土地一級開發被責令退出 “地根”調控引爭議

　　記者 魏洪磊

    一片限購聲中，樓市走向成疑。而此時，“地根”調控又邁出實質一步。

    9月中，國土資源部一紙土地一級開發的“退出令”落至各地土地整理儲備中心。該文件提出，要對土地市場進行專項整治，並明確了主要任務及時間表——在2011年3月底前，土地儲備機構必須與其下屬和挂靠的從事土地開發相關業務的機構徹底脫鉤；各地國土資源部門及所屬企事業單位不得直接從事土地一級開發。

    自2004年“8.31大限”（2004年8月31日後所有經營性土地採用“招、拍、挂”方式進行公開轉讓）以來，土地二級開發早已進入相對市場化階段；但作為産業鏈條更上遊一環，土地一級開發始終未能擺脫灰色影子，飽受詬病。

    土地財政與房價高企之間千絲萬縷的聯絡，更令變革如在弦上。一紙“退出令”看似突襲，實為調控“地根”之必然。

　　突然的“退出令”

    “這個文件很突然！”金隅嘉業項目拓展部經理姜新萍説，“我和一些同行交流過，大家都不知怎麼解讀這個規定。”

    金隅嘉業母公司金隅集團為北京市屬國企，在北京擁有大量土地。公開資料顯示，金隅集團旗下目前土儲面積達780萬平方米，多分佈于京、津、渝3個直轄市。

    而其在北京的土儲地塊，相當一部分是位於四環附近的自有廠房，尚待一級開發。金隅高層曾在不同場合表示，如果條件允許，這部分土地可轉化為建設用地，注入其最大地産業務平臺——金隅嘉業。

    接近金隅嘉業的經紀人士透露，北京市政府幾年前一直在做土地一級開發收權工作，“主要手段是將一級開發權全部回收，交由4家市屬國企來做，金隅便是其中之一”。

    北京市此前的一級開發模式為：以土地為抵押物向銀行貸款，以貸款作為拆遷補償；委託企業進行土地整理；確定土地規劃和用途後，凈地招拍挂出讓。

    按照國土部、財政部和央行于2007年聯合印發的《土地儲備管理辦法》規定，土地儲備機構有權對儲備土地進行前期開發、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發進行融資等活動。

    2009年底，北京市國土局局長魏成林曾公開透露，在當年土地儲備任務中，90%以上的項目土地一級開發將由政府主導。

    進入2010年，政府主導下的土地一級開發依然佔絕對優勢。鏈家機構統計顯示，北京市今年土地一級開發資金投入達2700億元。其中2300億元來自土儲中心，只有400億元來自企業。

    國土資源部的禁令，與北京市的此種構想可謂南轅北轍。

    消息人士透露，對於國土部規定，北京市土地整理儲備中心主任葉向忠也在和開發企業討論解讀。“我們和土儲中心領導碰過面，但他們也不能給出明確説法。”某北京國企副總表示。

    SOHO中國董事長潘石屹對《財經國家週刊》表示了自己的疑慮，“開發商名聲不好，所以由政府去做；現在政府也不做了，誰去承擔？”

    同樣困惑的還有北京各區的土儲部門。房山區國土局人士表示，“國土部文件剛出來，我們就看到了，一直在研究，具體怎麼執行還在等市裏出細則。”

    房山區位於北京遠郊，2009年以前，土地市場一直不溫不火，但借助城鐵利好以及北京城區迅速擴容，在一年半內突然發力。伴隨萬科、首開、中糧等企業進入，從土地價格到樓市均大幅升溫。

    《財經國家週刊》記者得到的一份房山市發展規劃資料顯示，房山區土地一級開發面積達2000公頃。“這些土地整理，要在3年內完成。”上述國土局人士表示。而此前，房山區每年的土地整理進度在200公頃~300公頃之間。

    更為關鍵的是，房山區土地的一級開發工作中，企業主導的地塊僅佔10%~20%。“如果馬上把這些項目轉嫁到企業頭上，項目運作肯定完成不了。”上述人士表示。