終結圈地時代海南收回土地一級開發權

　　與國內大多數地區的土地開發形式不同，此前，海南省為了解決土地開發缺錢的問題，引進島外開發商直接做土地一級開發。按照海南省有關政策，開發商最高可享受土地一級開發收益的70%。

　　據媒體報道，全國各大開發商已經在海南省圈地13萬畝，而海南省可出讓土地規模約17萬畝。大量土地被開發商圈佔後，囤而不建。

　　當海南穿上“國際旅遊島”的華麗外袍之後，這種情況正在發生變化。

　　海南省保亭黎族苗族自治縣，這座距離三亞鳳凰機場不到60公里的小縣城，因為海南國際旅遊島規劃將其納入“大三亞經濟圈”，正面臨上百億元的投資缺口困境。一個城區人口僅16萬人、年財政收入剛剛突破10億元的縣城，如何解決發展資金來源？

　　小縣大城的投資壓力

　　保亭縣是典型的“小縣大城”：在被納入“大三亞”開發規劃後，這個城區人口僅16萬的縣城打出了“再建一座保亭”的口號。

　　根據《海南國際旅遊島建設發展規劃綱要》，國際旅遊島建設分為東、西、南、北、中5個功能組團和一個海洋功能組團。其中，南部組團以三亞為中心，包括緊鄰的保亭等周邊區域，重點發展酒店住宿業、療養休閒等高端休閒度假産業。是為“大三亞經濟圈”。

　　根據規劃，“大三亞”地區（保亭，亞龍灣，海棠灣）將形成半小時旅遊圈。三亞繞城高速公路與鳳凰國際機場已經開建，未來還規劃有高速鐵路。僅“大三亞交通圈”建設，總投資就達200億元。

　　為了加速融入“大三亞”，保亭在該縣土地利用總體規劃中提出，規劃期內的交通、水利等重點工程投建優先安排“大三亞經濟圈”的規劃項目。

　　保亭縣發改委一位人士對記者説，目前縣內在建的重大項目大多是中央投資項目，均為此前中央擴大內需的規劃項目，而目前建設中的廉租房等保障性安居工程也有大量的中央財政補貼。

　　但“大三亞經濟圈”的域內規劃項目的投資均需保亭縣自身完成。根據規劃，保亭縣需要在未來5年內至少投入100億元以上，而這還不包括保亭縣城的基礎設施建設所需投資。

　　民盟海南省委的一份提案表明，海南省要建設國際旅遊島，到2020年至少需要投入上萬億元資金，每年新增投資都在800億-900億元。而海南省現有投資平臺的融資能力已經用盡，財政擔保能力已明顯不足。

　　保亭縣可為國際旅遊島投資困境的一個縮影。上述保亭縣發改委人士坦言，之前保亭縣的支柱産業是旅遊和農業，GDP增長比較緩慢，從2009年開始，受固定資産投資拉動，GDP開始快速增長。

　　記者從保亭縣財政局了解到，2009年，保亭縣財政收入約7億元，財政支出就接近9億元。2010年雖然財政收入可能歷史性突破10億元以上，而固定資産投資也將接近10億元。

　　政府拿回土地一級開發權

　　11月1日，記者從國土資源部了解到，保亭依據修編後的《海南省土地利用總體規劃》進行修訂的《保亭土地利用總體規劃》，已得到國土資源部的正式批准。該規劃提出，2010年保亭城鎮建設用地規模為783.00公頃，2020年為985.76公頃。

　　保亭縣為了在新一輪投資中擁有土地儲備作為資産，已經新成立了一家縣級投資公司。在巨大投資和土地收儲效益轉化上，保亭正在盤算如何將土地化為投資來源。

　　保亭縣在被納入“大三亞”圈規劃後，其房價已由2008年時的均價3600元/平方米，上升到2010年的均價6000元/平方米；地價更是由30萬元/畝，上漲到了100萬元/畝。

　　去年底，該縣城一塊60畝的土地，競拍價格達100萬元/畝，堪比三亞和海口市區地價。而由於三亞及周邊很多地區土地都被開發商以一級開發的形式圈走，政府手中土地儲備很少。因此，保亭雖然地價上升很快，而近幾年通過公開招拍挂出讓的土地規模卻很少。

　　上述保亭縣發改委人士表示，保亭縣2020年可利用的985公頃建設用地，如果按照全部由政府土地儲備中心平臺進行運作，按當下每畝100萬元的市場價格標準，即可實現150億元土地出讓收入。這能解決未來5年保亭縣“大三亞”經濟圈基礎設施建設的投資所需。

　　不過，根據保亭縣2010年發展規劃，前期需大規模收儲土地8000畝以上。這意味著需要投入高達數十億元的土地收儲資金。

　　為了解決土地一級開發所需要的投入，保亭縣決定一方面將原有政府土地儲備加快出讓，實現“騰龍換鳥”，另一方面就是跟一些要求條件比較寬鬆的土地開發商進行項目合作。

　　今年初，中鐵建下屬中鐵二局與保亭縣簽署合作協議，準備由中鐵二局出資100億元開發當地旅遊小鎮項目。

　　曾參加過海南建投某項目諮詢的大岳諮詢公司總監李偉向記者表示，中鐵建等央企對項目回報的要求相對較低，它們願意與地方政府共同從土地開發中獲取長期收益。另一方面，對於“國際旅遊島”獲批之後的海南省地方政府來説，它們迫切需要建立自己的土地整理和收儲機制，而中鐵建這些央企又可以為其提供資金支持。

　　“開發商在海南動輒圈地幾千畝的時代不會再有了。”李偉説。（21世紀經濟報道）