高房價高生活成本是控制城市無序膨脹唯一路徑?

CFP圖

　　本期嘉賓

　　上海財經大學不動産研究所常務副所長姚玲珍

　　華東師範大學長江流域發展研究院常務副院長徐長樂

　　復旦大學管理學院住房政策研究中心執行主任陳傑

　　據上海市人口計生委預測，到2020年，上海市人口將達到2250萬。由人口膨脹帶來的交通、就業、醫療等方方面面的“人口難題”將成為困擾上海、北京、廣州乃至深圳這樣的特大城市的“慢性病”。

　　10月15日，中國房地産學會執行會長陳貴撰文稱，高房價、高租金和高生活成本是控制北京等特大城市人口無序膨脹的惟一生態門檻。此言一齣，立刻引出不少網友的義憤之情，指責其“粉飾”高房價，為高房價“張目搖唇”，甚至有人暗示，陳貴的言辭與其所處的職位有關。

　　陳貴為“人口難題”開出的這劑“藥方”，究竟是“良藥苦口”，還是如部分人所批判的那樣，完全是“嘩眾取寵的一派胡言”，抑或，其實能為解決人口難題提供一定啟發。昨日，《國際金融報》記者就此採訪了多位專家。

　　疑惑一：人口與房價有關否

　　解答：城鎮化進程確能推高房價

　　要搞清楚高房價、高租金和高生活成本是否是控制大城市人口無序膨脹的惟一生態門檻，首先要確定房價與人口之間是否存在“生態聯絡”。

　　姚玲珍告訴記者，人口增長會推高房價。她分析，影響房價走高，有三個因素，分別是城鎮化進程、人口紅利和人民幣匯率。不難看出，城鎮化進程和人口紅利都與人口增長有直接關係。高速城鎮化意味著更多人流向大城市，為大城市帶來每談及房價就必提出討論的“剛性需求”。

　　“我國的城鎮人口占總人口比例約為46%，離高速城鎮化進程的人口比例上限70%還有距離，所以我國還處在高速城鎮化進程中。”姚玲珍説。考慮到這一進程還要延續一段時間，姚玲珍判斷，隨著人口流向城市，房價預計將長期走高。

　　持同樣觀點的還有徐長樂。他提出，中心城市的人口集聚激化效應，導致一線城市房價向上趨勢，短期內難以調轉。

　　疑惑二：留居大城市有門檻否

　　解答：先天的“門檻”確有一道

　　如果城鎮化進程導致的人口膨脹確實是高房價的影響因素，那麼，反向思考，控制人口膨脹，高房價、高租金乃至高生活成本將會成為人口控制的門檻嗎？

　　徐長樂指出，生活成本高、商務成本高是大城市的必然現象。市場背景下，流動人口能否在大城市生存下來，也依存類似自然界“物競天擇、適者生存”法則。

　　姚玲珍也承認，現在的大城市，“安居成本”高是常態。當前，有不少不能適應大城市高“安居成本”的人已經開始“逃離大城市”。

　　某種程度而言，“高生活成本”可以看成城市人口的一道“門檻”。不過，上述兩位專家都提醒，所謂“門檻”是自然形成的，是市場化的，而不是政策層面的。