分析師在線 金牛分析師看市場 地産股：出手還是收手？ 2010-11-30 10：00

    主持人：孫善軍

    嘉賓：蘇雪晶  長江證券房地産行業分析師

    趙強    廣發證券房地産行業分析師      

      地産股：出手還是收手？

    一邊是高調的調控，一邊是高漲的房價，2010年地産板塊在調控與房價的雙高博弈中跌跌撞撞，截至今天，板塊指數跌幅達到24%，在所有行業中位居倒數第二位。而作為與國民經濟密切關聯的行業，地産板塊對市場的影響舉足輕重。榮獲首屆中國證券分析師金牛獎評選，地産行業第一名的是長江證券分析師蘇雪晶，今年4月他發佈，市場再無利空出盡的報告，準確預言地産行業還將有一系列調控措施出臺，將對地産板塊走勢産生最大影響。6月他發佈報告，探尋新的商業模式，提示了商業地産股的投資機會，重點關注的中國國貿，世茂股份等地産股，下半年均取得超過50%的收益。榮獲首屆中國證券分析師金牛獎評選地産行業第二名的是廣發證券研究小組，2009年底，他們針對地産調控提出“君子不立危墻之下”，此後半年，地産股接近腰斬，今年5月又再次提示地産股已經明顯超跌，此後半年，地産板塊反彈接近50%。 

      房價下跌是否已成定局

    孫善軍：好的，我們看到兩位分析師對今年以來房地産走勢，還是做到了比較準確的把握，討論房地産板塊未來走勢，自然和房價的走勢是密不可分，我們首先來連線上海演播室的嘉賓蘇雪晶，雪晶，現在看未來房價看空的聲音是越來越多，你對於明年的房價整體是什麼判斷？

    蘇雪晶（長江證券房地産行業分析師）：我們的觀點還是維持中期的觀點，不同的城市，不同的區域會出現分化，現在來看，一線城市的調整趨勢和態勢是比較明顯的，二、三線或者是三、四線城市，可能仍然維持振蕩向上的態勢。

    孫善軍：一、二線和三、四線分化走勢的內在原因是什麼呢，為什麼會出現這種差別？

    蘇雪晶：我個人認為還是因為政策的影響，實際上我們認為，最近購買力的需求還是源自於通脹的強烈預期，在全國都有通脹的預期下，哪的政策偏嚴厲一些，哪的價格可能受抑制更明顯，顯然我們從“新國十條”和今年二次調控以來的這些政策指向的都是一線城市，這些一線城市過快，過高的房價，可能會在2011年受到一定的抑制。

    孫善軍：好的，謝謝雪晶，稍候我們會和你繼續連線。趙強，我們也聽到在上海方面，蘇雪晶對於房價走勢覺得和政策有一個密切相關，你對於明年的整體房價是一個什麼樣的判斷？

    趙強（廣發證券房地産行業分析師）：我覺得明年焦點還是在政策方面，今年該出的政策還是出了不少，明年還是上半年還是看通脹的問題，我個人認為通脹對房地産不是利好，這是跟大宗的輿論可能有點不同。

    孫善軍：和剛才蘇雪晶的觀點有點區別。

    趙強：很多人認為買房子可以防通脹，我不這麼看，因為當通脹超過一定幅度以後，央行一定會收貨幣，收貨幣的過程中，房地産是首當其衝，是不利的。

    孫善軍：現在這個趨勢是不是已經開始了？

    趙強：現在有這個苗頭，我覺得市場預期慢慢轉向認為貨幣要收，所以我覺得明年上半年大趨勢應該是收貨幣，這是一個重要假設，如果在這種背景下，地産，無論是房價也好，還是地産股的股票也好，很難有大的行情。

    孫善軍：你覺得明年房價是什麼樣的判斷？

    趙強：我覺得明年房價應該是小幅回落的可能性偏大一點。

    孫善軍：會出現小幅回落？

    趙強：對，為什麼説是小幅呢？因為現在供給面還是不太夠，為什麼呢？一個國家推保障房，很多地方政府把地都優先用在保障房上面去了，這樣商品房的供應不是特別多。第二庫存這一塊，現在大概我們監測的數據來説，全國9大城市的庫存量大概是相當於6個月的銷量，這個水平不算太高，所以這些是支撐房價的因素，總體來看供求比較一下，我覺得小幅下跌的可能性偏大一點。

    孫善軍：小幅下跌。

    趙強：對。

    孫善軍：好的，我們看到今天兩位金牛分析師對於明年的房價是出現了分歧，蘇雪晶認為房價像三、四線城市房價可能會有一個支撐，但是趙強認為會有一個小幅的下跌。下面我們聽一下場外嘉賓的觀點，現在連線中國人民大學經濟學院副院長劉元春，劉院長你好。

    劉元春：你好。     

       劉元春：明年上半年房地産價格將下滑近20%

    孫善軍：劉院長，我們也注意到在上周您發佈了一個報告，其中觀點是認為房價會有接近20%的下跌，這也引起了市場比較大的一個關注，目前來看，您是不是還是堅持這樣的判斷，為什麼會做出這樣一個判斷呢？   

