二輪樓市調控詳解讀：抑制需求換房價平穩

　　本報記者 劉 勇 北京報道

　　9月29日晚，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部發出《關於調整房地産交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》，通知出臺五項措施，這是繼新“國十條”後，樓市迎來的第二輪調控。

　　遠洋嘉業房地産經紀公司研究總監孟奇向記者表示：“此次通知實際上是對新‘國十條’的進一步重申與落實，雖然矯枉過正，但是對在短期內抑制需求有一定效果，目的是以犧牲短期成交量換取房價的平穩。”

　　契稅優惠緊縮：

　　增加購房成本

　　政策一：個人購買普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減半徵收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減按1%稅率徵收契稅。

　　解讀：契稅的調整使得優惠的範圍大大縮小，那些購買普通商品住房，同時家庭擁有多套住房的人將不再享受契稅優惠政策。

　　鏈家地産副總裁林倩認為，契稅優惠範圍的縮小影響到了首次置業的剛性需求。在細則未執行前，為趕搭優惠末班車，將上演集中過戶現象。

　　對於契稅優惠範圍的縮小，北京藝苑桐城房地産開發公司銷售主任彭小惠認為“並不合理”。

　　彭小惠對記者説：“契稅調整本身並不能起到抑制房價的作用。在房價本身就非常高的情況下，契稅優惠縮小只能加重購房者的負擔。”

　　彭小惠表示，不少業主的合同是去年簽的，但是在辦理入住時出臺了這項政策，按慣例業主在入住前要將相關的契稅費用交給開發商，由開發商代收代繳。因此在辦理入住手續時，這次契稅的調整造成了不少業主的疑慮。

　　首付比例調高：

　　心理作用大於實際作用

　　政策二：首付款比例調整到30%。此前的政策中對於首次購買90平米以下普通住宅的貸款最低首付為20%。

　　解讀：至於首套房首付提高至30%的規定，孟奇對記者説：“新‘國十條’出臺以後，首付20%已經很難拿到銀行貸款。但是這種情況在8、9月份有所鬆動，這次的規定只是重新緊了起來。因此首付提高對市場的心理作用大於實際作用。”

　　彭小惠表示：“由於北京總房價比較貴，為了減少每個月還貸的壓力，此前不少業主首付款支付比例都在50%。但是這一規定對購買遠郊房子的人群的影響比較大，因為選擇在這類區域購房的人群經濟條件往往比較有限，提高一成的首付顯然會造成比較大的影響。”

　　據悉，除北京銀行9月30日起正式執行首付30%的政策外，工行、光大、華夏、招行等銀行均從10月1日起開始執行首付30%的政策。而花旗、渣打在此政策之前就已經將首付款提高至30%。

　　房産稅：繼續懸著

　　政策三：加快推進房産稅改革試點工作，並逐步擴大到全國。

　　解讀：房産稅早已成為懸在樓市頭上的一把劍，雖然此次通知再一次重申了房産稅改革試點，但是在10月7日出臺的上海樓市細則中，房産稅仍停留在準備階段。

　　10月7日，上海市政府批轉的市住房保障房屋管理局等五部門《關於進一步加強本市房地産市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》中，只是提到“按照國家加快推進房産稅改革試點的工作要求，本市將積極做好房産稅改革試點的各項準備工作”。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭認為：“這説明國家已經同意上海進行試點，只是出臺還要等待時機。”

　　楊紅旭認為，未來房産稅推出的形式有可能是幾個試點城市一起推出，或由其它城市先行推出。如果現有政策能使市場明顯降溫，尤其是房價下跌，則房産稅將有可能較長時間內暫不推出；而如果現有政策無法抑制房價上漲，則必然會推出。

　　專家建議

　　北京藝苑桐城房地産開發公司銷售主任 彭小惠：

　　早出手比晚出手好。調控政策出臺的頻率明顯加快，可謂是“一波未平一波又起”，這使未來具有很大的不可預見性。如果説去年買房還可以享受到利率七折和契稅優惠的話，今年這些優惠政策的取消或緊縮明顯加大了購房成本。

　　遠洋嘉業房地産經紀公司研究總監 孟奇：

　　年底或者明年初是買房的時機。目前新開樓盤的價格已經低於預期，預計調控政策會讓房價下跌10%，房價的下跌完全可以彌補現在無法享受到的利率七折和契稅優惠。同時，年底是傳統的成交淡季，購房者挑選到合適房子的餘地也比較大。