房源遭內部認購 南京購房者怒砸售樓處

　　11月28日，南京一處樓盤售樓處因為房源被內部認購遭購房者衝砸。據購房者稱，當時已有500多購房者交了誠信金，但售樓處只拿出了40多套房。2010年12月3日央視《今日觀察》播出節目《南京砸售樓處説明了什麼？》，以下為節目實錄：

　　一連串的宏觀調控組合拳出手之後，樓市出現了成交下降、房價膠著的狀態。與此同時，一種新的暗潮在涌動，就是所謂的“內部認購”。11月28日，南京出現了因為房源被內部認購，購房者怒砸售樓處的事件，還沒開盤的房子到底被哪些人“內部認購”了？內部認購為何頻頻出現？內部認購究竟損害了什麼？央視財經頻道主持人史小諾和著名財經評論員向松祚、劉戈共同評論。

　　南京一樓盤開盤當天被疑內部認購，引發購房者不滿。衝突的背後，哪些信息備受關注？

　　吳先生：現場搖號臨時變成了排號

　　(購房者)

　　大概情況是這樣的，誠信金交了五百多人，但是只有一百多套房子拿出來賣，後來只拿出了四十多套，就是這種事情鬧起來的。

　　芮先生：樓盤工作人員沒有作出正面回應

　　(樓盤銷售處工作人員)

　　此次事件我也不太清楚，這個事是上面的事。

　　劉戈：由於“內部認購”不公而産生的憤怒是可以理解的

　　(《今日觀察》評論員)

　　“內部認購”是一個專用的概念，以前很多樓盤在沒有取得預售許可證的時候，在親戚朋友關係之間先集一部分資，這樣就可以用較低的折扣拿到房子。但今天我們説的“內部認購”是另外一回事，南京的這個樓盤預售許可證拿到後，開發商公佈了132套房源，然後讓購房者每人先交2萬塊誠意定金進行搖號選房。在此情況下，500多人交了誠意定金，但此後該樓盤由搖號選房變成了排隊選房，於是很多購房者大半夜就去排隊，排得很靠前的人到購房現場一看，好房子都已經被挑走了，已經被“內部認購”了，他們因為覺得不公平從而産生了憤怒，這個憤怒是我們每一個人都可以理解的。

　　向松祚：房價追漲預期是內部認購的一個潛在動機

　　(《今日觀察》評論員)

　　南京的這個樓盤是132套房，132套房的細節還有待於進一步核實，開發商坦誠地表示，有40多套已經被內部認購了，但據某些購房者透露，80多套都已經被內部認購了，132套房中就算有40套被內部認購了，也剩下了80套，但交納誠意金排隊的購房者已經達到了500多人，如果已有80多套房被認購出去，那實際上每個參與排隊的人買到房子的可能性還不到十分之一。如果是40套房被內部認購，購房者也只有不到五分之一的可能性。為什麼會出現這種狀況？其中有一個細節。這個樓盤在南京市最偏的一個郊縣，開盤價是五千多，但是規劃中的城鐵將會開通至此，城鐵一旦規劃起來，這個價格可能會漲到七、八千，甚至更高，這個預期就是有人會提前內部認購的潛在動機。

　　向松祚：內部認購是整個房地産銷售行業非常普遍的潛規則

　　(《今日觀察》評論員)

　　任何一個買過房、看過房的人都會深刻感覺到，其實所謂的內部認購是整個房地産銷售行業非常普遍的、無所不在的潛規則。以前的內部認購有很多的辦法，比如開發商為什麼要提前認購？提前認購包括開發商可以比較早的要回籠資金，提早的營造樓盤非常熱銷的現象。另外開發商可以先搞一個內部認購，試探一下市場價格。

　　最近北京市的一個國企集團的二級公司開發的一個樓盤，現在有很多套已經被內部認購了，內部認購價格只有19500元，而它周邊樓盤的價格是26500，比市場價格低了6000到7000，所以如果他拿到房子以後馬上出手，每平米就可以馬上賺到7000塊錢，這是一個巨大的利益誘惑。我們要是去看房、買房就會經常看到，所有樓盤裏地段好的、樓層好的、風景好的、房型好的，銷售人員就會告訴你已經有人買了這個房子了，或者就是已經認購了。而一般沒有所謂關係，沒有背景的一般普通購房者，是根本不可能拿到這個房子的，出再高的價格也拿不到。