    劉元春：我們目前肯定還是堅持這樣的判斷，因為我們的判斷來講，更多的是從我們的預測模型所做出邏輯性的分析，我們這個模型的邏輯它實際上是比較簡單的，我們覺得第一個，決定房地産商進行短期價格調整最為直接的核心因素是資金鏈，而不是表面的需求的因素，那麼同時就是我們對於房地産資金鏈和它的供給鏈，我們的假設是目前政策持續，並且存在著加碼的可能，我們的預測表明，明年3月份到4月份，房地産商一方面要面臨資金來源大幅下滑，另外一方面要面臨資金支持大幅的上揚，從而導致它的資金鏈十分緊張，這個資金鏈的短缺要多少，它的降價銷售才能夠彌補它這一個短缺口？這裡面我們測算了一下，可能房地産價格下調，可能會達到15%到19%，可以彌補它的資金的短缺，當然這個價格的下調，包括這個隱性價格的調整，這是一個很重要的判斷，當然這個判斷我們也會看到，明年二季度是整個房地産供給大幅放量的階段，這也會給降價成為一種現實，打下了一個基礎，同時我們還分析，目前大房地産商以及土地儲備高的房地産商，將會引領這一次調整。

    孫善軍：劉院長，您的觀點是認為，一方面是供求關係的變化，還有一個是認為資金鏈的斷裂，可能會導致房價出現這麼大幅度的下跌，我們特別關心的是，您認為這次調整是一個趨勢性的拐點？還是一個上升途中暫時的調整？然後再續升勢，劉院長？

    劉元春：從我們的判斷來講，由於目前整個城市化的加速，人口結構，土地的供給模式，以及我們深層次的制度問題難以解決這些問題，應當説我們整體的城市，特別是一線城市中期上漲的壓力還是比較大的，所以説目前，我們所預測的3、4月份房地産價格作出回調的判斷，主要是依據它的資金鏈緊張的一種局部調整，而不是一種中期的趨勢性的調整，所以這樣的話，我們認為如果目前我們政府的調控，不能夠在短期內通過這個土地政策和民生工程的建設這方面，來及時擴大我們的供給，從根本上緩解目前供不應求的局面，未來在中期裏面價格上漲的壓力還是非常大的。  

     房價下跌是否已成定局

    孫善軍：好的，謝謝劉院長和我們的連線，再次感謝。下面我們再來連線上海的嘉賓蘇雪晶，雪晶，剛才你也聽到了，我們北京的嘉賓，還有連線的場外嘉賓和你的觀點都是出現了一點差別，人民大學的劉元春副院長認為，明年可能房地産企業存在著資金斷裂，可能會讓房價出現比較大幅的下跌，對此，你是什麼樣的看法？

    蘇雪晶：目前上市公司現金流情況較好

    蘇雪晶：據我們觀察的情況來看，目前上市公司現金流的情況應該是比較好的狀態，到目前為止，刨去入帳款的凈負債率的水平，仍然是處於比較良好的狀態，所以我個人可能不太同意，可能在明年一季度會出現現金流的危機或者是緊張的狀態，我再補充一點，剛才我們對房價預測的原則性的問題，實際上是我們也再關注到了通脹的預期，正是因為這樣一個通脹預期給購買者，給普通的購買人群，才導致了我們認為價格很難出現迅速的回調，這才是我們認為價格不會出現比較明顯幅度下跌的理由，為什麼要強調區分一線和二、三線的區別呢？主要還是，我剛才聽劉院長也講到了關於城市化的進程，我們認為二、三線城市的城市化速率是處於加快的過程當中，在這種加快的過程當中很難出現價格明顯的回調，我再強調一下一線城市為什麼會出現下跌，很可能是因為政策的引導和一些制度上的一個設計，比如説上海、北京這種預售證的頒發，強制要求開發商降低預售價格，導致了統計房價的下跌，在一線城市我認為是可能出現的。

    孫善軍：蘇雪晶一連用了幾個強調來表明自己的觀點，謝謝雪晶，稍候我們再繼續連線。趙強你也聽到蘇雪晶有一個不同的觀點，剛才人民大學的劉院長也強調了資金鏈斷裂，可能對房價帶來的影響，你在這方面是什麼樣的觀察？

    趙強：資金這方面我覺得取決於兩個變化，第一個取決於銷售，像當前這樣一種低迷的市場會持續多長時間，第二是取決於你獲得資金的渠道和成本，銷售的話我覺得現在這樣一種狀態和“三限”是有關係，限貸、限購、限賣，和這個是有關係的，因為把一部分的需求擠出這個市場，這個政策不松，我覺得也很難出現放量的情況，這個和去年是不太一樣，是有變化，去年是市場一種心理的觀望，現在是政策把這些需求堵在外面了，這是一個差別，所以我對銷售這一塊還是偏謹慎。

    孫善軍：資金緊張是有可能出現的您覺得？

    趙強：對，這是我説的第一點，第二點就是説，獲得資金容易的程度和成本，這個東西一塊和我們現在再融資的政策有關係，第二個和銀行的信貸有關係，銀行的信貸又和整個的貨幣供給有關係，如果明年貨幣收的緊一點的話，銀行對房地産貸款肯定會更緊，這樣的話資金成本會上去，如果一旦你的資金成本超過了房價的降幅，我還是願意先把房價降了，也就是房價的降10%能賣掉，我的成本已經超過20%了，這樣的話我情願降價，它要取決於這兩個高低的問題。

    孫善軍：和剛才你提到的國家的限制政策有關係，其實不止是一個機構投資者和我説過，房地産行業從股票投資來講，黃金十年已經結束了，就是因為現在整個經濟在轉型，你同意這個觀點嗎？

    趙強：這個觀點我覺得這麼看，過去十年，中國一線城市的房價漲了6倍，二、三線，三、四線可能也漲了三、四倍，現在是臨近長週期的尾聲，將來可能進入老齡化或者是怎麼樣，所以長期的觀點我基本上是同意，但是這個時點，現在就是拐點還是兩年後或者是怎麼樣，這個還不能很好的判斷。