提防外資熱錢干擾房地産調控效果

　　外資進入房地産市場勢頭迅猛。外資在房地産開發企業外部資金來源中，從年初的單月增長23億元到8月份的67億元。今年前8個月，房地産開發企業資金來源中外資的規模達到369億元。如果僅計算外商直接投資和境內企業海外融資兩項，2010年上半年，進入我國房地産行業外資金額至少達182億美元，相當於上半年直接投資凈流入額的二分之一。

　　自今年4月份的“新國十條”逐步落實以來，各地銀行信貸緊縮和稅收調整政策使得我國房地産企業國內融資渠道收窄。1-8月，我國房地産開發企業外部資金來源中的國內資金部分呈逐月下降趨勢，資金規模由年初的3189億元降至8月份的2816億元，佔房地産企業總資金來源的比重也由60%降至50%左右。而與此同時，外資在房地産開發企業外部資金來源中的規模卻在不斷擴大，從年初的單月增長23億元到8月份的67億元。今年前8個月，房地産開發企業資金來源中外資的規模達到369億元。雖然目前進入房地産市場的外資所佔比重還較低，但其短時期內大量流入對房地産市場可能造成的潛在影響以及對地産調控可能造成的干擾需要我們警惕。

　　外資加速入場

　　通過設立、增資房地産企業進入國內房地産市場。通過這種方式進入我國房地産市場的外資主要是外商直接投資。今年前7個月，房地産行業實際使用外資金額達129億美元，佔我國實際利用外商直接投資金額的22.2%，比去年同期提高了4.7個百分點。

　　內地房地産企業境外融資。彭博統計的數據顯示，2010年中資地産公司在海外市場共銷售68億美元債券，創自1999年有記錄以來最高。儘管成本較高，國內房企仍選擇大規模海外融資，一方面反映了受房地産調控政策影響，企業自身資金鏈緊張不得已而為之；另一方面也説明國內房地産企業仍看好後市。

　　通過私募股權基金投資房地産行業。在房地産調控政策影響下，國內房地産企業的融資需求一定程度上加速了外資通過私募進入房地産市場。2010年4月，金地集團與瑞銀環球資産管理集團合作發起房地産基金，首期募集簽約金額約1億美元；6月，中國海外興業聯手Harmony China房地産基金共同投資西安、青島、瀋陽的三個項目，總價12億港元；7月,雅居樂地産控股有限公司通過向摩根士丹利出售旗下冠金公司30%股權獲得52.8億元融資。

　　以“熱錢”的形式通過各種隱蔽渠道進入房地産市場。在人民幣升值預期日漸增強的情況下，流入我國房地産市場的“熱錢”可以通過參與炒高房屋資産價格獲取資産升值與套匯的雙重收益。從國家外匯管理局7月份發佈的“熱錢”專項排查行動結果來看，今年2月份以來，通過各種形式流入我國的“熱錢”規模至少達73.5億美元，樓市是這部分“熱錢”的一個主要去向。近來有跡象表明，“熱錢”在加速購買境內房産，尤其是別墅等高端住宅。2010年8月上海市別墅交易中境外人士購買比例達12.6%，較上半年增加3.3個百分點，同比增長60%。境外人士購買的二手別墅均價達到48274元/平方米，是上海市二手別墅均價的2倍。