低價儲地正當時 長甲地産48億IPO急趕年內末班車

　　主力在上海黃金地段開發高端住宅與商用物業的開發商──長甲地産（新股編號：00957.HK），計劃通過在香港首次公開發行(IPO)集資最多6.19億美元（約48.28億港元）。

　　10月28日，美林美銀一位人士對本報記者表示，其實在今年內地對地産業的調控之下，地産股的估值並不是最理想的。長甲地産在今年初開始醞釀IPO計劃，而選擇此時上市，部分原因是公司覺得此時的土地價值便宜，此時集資資金的大部分將用於增加土地儲備。美林遠東與花旗環球金融，為此次IPO的聯席保薦人。

　　長甲地産宣佈，將發行10億股新股，其中90％為國際配售，10％在香港公開發售，招股價區間為3.2-4.8港元，集資額折合約4.1-6.19億美元。

　　毛利率超70%

　　上述美林美銀的人士估計，長甲地産將是今年內最後一單內房股的IPO項目，其他項目則要等到明年才會上馬。

　　根據招股書，長甲地産已引入三名基礎投資者，分別為李嘉誠旗下長江實業的間接全資子公司Chosen Elite Limited，鄭裕彤旗下的周大福代理人有限公司，以及石庫門資本管理（香港）有限公司管理的Tailwind Group Limited。

　　上述三個基礎投資者各投資5000萬美元，如果以發售價的中位數每股4港元計算，三個基礎投資者將分別認購9687.5萬股，佔發售股份總數的9.69％，以及佔全球發售完成後長甲地産已擴大股本的約2.42％。基礎投資者認購的股票，禁售期為6個月。

　　這是長江實業首次成為內房股IPO的基礎投資者。有地産業人士對本報記者表示，估計基礎投資者看中的，主要是長甲地産的高毛利率。根據招股資料，在2007年底、2008年底、2009年底以及2010年4月30日止，該公司的毛利潤率分別為71％、76.3％、83.1％及47.5％。

　　長甲地産首席財務官謝知君在10月28日的記者會上表示，該公司07年到09年的平均毛利率為77％，而香港上市的同類內房企同期毛利率為43％。估計到今年底，公司的毛利率會比去年有所下降，接近70％，因為期內銷售的住宅項目毛利率較低。此外，截至2009年底，公司的凈負債比例為23％，而同類公司的凈負債比率則為28％。

　　數據顯示，長甲地産在截至2008年、2009年以及今年4月底的凈利潤分別為人民幣7.108億元、5.239億元以及3.299億元。公司預計到2010年底，其年度凈利潤不少於7.1億元。

　　17%資金還貸

　　長甲集團是一家大型民營企業，總部位於上海，主營業務包括長甲地産、長甲投資、長甲醫藥及長甲資産管理，此次先分拆長甲地産在香港上市。

　　10月28日，長甲地産的創辦人兼主席趙長甲在記者會上表示，自己本是教書先生，在在1992年下海從商。長甲地産的優勢，就在於一直能把握機會，以便宜的價格購入優質的土地。長甲地産主要透過協議、招標以及收購爛尾樓等方式來增加土地儲備，目前土地成本只佔售樓均價的6%。

　　此次上市之後，如果以招股區間的中位數每股4港元計算，長甲地産的集資凈額約為34.24億港元。其中78％（約26.83億港元），將用作在購置合適的土地，增加土地儲備。約17％（約5.7億港元）將用作償付現有的離岸銀行貸款，包括就長泰國際城（無錫）項目向永隆銀行借入的銀行貸款餘下本金約4億港元（于2011年8月到期）；以及向中信嘉華銀行借入的銀行貸款餘下本金約1.7億港元（于2011年6月到期）。而剩下的5％集資資金（約1.71億港元）將用作公司營運資金。

　　謝知君解釋説，實際上，償還了香港的離岸銀行貸款後，在境內的人民幣資金也將得到釋放，同樣用於購置土地，所以可理解為此次集資資金的95％都用於增加土地儲備。

　　長甲地産在上海的土地儲備約佔其凈資産值的44%，謝知君説。目前公司在上海及其周邊地市的投資比重各佔一半，估計幾年後周邊城市的比重將比上海高一些。(21世紀經濟報道)