假如平均房價下跌20%

　　中國人民大學經濟研究所等機構11月21日發佈《中國宏觀經濟分析與預測報告》稱，2011年上半年房地産價格將會出現近20%的下滑，並清楚地指出2011年3、4月份將是樓市拐點出現時期。

　　想必你已注意到，不少人質疑下跌20%這個數據。作為回應，該校經濟學院副院長劉元春表示，對其發佈的研究報告是“有信心的”。

　　有朋友會覺得房價下跌20%這個數據，似曾相識。沒錯，一個月前的10月21日，中國社會科學院發佈的一份報告稱，我國房價從2011年上半年進入負增長區間，一線城市房價下降20%之後，房地産調控將逐漸放鬆。

　　中國社科院和人民大學的報告都偏學術性（也就是説，研究報告沒有那種隨處可見的商業味），他們預測2011年上半年房價要下跌20%，至少治學態度還是比較嚴謹的。

　　房價下跌20%這個説法，從劉元春教授的回應來看，應該是指平均房價，也就是國家統計局每月公佈的70個大中城市的那種平均房價。根據國家統計局數據，2010年10月，全國70個大中城市新房售價同比上漲10.6%，其中新建住宅同比上漲11.9%。同期，北京房價同比上漲11.1%，其中新建住宅上漲17.5%。如果他們的預測成真，按照劉元春教授的説法，最多意味著平均房價跌回到2009年6月的水平。

　　我個人認為，本輪調控應該持續到2012年，而不是像社科院報告所説的2011年下半年就會放鬆；而在本輪調控週期內，倘若保持目前的調控力度不放鬆，平均房價下跌20%，後果也並不像某些專家聲稱的那樣恐怖。

　　北京通州區某樓盤，直降7000元，也仍然比它自己去年底的房價要高出數千元，地産商也還是有相當可觀的利潤。同時，銀監會部署各商業銀行的壓力測試也表明了，即使房價下跌50%，絕大多數銀行的房貸不良率也不過增加一兩個百分點。

　　我想説的是，如果房價下跌20%，跌回到2009年年中；或者是像此前潘石屹説的，跌回到2009年初，沒什麼了不起的，銀行沒問題，也不會有地産商跳樓。但問題是，建立在經濟學模型和良好期望上的預測，要真正實現頗不容易。

　　潘石屹就改口了，説房價還是會上漲，而以前預測跌回到2009年初，是沒考慮通脹因素。這個理由實在是太勉強了，勉強到不相信是潘石屹説的。任志強也改口了，此前他對2011年的房價本來是不樂觀的，但最近卻從限購令讀出了房價要上漲的信息。

　　在潘、任的依據之外，2011年確實有一個推動房價上漲的因素：未婚女青年。不過，這一次，給未婚女青年撐腰的，不是馮侖所説的丈母娘，而是司法解釋。

　　11月15日，最高法院公佈《〈婚姻法〉若干問題解釋（三）》（徵求意見稿）提出，夫妻一方婚前簽訂不動産買賣合同，以個人財産支付首付款並在銀行貸款，婚後不動産登記于首付款支付方名下的，離婚時可將該不動産認定為不動産權利人的個人財産，尚未歸還的部分貸款為不動産權利人的個人債務；婚後由一方父母出資購買的不動産，産權登記在出資人子女名下的，可視為對自己子女一方的贈與。

　　通俗地説，婚前買的房，歸個人所有，而不是夫妻雙方共有。説句不中聽的話，離婚後，無房的一方，還得面對高房價、自己買不起房的殘酷事實。有朋友看了這個司法解釋後説：不能把買房的希望寄託在男朋友身上了。此司法解釋若施行，估計會有一批女青年加入買房的隊伍。

　　不過，認為司法解釋會推動房價上漲，未免過於誇張。我借此想表達的是，最終決定2011年房價會不會下跌20%的，還是政策和政策執行力。