅率到底多少？

　　考慮到目前全國多個城市對房屋出租收取的5%的綜合稅，合併後，稅率大約在租金的4%至5%。

　　猜想四：長期來看利於交易量的穩定

　　短期來看，房産稅的出臺將會使市場陷入新一輪的觀望，交易量會有萎縮。

　　但是從長期來看，房産稅的出臺將有效打擊囤房炒房，將有利於交易量的穩定和房地産市場的長期健康發展。

　　猜想五：將會加大房源供應

　　目前在房産的持有環節稅費為零，囤積多套住房不需繳納任何稅費，房産稅的出臺將把這些“閒置房”逼向市場用於出租或出售。

　　這將有利於房源供應量的增加，尤其是存量房市場房源的增加。

　　猜想六：會抑制大戶型房屋需求和租金的過快上漲

　　房産稅的開徵將能夠有效地抑制多套住宅的需求、刺激存量房供給，使市場供求關係更加平衡，從而有效抑制房價和租金的過快上漲。

　　猜想七：可能會被轉嫁至租金

　　房産稅有可能會被業主轉嫁給租客，但是比例不會太大。

　　猜想八：首套房産豁免可能性在降低

　　由於每個家庭首套房的面積、價值差別很大，所以如果每個家庭名下的首套房産被豁免房産稅，就會有諸多不公平之處。目前看，首套房被豁免的可能性正在降低。