應改變建築短命的公私利益失序

　　近日，住建部副部長仇保興表示，中國每年的新建面積達20億平方米，建築的平均壽命卻只能維持25-30年，嚴重低於《民用建築設計通則》中規定的50-100年的標準。

　　當前一些建築物短命夭折，存在建築質量存在嚴重的安全隱患因素，但也無須諱言，短命建築背後是地租所具有的較高時間價值。土地上的建築附體是一個不斷折舊的殘值，而土地地租則是一個隨時間不斷增值的過程。因此，在一些地方，不論是借用城市規劃對僅有十多年甚至幾年的地標性或商業、公共型建築進行拆建，還是通過城市化改造和新農村建設之理念，不惜進行強拆，都是寄希望通過對地上附屬物進行加速折舊以重新分配土地級差地租所帶來的增值收益。

　　當前，一些地方政府為加速城市建築的新陳代謝，對一些處於壯年期的地標性建築物進行爆破拆遷，存在明顯的利益再分配特徵。其一，這些身處建築壽命壯年期的建築物一般都處在寸土寸金的黃金地段，爆破拆除其建築物不僅給原物業所有者帶來地上附屬物加速折舊的收益，而且通過提前折現而及時獲取土地增值收益，並降低時間成本和損耗。

　　其二，建了拆、拆了建，每個環節都在增厚GDP，從而提高政績。同時，一輪拆建下來，地方政府既可在單位土地上最大化其地租收益，又增加了稅費收益。畢竟，通過對新近建成的建築物進行拆除重建，以及舊城改造，政府若採取市價徵收的手段收回土地使用權，並使原先的土地使用權協議失效，然後政府重新拍賣則可以分享土地使用權重新拍賣之收益。

　　仔細判研當前的建築短命現象，實際上與當地政府直接徵收農村集體土地等手段賺取級差地租一樣，都存在明顯的公私利益失序之問題。短命建築本身是對土地增值收益的一種利益再分配，人為製造短命建築客觀上混淆了公私利益，從而容易導致新的利益失衡問題。當前土地法規定，私人部門只擁有最長70年的土地使用權，政府對建築壽命處於壯年期的建築物進行爆破重建，原物業所有者獲取或分享土地二次規劃的增值收益就涉嫌國有資産流失。畢竟，土地增值所帶來的級差地租應屬於土地所有人的國家，而非土地使用者。現有物業所有者獲取的收益，應局限于土地用途變更所帶來的違約補償和地上附屬物的殘值。從這個角度分析，建築短命背後存在著更為突出的制度問題和公私利益失序問題。

　　當然，建築短命被作為地方官員政績工程和GDP增長業績之資本，嚴格而言也屬公器私用。其不僅造成大量的資源浪費、環境污染，而且很容易扭曲對地方官員的政績考核。畢竟，中國日益凸顯的短命建築，正以每年高達4億噸、且持續增長的建築垃圾生産能力，佔據了中國全年垃圾生産總量的30％-40％。

　　因此，要切斷人為的建築短命現象及其背後的公私利益失序土壤，首先應儘快推進土地制度改革，適度地引導地方政府退出土地一級市場，避免其集運動員與裁判員于一身的角色錯位問題。同時，用土地用益物權來替換土地使用權的轉讓，為房産稅等保有環節稅種開徵理順法理條件。另外，加快修改和制定新的拆遷條例，把集體土地拆遷納入進去，並制定透明度更強、具有廣泛參與度以及以自利博弈為主的拆遷補償標準，完善土地管理和交易制度，從而切實切斷樓市公私利益失序之土壤。（21世紀經濟報道）