房地産調控持續加碼 提前還貸仍需細思量

　　隨著四部委3日再次發出通知，推出全面叫停第三套住房公積金貸款等措施，房地産調控正持續加碼。與此同時，商業銀行也漸次取消了首套房房貸的7折優惠利率，將最優惠利率上調至基準利率的8.5折。在加息預期下，購房者是否應該提前歸還貸款，抑或需要進行其他投資安排呢？

　　⊙記者 石貝貝 ○編輯 金蘋蘋

　　中外資行房貸優惠均趨緊

　　記者昨日從上海多家中外資商業銀行了解到，個人住房按揭貸款新增房貸的7折優惠利率已經不實行，而最新的優惠利率是基準利率的8.5折。

　　某股份制銀行上海分行一位人士告訴記者，為控制風險，銀行對於首套房貸的優惠利率已執行基準利率8.5折的標準，而且“執行已經有一段時間了”。至於存量房貸，目前仍是執行原有貸款利率標準。

　　對於存量房貸，該人士認為，目前銀行一般都不會對存量房貸的利率進行調整，但是不排除某些合同約定情況除外，也就是説，如果貸款人與銀行簽訂的房貸合同中存有約定“房貸利率下浮比例可以調整”的情況，則不排除銀行會進行調整的可能。

　　不僅僅是中資銀行，外資銀行對於首套房貸政策也在收緊。據悉，當前東亞、渣打等外資銀行已經開始著手，將首套房貸最優惠利率調整為基準利率的8.5折。

　　一家外資銀行人士對記者表示，伴隨著房地産調控的加碼，監管對於房貸監控也非常嚴格，而銀行做業務時也會儘量減少發放打7折的房貸，而改為多賣理財産品。

　　“事實上，銀行房貸業務從今年年中時就開始放緩了，業務量下降很多，現在主要靠做其他貸款業務來推動。”上述銀行人士説。

　　公積金差別化政策面世

　　近期，加息、上調公積金貸款利率、提高公積金貸款首付等一系列調控政策不斷出臺。中國住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行、以及銀監會等四部委3日再次發出通知，全面叫停了第三套住房公積金貸款，並將第二套住房公積金個人住房貸款首付提升至五成。

　　此次，四部委的通知對於公積金房貸給出了詳細的差別化規定，“使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建築面積在90平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低於20%；但套型建築面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低於30%”， 此外，“第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍”，以及，“停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款”。

　　根據業內人士的計算，假設夫婦兩人最高公積金貸款額為80萬元，以貸款期限20年、購買二套房利率上浮10%至4.455%來推算，根據四部委的最新公積金貸款規定，該夫婦購房將增加4萬多元的貸款利息，每月還款額將從原來的4868.9元增加值5041.8元。

　　“當然，儘管公積金貸款利率上調，相對於二套房貸全部使用商業貸款，利用公積金貸款仍會有2.299%的利差，商業貸款月供還要再多出1000多元，公積金貸款仍是划算的。”有銀行人士表示。

　　提前還貸還需細思量

　　儘管存量房貸的最優利率暫不調整，但也不排除部分貸款利率會“視合同情況”而重新上調。此外，伴隨著央行10月份出人意料的加息，再加上對商業銀行在每年年初對存量房貸利率調整的預期，也使得購房者對於未來房貸成本支出充滿擔憂。

　　那麼，今年年底前是否會再度加息並進一步抬升購房者的房貸成本呢？匯豐銀行中國首席經濟學家屈宏斌認為，除抑制市場對於通脹和資産價格上漲的擔憂外，央行加息有助於給依舊存在泡沫的房地産市場降溫。利率上調是決策層抑制房地産市場投機及過度需求的最有力措施。故而，他預計今年年底之前在通脹見頂之際可能還會有一次25個基點的利率上調空間。

　　在此背景下，普通購房者是否應該提前還貸、以節省利息支出呢？出乎意料，數位理財經理給出了否定的答覆。

　　未來貸款總體趨緊是首要原因。“國家調控政策總體趨緊，以後不僅房貸，各種消費貸款、汽車貸款也會變得更加嚴格，貸款只會越來越難。”某股份制銀行上海分行人士表示。

　　渣打銀行相關人士此前也稱，將積極貫徹監管層有關貸款法規精神，嚴格消費性貸款的審批發放，大力倡導貸款資金受託支付，同時進一步加強對貸款用途的核查，嚴防貸款資金流入樓市、股市。

　　不過，理財師建議投資者可以利用資産組合巧妙搭配，來對衝房貸利息支出上升的風險。一家外資行個金部的理財經理認為：“提前還貸，對於手頭資金並不寬裕的投資者而言，並不合適。如果他突然有其他資金需求呢？就難以應付了。此外，以後消費貸、汽車貸都會趨緊。而相比于其他消費貸款，房貸的利率其實還是優惠的。”

　　“在加息週期下，不妨不要急於歸還房貸，而是將手裏的富餘資金進行其他投資。一般加息週期下，理財産品的收益也會相應提升，做得好的話，也會抵消房貸利息的成本上升。”該理財經理補充道。

　　記者還了解到，銀行即便要對存量房貸利率進行調整，也會提前與客戶溝通，給客戶時間差，方便客戶決定是否提前歸還貸款。“當然，如果有客戶不想揹債、中短期內也不想投資，也建議他們提前與銀行聯絡，協商提前還款。”