和黃上海青浦造新地王：樓板單價破2.1萬

　　徐健

　　繼武漢、杭州、溫州等城市輪番上演“地王”爭奪大戲之後，上海土地市場緊隨著再掀熱潮。昨日，港資企業業貿投資有限公司以16.2億元的超高報價擊敗其他5家勁敵，奪下上海青浦一純住宅用地——趙巷鎮特色居住區17號地塊(下稱“趙巷17號地塊”)，折合樓面地價21436元/平方米，遠遠超過老單價地王趙巷鎮特色居住區10號地塊創下的14500元/平方米紀錄，一舉成為青浦趙巷區域內的新地王。

　　溢價率近200%

　　上海規土局網站公告顯示，趙巷17號地塊東至老崧塘河，西至置發路，南至淀浦河，北至業輝路；土地總面積7.9公頃，出讓面積7.4公頃，規劃容積率1~1.02。屬於近年來開發商趨之若鶩的低密度純住宅用地。

　　相關資料顯示，趙巷17號地塊推出之前，周邊土地均已出讓，項目東側有中海翡翠、凱迪澳瀾灣、綠地國際，西側有恒聯名人世家、西郊古北別墅、卓越塔蘭朵及禦宮藝墅，都是頗具實力的開發商。其推出之初，就有業內人士預測趙巷17號地塊會引起諸多大牌開發商的關注。

　　果不其然，土地交易市場信息顯示，趙巷17號地塊共有37家企業領取了出讓文件，其中有包括九龍倉集團(00004.HK) 、招商地産(000024.SZ)、新加坡吉寶置業等9家地産巨頭申請競買。地塊開標之前，網上已有兩輪報價，並直接從底價5.5569億元翻番至12.0917億元，折合樓面地價約16000元/平方米。

　　也就是説，還沒有正式進入現場競價環節，趙巷17號地塊的樓面地價已超過了去年9月金地集團在區域內創下的14500元/平方米紀錄。最終，一家名為業貿投資有限公司的企業以溢價率191.5%的最終報價，擊敗其他幾家港資、外資大鱷以及央企，將趙巷17號地塊收入囊中。儘管公開資料無法查獲與業貿投資有關的任何信息，但和記黃埔公司內部知情人士事後在接受《第一財經日報》記者採訪時透露，業貿投資確實屬於和記黃埔，“是新註冊的一個公司”。

　　國內房企後勁不足

　　上海中原研究諮詢部經理龔敏表示，如果按照正常建設進程，在當前調控趨緊的市場環境下，2.1萬元/平方米地價無疑高於了市場預期，短期內開發結合周邊目前房價，利潤空間十分有限，而根據出讓文件規定該地塊最晚在4年以後上市，那麼板塊房價便有了充足的想象空間，按照趙巷板塊的規劃定位，地價的開發利潤也將十分可觀。

　　中房信分析師薛建雄表示，由於土地資源緊張、開發商創新能力上升和産品溢價能力上升的互相作用，地價被大幅推高也在情理之中。“從目前來看，這個趨勢還在加深，這讓開發商對未來商品化的土地和房價都會有更高的價格預期。”

　　種種跡象顯示，開發商的拿地熱情可能在很長一段時間內都難以被擊退。

　　中國房地産信息集團上海事業部項目總監付琦指出，上海細則明確規定，未來五年要建100萬套的保障房，按每套70平方米來算，約為7000萬平方米。此外，細則還規定保障房佔比要達到70%，按此推斷，未來5年上海只有3000萬平方米商品住宅的供應，平均每年只有600萬平方米。“商品住宅用地供應稀缺性被放大，開發商會怎麼想？如果他有錢，不趁現在拿地，未來怎麼辦？”

　　付琦表示，目前來看，樓市調控對國內企業融資渠道影響較大。他指出，近幾場競爭較為激烈的上海宅地爭奪戰中，曾經強勢的國內房企常常處於弱勢，因為融資渠道受阻，導致不少國內房企後勁不足。“現在反而是曾經保守的港資、外資企業風頭正勁，他們有國外的融資渠道，並且在過去土地出讓高峰期，他們鮮少參與土地競爭，手上存下不少閒錢。從資金支付能力來看，港資、外資房企極有可能在一段時間裏扮演土地市場的主角。”