房産信託變臉記：轉戰投資型産品

　　11月中，當銀監會加強對國內信託公司房地産信託業務合規性監控和風險監控同時，國內房地産信託業務發展模式也開始走在十字路口：在擺脫融資型房地産信託業務“依賴症”同時，儘快促進投資型房地産信託業務發展，成為各家信託公司的全新課題。

　　“在銀監會下發《關於信託公司房地産信託業務風險提示的通知》前後，監管部門一直要求信託公司應發揮資産管理功能，而不是把信託變成貸款或抵押融資的附屬金融工具。”上海某信託公司負責人指出。而且目前“貸款類”信託産品的信託報酬率偏低，有些産品收益率僅為千分之幾，甚至個別融資型房地産信託産品或銀信合作産品還是賠本賺吆喝。

　　轉戰投資型房産信託

　　“但這並不等於信託公司房地産業務就全線暫停了。”前述信託公司負責人表示，“這主要是由於一些信託公司融資型房地産信託産品業務佔比偏高，但投資型房地産信託産品發行並沒有出現停歇跡象。”

　　她進一步指出，在銀監會相關會議召開後，今後信託公司的房地産業務重心將傾向以股權投資和權益投資類為主的投資型房地産信託産品，而不再是“貸款類”的融資型房地産信託産品。

　　房地産信託産品的結構性變化，已悄然發生變化。

　　用益信託工作室數據顯示，僅11月22-28日當周，共有7款集合型房地産信託産品發行，募集資金達到14.13億元，其中權益投資類達3款，股權投資類和貸款類各佔2款；而在11月29日-12月5日當周，僅發行3款房地産信託産品，總募集資金為4.8億元。

　　然而，信託公司進軍投資型信託産品領域，並非一帆風順。

　　畢竟，融資型與投資型房地産信託産品的最大區別在於運作主體完全不同，前者主要由房地産公司提供相應信託資金回購或資産抵押條款，或信託公司受讓房地産公司相應債權形式發行信託産品融資，信託公司僅僅充當貸款仲介角色；但在投資型房地産信託産品實際運作過程裏，信託公司必須參與房地産項目開發進程，並從項目開發收益分得一杯羹。

　　“相比融資型信託産品主要考慮房地産公司資産抵押物估值，而投資型信託産品必須考量信託資金所投資的房地産開發項目銷售前景與現金回籠速度。”他表示，“但目前信託公司對房地産項目開發營銷尚缺乏豐富經驗與運作案例。而且當前信託公司自主參與項目管理的投資型房地産信託産品佔房地産信託發行量比重依然很低。”

　　但是這卻已成為信託公司提高信託報酬率的“捷徑”。

　　“通常投資型信託産品對應的信託資金投資回報率在20-30%，去除給予出資人的利率及運作成本，信託公司的實際收益均在5%以上，有些可能達到10-20%。”他表示，截至去年底，信託報酬率超過2-3%的信託公司依然屈指可數。

　　一旦項目投資失敗，參與房産項目投資管理的信託公司同樣需要承擔損失。個別信託公司因此不得不另辟蹊徑，首先確保信託資金的“投資安全邊際收益”。

　　投資型信託的風控經

　　然而，比保護出資人投資權益更嚴峻的，是信託公司必須構建一套參與房地産項目開發管理的風險控制體系。

　　當前多數信託公司已設計各自的房地産信託融資項目資質評分體系。記者調查發現，首先信託公司會將各城市GDP、人均購買力、土地購買成本等的收益比等列為房地産投資風險高低的評估標準。落實到單個房地産開發項目時，四證齊全、開發商背景成為風險評判依據。

　　“通常房地産開發項目的土地是通過協議轉讓方式得到，且購買價格偏低，我們會考慮信託資金投資風險相對低一點，雙方合作幾率高些。”上述信託公司人士表示，“而且基本都是四證齊全的地産項目。”

　　不過，信託公司依然沒有感到足夠的安全感。

　　“銀監會此前還要求信託公司需對某些房地産項目進行壓力測試。通常我們會假定當地房價跌幅達到20-30%，再測試項目銷售預期是否足以償還信託資産本息。”他表示，“但現在願讓信託公司共同參與項目開發的，多以二三線城市的房地産公司為主，他們現金流還是比較緊張的。”

　　一家二線城市房企財務總監向記者解釋説：“有些資金鏈比較吃力的房地産公司可能會承諾信託公司40%-50%回報率，約佔項目預期總回報的一半。”

　　不過，高回報誘惑面前，信託公司在項目選擇方面依舊慎之又慎。

　　在投資型房地産信託産品實際運作過程裏，信託公司較流行的一種風險控制做法，是在設計權益投資類房地産信託産品為某家房地産公司提供“資金池”時，會引入“一票否決權”。

　　“這就好比信託公司是以PE的投資眼光與項目管理方式，參與房地産項目開發過程的每個環節。”杭州工商信託股份有限公司總裁丁建萍表示。

　　在房地産項目建設環節，信託資金支付同樣苛刻。記者了解到，一些信託公司會定期派專人到施工現場拍照，將房地産開發項目的建築進度作為信託資金分期付款的考核依據。

　　“每個季度我們還要出具信託受讓資金管理報告，根據房地産公司提供的發票與合同核實信託資金的使用狀況。”一家上海信託公司信託經理表示。

　　然而，其中依然存在房地産公司挪移信託資金的灰色操作空間。

　　“有些房地産公司可以採用通過半年結算改成年底結算的方式延期支付工程款，只需向施工單位多支出6個月的貸款利息即可，從而騰出部分信託資金用於其他項目使用。”上述房地産公司財務總監表示，“有些信託公司與房地産公司信任度比較高，有過合作經驗，也會適當放寬信託資金監管程度。”