上海小仲介兩月關門400家 大型仲介逆市擴張

　　“剛剛新一輪調控出來，大家還能‘摒’一下，但估計這個週期要比4月份那陣短，兩個月內就會有（小仲介）撤離了。”經歷了近年來一輪又一輪樓市的“潮起潮落”，在國內某知名仲介機構工作多年的劉申（化名）近日對《每日經濟新聞》記者感慨。

　　正如劉申所言，作為房地産市場變化的“晴雨錶”，仲介隨著市場走勢時而如雨後春筍，時而紛紛撤退的現象在業內已見慣不怪。然而，就在剛剛結束的10月裏，樓市又發生一場 “動蕩”。《每日經濟新聞》記者調查發現，雖有不少行業俗稱的“夫妻老婆店”關門倒閉，更多的仲介公司卻表現淡定。畢竟各大仲介都已經歷了近幾年樓市調控波峰波谷快速切換的“歷練”，此次輿論中的“行業洗牌”或許不會激烈爆發。

　　回調週期縮短 仲介“慢慢捱”

　　上海中原地産對旗下240余家直營門店的抽樣調查顯示，10月份二手房買賣成交各個區域都有兩成至四成的下滑。

　　“由於實際簽約數字有滯後效應，預計‘銀十’的單月實際成交的下跌幅度高達五成。”上海中原副總經理陳宇玨表示。

　　與往年仲介在市場低迷時紛紛撤退不同，除了部分資金不可週轉的“夫妻老婆店”，更多的仲介正在“夾縫”中求生。

　　“調控都是暫時的，現在市場變動太大了，明天政策如何、買賣雙方的變化都是不可預知的，沒有必要衝動關店。”在有多家仲介店舖的上海南丹東路附近，一家門面並不起眼的店長告訴《每日經濟新聞》記者。

　　上海易居臣信市場研究中心楊晨青估算，近兩個月，上海房産仲介門店的關門數量大約在400家左右。

　　楊晨青説：“這些關掉的仲介公司全都是俗稱的‘夫妻老婆店’，中型以上的品牌仲介企業幾乎無一選擇關店，反而不約而同地在市場逐漸下滑的時候選擇繼續擴張。”

　　據記者了解，中原地産門店數從4月份新政前的180家擴張到目前的200家；21世紀不動産也在寶山、嘉定、浦東等外郊區域連續逆市開店。

　　“市場回調週期明顯縮短。回顧2008年，由於市場低迷期出乎大多數人意料的短暫，不少房産仲介企業關店收縮計劃剛完成，便發現市場成交又上去了，於是一部分仲介公司再重新開店，而另一些後知後覺的企業在2009年下半年才重拾開店計劃，發現一大塊蛋糕已經錯過了。”楊晨青解釋道。

　　據楊晨青分析，一家成熟的仲介門店從開設到贏利通常需要一個過程，包括門店業務人員的培養和對周邊區域樓盤的精耕，故頻繁開關店對於有意長期發展的大型仲介企業來説是非常不理智的行為。

　　二手市場靠“特剛需”渡難關

　　“29日首套房貸利率上調到8.5折的消息一齣，我手上就有兩筆處在初談階段的業務受了影響。”美聯物業上海老西門分行的王經理對《每日經濟新聞》記者表示。

　　據王經理透露，10月以來，該分行所處地段的成交業績一直不盡如人意，苦苦掙紮在近乎“零交易”的窘境中。

　　不過，王經理對未來市場卻抱樂觀態度。“政策雖然對剛性需求影響較大，但受影響的‘剛需’皆是觀望群體，就算房貸利率不上調，他們仍舊不一定馬上入市；相反，一些‘特剛需’類型的購房者則無法顧及這部分費用，短期內二手市場將依靠這一購房群體來支撐。”王經理表示。

　　21世紀不動産上海銳豐金橋華高店經理胡小林也告訴記者，他最近接手的業務中，首次購房的客戶幾乎都表示能接受8.5折利率。

　　在21世紀不動産上海區域市場中心對浦東金橋、閔行七寶、普陀長風和虹口涼城等多個剛需主導板塊的調查中，也得到了“8.5折商貸利率對首次置業者並沒有太大影響”的結論。

　　“究其原因，自2010年8月開始，不少銀行就已經將個人商貸利率提高到7.5折優惠、市場對此已有預期；此外，不少首次置業者一般來説購房面積不大，選擇組合貸款的方式下，利率提升後對他們每月的還款壓力並不大，多數買家表示可以接受。”21世紀不動産研究人員向記者表示。

　　不過，“特剛需”群體是否真能“拯救”仲介，或許還不能下定論。

　　從美聯物業各分行統計數據來看，自10月份政策出臺後，剛性需求雖佔成交額的六成以上，但經過加息政策影響後，已縮減至四成至五成。

　　“從整個行業來看，那部分‘特剛需’所佔比例還很小，最多也就是一兩成。”從業者劉申告訴記者。

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　　住建部新規提高準入門檻房産仲介行業面臨洗牌

　　每經記者 張敏 發自北京

　　《每日經濟新聞》記者近日獲悉，一份由住建部起草的新規將於近期公佈，新規將大幅提高房産仲介行業的準入門檻，並設定二手房交易的標準化流程。其中，“無證執業”和“陰陽合同”現象將被明令禁止。

　　數據顯示，我國約有60%的房地産仲介機構從業人員沒有相關從業資格，且平均從業年限不足1年，行業管理缺位。多數業內人士在接受記者採訪時認為，新規的出臺，有可能造成房産仲介行業的新一輪洗牌。

　　知情人士向記者表示，提高門檻是新規的一大亮點。其中，仲介公司在註冊時，要求有一定數量的、由住建部、人力資源和社會保障部頒發的經紀人從業資格證書。

　　數據顯示，截至今年5月，備案的北京房屋仲介機構達2401家，比2000年增長4倍，分支機構達到3152家，增長了600余倍。在北京等熱點城市，二手房市場的規模如今已超過新房市場。

　　北京中原三級市場部副總宮萍説，“房地産仲介行業一直沒有法律層面的條文。”

　　“規範化”的缺位首先體現在房源信息發佈上。按照新規，業主在發佈房源信息時，需與仲介簽訂書面委託合同，一切房源信息和權利義務都以合同為準。鏈家地産副總裁林倩則建議，可以推行獨家委託。

　　在房源信息發佈上，新規將作出量化規定，即仲介機構發佈的房源信息中，房屋位置、面積、戶型、産權等重要資料必須明晰。

　　二手房交易流程也需要規範。該人士表示，二手房交易環節複雜，新規將設定一個規範化的操作模式，以保護業主和購房者的利益。