滬多處動遷房價格直逼周邊住宅

　　“二次調控”使上海二手樓市掉進冰窟，但動遷房自從上市年限由5年改為3年之後，一躍成為11月上海二手市場的頂梁柱。目前，動遷房滿三年即可上市的政策出臺約2個月，數萬套符合新條件的動遷房交易從幕後轉向前臺，其低總價的免稅收優勢，讓附近的二手房受到了明顯價格壓力，彼此價格正快速拉近。

　　昨天，上海大型仲介公司漢宇地産發佈11月的最新統計數據：11月，徐匯、長寧、靜安等市中心區域成交量全面下滑，與此同時，寶山、松江的成交量卻環比上漲30.77%和47%。

　　通過詳細數據分析發現，11月份並不存在商品住宅成交大放量，而是在寶山、松江等區域，新近進入商品住宅領域的動遷房成交大幅放量，帶動了全市二手房成交量的企穩回升。寶山、松江等區域的普通商品住宅也沒有出現顯著增長。

　　10月初“滬十二條”發佈，規定動遷房上市時間從5年縮短至3年。此後，動遷房上市操作細則發佈，大批動遷房提前正式進入商品住宅流通市場。

　　漢宇地産估計，符合3~5年上市交易的動遷房數量可能達到數萬套，這類房源的上市交易可以緩解低端市場的供需矛盾，從而緩解外郊環區域房價的上漲壓力。

　　但是市場現狀是，獲准上市交易的滿3年動遷安置房紛紛漲價，部分房源漲幅甚至達到30%。而這樣的意外現象仍舊不斷蔓延。

　　以漢宇地産寶山區門店近期成交的一套顧村動遷樓盤豐水寶邸的房源為例，1房1廳建築面積50.48平方米，成交總價高達74萬元，均價達到14679元/平方米。形成強烈對比的是：10月份豐水寶邸二手房上市之初，其掛牌均價不過11000元/平方米。此外，在動遷房上市政策出臺前的9月份，該樓盤對面的中等品質商品住宅次新房綠洲花園成交均價僅為12500元/平方米，世紀非凡、旭輝依雲灣均價也僅為14000~15000元/平方米。

　　豐水寶邸從10月初至今，在不到2個月的時間內，均價已經上漲超過了20%，甚至部分房源的價格超過了周邊商品住宅價格。對此，中原地産研究諮詢部總監宋會雍認為，動遷安置房上市時間的提前，一定程度上放大了目前二手住宅市場可供銷售房源的總量，但是，可供銷售並不等於一定供應上市，動遷安置房的業主們也會在很短的時間內跟上二手商品住宅價格的腳步。

　　漢宇地産寶山與閘北區域董事李斌解釋：市場上，動遷房與周邊普通商品住宅一般會有2000~3000元/平方米的價格差距，所以會吸引不少預算不足的剛需的關注。同時，由於動遷房免稅，交易成本低，所以會吸引很多購房者入場。隨著購房者搶購氛圍的升溫，動遷房的價格也不斷上漲。

　　受到動遷房的價格攀升刺激，近期世紀非凡、旭輝依雲灣房東紛紛調高報價，比如世紀非凡目前毛坯均價為15000元/平方米，精裝在16000~18000元/平方米，累計漲幅15%。在動遷房房東“攀比”的心理作用下，動遷房集中板塊高品質商品住宅集體漲價的現象或許還會在未來一段時間內持續。