上海迪士尼啟動：十多年談判 謀建國際旅遊度假區

　　2010年11月5日中午，上海申迪(集團)有限公司、華特迪士尼公司雙方所屬子公司在上海正式簽署合作協議。

　　本報記者獲悉，這一歷經10多年的談判顯示雙方對各自利益的堅持，除整體合同外，簽署的各種單項協議多達100多份。

　　接下來，雙方將設立合作公司，並將報備國家有關部門審批。新華社此前曾公佈中方佔股57%，迪士尼佔股43%。經本報多方了解，中方股份中有一部分或是以土地作價入股。

　　此前的2009年11月4日，國家有關部門核準迪士尼項目落戶上海，但談判一直未結束。根據上海官方知情人士透露，雙方當時約定在2010年年底前完成談判，並正式簽約。

　　雙方簽約之前，上海市人民政府大樓裏，管理著20平方公里的上海國際旅遊度假區管理委員會和作為地區開發主體公司的上海申迪(集團)有限公司正式掛牌。

　　這是一個低調的簽約儀式，沒有邀請媒體記者入場，現場上海市長韓正，常務副市長楊雄，浦東新區區委書記徐麟，浦東新區區長姜樑皆出席了掛牌儀式。

　　簽約儀式標誌著迪士尼項目正式啟動，但並不表示迪士尼項目已經大規模開始建設。5日上午，記者在川沙迪士尼核心區看到，已經土建等行為，但施工人員表示只是道路等建設。

　　核心區收益歸迪士尼合資公司，配套區收益歸上海？

　　“終於談完了。”記者致電上海一位參與談判的大學教授時，他這樣感嘆。但他仍不願意透露任何信息，“等開工了再説”。

　　教授低調的背後是談判的錯綜複雜，其慨嘆作為參與項目評估的自己也對很多方面不是很了解，“需要各個方面的人參與”。

　　據本報獨家了解，雙方談判先從政府股權和債權條款以及土地、基礎設施條款談起，並進而擴展到其它領域。到了2009年年底，雙方已經在總體規劃、合作開發模式、資本結構、股權比例等方面達成一致。

　　如今終於談判結束，據參與迪士尼項目評估的人士透露，簽約的單項協議多達100多份，雙方努力堅持自己的權利。

　　目前，尚不清楚中方是否同意迪士尼頻道落戶，但多方傳來的消息顯示，可能迪士尼頻道落戶未批准。

　　頻道落戶只是迪士尼的三個要求中的一個，三個要求具體包括：迪士尼的電視節目落戶；10平方公里內的土地由迪士尼經營；迪士尼方面以品牌、資金等入股，中方以土地等入股。

　　據本報記者多方了解，在後兩個問題上，雙方也爭論較多，但最終達成了協議，其中，中方或以土地加現金等方式入股。

　　此前，新華社消息顯示，在迪士尼項目股權中，中方股權佔57%，迪士尼方面佔43%，總投資規模約250億元人民幣。

　　本報記者進一步確認顯示，投資的250億元中，雙方共同出資100億元，其餘為150億元貸款。

　　這其中，出資的100億元中，迪士尼出資43億元，中方出資57億元，且其中57億元有部分由土地入股。

　　此前有人士分析，如果上海迪士尼采取政府提供土地和絕大部分的建設資金並控股，日常管理交給美方團隊，同時每年向迪士尼公司支付品牌費和經營收入提成，這將是一筆不菲的收入。

　　不過，據一位熟悉情況的學者透露，在迪士尼核心區的規劃方面，“基本上都是來自於美國方面的人員，中方人員很難參與進去”。

　　目前可以肯定的是，迪士尼控制區等配套區規劃權都屬於上海層面。據本報記者了解，外圍配套工程總投資上百億，涉及10多個項目，整個迪士尼周邊地區共投資約1000億元。

　　據參與迪士尼項目的評估的上海財經大學教授何建民此前向本報記者介紹，迪士尼主題公園空間佈局的一般範式是：第一層為核心區，為分主題公園，在分主題公園的連接處設有餐館和商店；第二層為賓館和會議中心區，吸引過夜遊客與會議獎勵遊客；第三層為大型的購物、娛樂、餐飲設施區。

　　這三個區域都為相關方面“賺錢”。而核心區的收入則歸迪士尼合資公司，後兩者則歸當地政府或配套企業。

　　經典手法：管委會+開發公司模式

　　雙方的簽約也標誌著上海打造國際旅遊度假區的行為走上了前臺，而相關的開發公司和管理主體也在10月5日登場。

　　上海國際旅遊區包括三甲港海濱旅遊度假區和臨港濱海旅遊度假區，面積20平方公里。

　　據本報獨家了解，上海市常務副市長楊雄擔任國際旅遊度假區管委會主任，浦東新區副區長劉正義任常務副主任。

　　按照定位，上海國際旅遊度假區管理委員會作為上海市政府對該區域的行政管理機構，負責統籌協調區域發展規劃，組織區域開發建設，搭建政府公共服務平臺，提供區域公共行政管理事務。

　　有了管理機構，開發公司也隨著成立，這符合上海區域開發的一貫做法。

　　早在2010年8月就註冊的上海申迪(集團)有限公司承擔了該地區的開發職能，申迪作為上海市政府批准設立的國有企業，將承擔上海國際旅遊度假區的土地開發、基礎設施建設和相關産業發展任務，同時負責與美方合資合作，共同建設、管理和運營上海迪士尼主題樂園。

　　上海市官方公佈的材料顯示，上海國際旅遊度假區管委會和上海申迪(集團)有限公司成立後，將作為區域內的管理服務主體和區域開發主體，政企合作，共同致力於打造國際化的旅遊度假目的地。

　　這也同時意味著浦東新區層面的國資公司——上海申迪旅遊度假開發有限公司或將只負責浦東層面的部分配套等建設事務。

　　目前，國際旅遊區的規劃框架已經確定，按照上海方面的規劃，上海國際旅遊度假區將以上海迪士尼樂園項目為核心，大力培育旅遊會展、文化創意、商業零售、體育休閒産業等集聚平臺，打造現代服務業産業高地，並與周邊旅遊資源組團式聯動發展，打造能級高、輻射強的國際化旅遊度假區。

　　據本報記者了解，僅在迪士尼地區，就將建設環主題公園商業區域，將以主題公園為核心，向南、向東沿城際快速幹道，規劃主題明確的功能性商業設施，包括奧特萊斯、大型免稅店等項目。

　　浦東新區一位局級官員11月5日這樣告訴本報記者，“(旅遊度假區內的土地)基本上處於保護期，這樣減少拆遷，也為將來大項目落戶做準備。”

　　據本報記者實地查看，國際旅遊度假區主要在浦東沿海一帶以及以迪士尼為核心的地區，還包括新場古鎮等，中外風格結合，古今特色結合。（