　　劉戈：開盤時間的提前及其低價是其蹊蹺之處

　　(《今日觀察》評論員)

　　拿南京這個案例來講，蹊蹺之處就是它的開盤時間提前了，原定是12月1日，大家查南京房地産網就可以清晰的查到12月1日，後來提前到11月28日就是一個蹊蹺之處。第二個蹊蹺之處就是它的低價，就是要有500多人要買這130多套房子，但開發商還會定這樣的低價，那麼這兩者之間有沒有什麼樣的關係。

　　內部認購、超低價售房，現象曝光，哪些問題值得深思？

　　向松祚：房地産市場的管理有政策、無執行

　　(《今日觀察》評論員)

　　關於房地産市場的管理，特別是預售管理，住建部有相關的文件，北京市只不過是一個細則。但任何的政策和細則，如果沒有人去執行，或者甚至刻意的讓政策得不到執行，那麼政策就永遠是一紙空文。北京市的這個規定出來以後，沒有一家開發商去執行的。132套，關鍵是這個關鍵信息沒有告訴大家，就是132套中的40多套已經沒了。

　　劉戈：政策必須落實執行 關鍵信息必須公示

　　(《今日觀察》評論員)

　　現在我們討論的內部認購産生在什麼樣的背景下？就是宏觀調控的背景下。因為要宏觀調控，政府要伸出來一隻“看得見的手”來整頓和規範，在這個過程當中，不可避免的會産生新的懸浮空間，內部認購很可能就是一個新的懸浮空間，所以應該有新的辦法來對待它，也就是還要嚴格規定這只手伸出來的時候，“不能亂摸，亂碰”，那麼怎樣來進行規範？一方面要定制度；一方面還在於執行。比如南京市政府早在8月1日就制訂了新的《預售方案》，而且規定《預售方案》裏，要有10條必須填清楚。南京有一部分樓盤執行了這個規定，但是現在出事的銀達新天地樓盤，16項裏只填了2項，一個是132套，另一個就是銷售的總面積，這132套面積之和，其他的14項都是空白。那麼這個空白是誰造成的？如果這個空白是被容忍的，那麼當時為什麼要制定一個16個空格的表？所以一方面要有非常好的政策，非常好的制度設計，另外一方面還是政策的落實執行以及關鍵信息的公示。

　　竹立家：關鍵是公開透明 要發動社會監督和新聞輿論監督有效地遏制以權謀私的現象

　　(國家行政學院公共行政部教研室主任 《今日觀察》特約評論員)

　　相關的一些法律法規和國家公務員制度的法律法規都是嚴格限制利用公權來謀取私利的，南京的此次事件就是個典型案例。從世界各國反對腐敗的經驗證明，如果每個公務員在今年申報的財産和去年的差別很大，那麼信息已經披露以後，該公務員就必須對今年的財産做一個合理的説明，説明這個資金從哪來的，如果説不出道理來，那麼相關的法律法規就要對其進行問責，對其進行一些紀律方面和刑事方面的審查。

　　現在我們的問題是，要把現有的一些法律法規在實踐中間真正的制度化，真正的把它用好。現在我們體制內的檢查和監督機構相對來説是比較健全的，關鍵就是要公開透明，只有公開透明以後，發動社會上的監督和新聞輿論的監督才能有效地遏制以權謀私的現象。

　　劉戈：解決房屋銷售問題的關鍵詞是“透明化”

　　(《今日觀察》評論員)

　　我們現在解決房屋銷售問題的時候，一個關鍵詞就是“透明化”，也就是在這個例子裏的132套，你不全賣，你最後剩下40套，80套已經給了別人了。那麼，你這一次開盤的是40套，是哪40套？那麼我帶著我的預期去排隊也好，去搖號也好，去買你那40套房子，而不是這132套。

　　向松祚：最核心的是要接受媒體的監督

　　(《今日觀察》評論員)

　　開發商能不能做到任何一個樓盤的開盤，所有的房子是多少？房源到底是怎麼回事？價格是不是一樣的？這些方面，開發商能不能完全公示，接受媒體的監督是最核心的。因為現在要管住內部購房人，雖然很多是官員的介紹，但那個房子並不是寫他的名字，可能是他的家人會親戚，不一定是他自己買，他可能是替別人，有了關係替別人買，然後他可能從裏面分享利益，所以要管住具體的人是很難的。

　　(央視《今日觀察》)