告別七折時代

　　10月29日，多位消息人士向本報記者透露，商業銀行將收到來自監管機構的正式文件，從11月1日起，商業性個人住房貸款利率的下限將由現行貸款基準利率0.7倍上調為0.85倍。

　　這意味著首套房貸款利率七折優惠將成為過去。時隔兩年之後，商業性個人住房貸款利率的七折時代終於落下帷幕，這還意味著2008年10月金融危機以來推出的一攬子房地産刺激政策也正式宣告退出。

　　這份嚴厲的文件表示，對貸款購買第二套住房的家庭，仍需嚴格執行首付比例不低於50%、貸款利率不低於基準利率1.1倍的規定。

　　本報記者獲悉，監管層還有可能規定二套房以上貸款利率上限可提到人民銀行貸款利率浮動的上限。目前商業銀行貸款利率浮動上限為基準利率的1.7倍。

　　某大型國有銀行零售部門負責人向本報記者分析，從2010年8月份以來，首套房帶利率七折優惠政策就已“名存實亡”。面對注入地産等資産價格泡沫不斷集聚的風險，監管層以文件的形式更具風向意義，“這意味著政策基調或向2007年9月份的緊縮調控政策回歸。”

　　2007年9月，央行和銀監會《關於加強商業性房地産信貸管理的通知》【銀發〔2007〕359號（下稱359號文）】拉開了一輪樓市價格調整的序幕，以深圳為例，以新政為界，房價走勢如同“過山車”一般，上半年瘋漲40%-50%之後，猛然掉頭直下，跌勢一直延續到2008年底。

　　這一次，監管層再次將政策打擊目標對準了“剛需”，經過4月份“國十條”、9月29日新“國五條”、公積金貸款利率上調、加息等一系列密集調控之後，取消房貸七折優惠，能否成為壓倒“瘋狂”的房價的最後一根稻草？

　　10月29日，受上述傳聞影響，A股房地産和銀行板塊普跌，兩大板塊當日分別下跌0.57%和2.20%，而金融和地産板塊的弱勢回調也較大拖累了大盤走勢，當日滬指報2978.83點，跌13.75點，跌幅0.46%。

　　回歸8.5折

　　七折利率優惠其實早已“名存實亡”。

　　早在今年4月低，中國銀行將在同業率先宣佈對房貸利率優惠政策進行調整──將首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍；進入今年8月份，在北京、上海等大城市，7折利率優惠悄然消失已經不是秘密。

　　某股份制銀行零售銀行部人士向記者表示，雖然此前央行並未明確表示調整首套房房貸利率，但從今年8月初對第二套房認定標準確定為認房又認貸開始，金融政策又開始了一次全面收緊。

　　據北京中原地産9月份的統計，當時北京地區已有八成銀行基本取消了首套房的7折優惠利率，大部分執行的為85折，而第二套房更是嚴格執行首付5成，利率1.1倍的政策。

　　直到此番監管層下文全面取消七折優惠房貸利率，則正式宣佈2008年10月份以來，房地産刺激政策的終結。

　　2008年9月份，雷曼破産引爆的金融海嘯，為當時身處宏觀調控緊箍咒的房地産行業帶來重大轉機，當年10月22日，央行和銀監會聯合發文，明確規定自“2008年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。”

　　隨著2010年“國十條”及隨後9月份公佈的新“國五條”出爐，首套房首付最低比例已經調整到三成，而二套房貸款首付比例已提高至五成，且貸款利率規定不得低於幾乎只能利率的1.1倍；同時，新“國五條”則對第三套及以上住房貸款採取比“國十條”更加強硬的政策， 全國範圍內“一刀切”全部叫停。

　　10月19日央行將人民幣存貸款利率上調0.25個百分點，個人住房公積金存貸利率也隨之上調，其中，個人住房公積金貸款利率五年期以下（含五年）上調0.17個百分點至3.50%，五年期以上上調0.18個百分點至4.05%。

　　“2010年以來步步加碼的房地産調控，意味著歷時2年的房地産刺激政策正在全面退出，政策與2007年9月份很相似。”上述股份制銀行人士分析。

　　2007年9月27日，央行和銀監會聯合下發《關於加強商業性房地産信貸管理的通知》【銀發〔2007〕359號】，明確對房地産開發貸款、土地儲備貸款、住房消費貸款以及商業用房購房貸款作出全方位收緊規定，其中，要求對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低於30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公佈的同期同檔次基準利率的1.1倍。

　　上述股份制銀行人士認為，從壓制終端需求的個人住房按揭貸款看，2010年以來的一系列政策力度比2007年9月還要大。

　　正如每一次房地産信貸調控必然引發相似的爭議一樣，央行、監管機構對商業銀行利率管制的政策仍需接受市場存疑。

　　房價會降麼？

　　更大的存疑是，重拳出擊在即，2007年9月份受緊縮調控影響房價下跌的局面會再現麼？首套房貸款利率8.5折的時代，能走多久？其對地産價格泡沫將起到什麼樣的抑製作用？

　　2008年9月份，為應對金融海嘯衝擊強勢出擊的房地産刺激政策，被普遍認為是2009年樓市由萎靡推向高漲的主要推動力，也被視為2008年10月金融危機以來，房地産信貸調控政策的主要指標。

　　據全國工商聯房地産商會《2009-2010年度中國房地産報告》顯示，2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，同比大增42.1%；商品房銷售額43995億元，比前年增長75.5%；同時，當年全國商品房成交均價約4695元/平方米，全年房價漲幅24%，平均每平方米上漲813元，均創出了歷史新高。

　　進入2009年四季度，房價過快增長帶來的調控壓力與日俱增，而2010年4月份開始，隨著“國十條”、新“國五條”等一系列政策出爐，房地産調控步步加碼，但依舊未見房價明顯下跌跡象。

　　根據央行最新公佈的2010年三季度中國宏觀經濟形勢分析報告，進入7-8月份，商品房銷售回升勢頭兇猛，9月份商品房銷售面積環比增長51.7%，增速比上月高45.2個百分點，其中，9月份商品房銷售額環比增長55.6%，增速比上月高40.4個百分點。

　　與此同時，房價不降反升。9月份統計局測算的70個大中城市房屋銷售價格指數同比上漲9.1%，漲幅比上月低0.2個百分點，環比上漲0.5%。9月份70個大中城市新建住宅價格同比上漲11.3%，漲幅比上月低0.4個百分點，環比上漲0.5%；二手住宅價格同比上漲6.2%，漲幅與上月持平，環比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.4個百分點。

　　上述國有大行人士分析，“取消房貸利率七折優惠，打壓剛需顯而易見。”

　　如果將此前加息因素考慮在內，若首套房貸款利率上調至基準利率的8.5折，一套貸款20年，總額共100萬元的房子，月供將比此前七折優惠時增加503.7元，中原地産認為，此舉相當於加息力度的7倍。

　　北京中原地産分析師張大偉向本報記者分析，取消房貸利率七折優惠的政策，將兼顧“實際打擊”及“威懾作用”。其一，剛性需求再難入市，相比之前的從2成首付加大到3成首付，利率的大幅提高對購房者特別是剛需的影響更大。

　　其次，改善性需求將延緩改善，從2009年來的購房者如果需要改善購房，賣小買大的話，同樣都貸款100萬將需要支付超過1000月的月供；其三，上調房貸利率將打擊投資客，預計市場需求將再次出現明顯觀望。

　　中原地産也認為，此舉將為市場增加供應爭取時間，相比4月調控只抑制未增供而出現的反彈，本次調控增加了打壓剛需，將使得市場的總需求大量減少，為逐漸開始增加的土地供應獲得政策調控的時間。(21世紀經濟報道)