商用樓改頭換面變酒店公寓 四大風險需重視

　　“商改住”有風險：商用性質的酒店式公寓和普通住宅相比使用年限變短各種稅費升級

　　廣州一紙禁令不能“住改商”後，記者近日採訪中發現，廣州出現了不少“商改住”的酒店式公寓，豪華漂亮的大堂，剔透的水晶吊燈，黃金的地理位置，十分誘人。記者調查發現，該類酒店式公寓存在貓膩和風險，一旦購買是商業用地性質的公寓，不但水電費要比普通住宅貴上3成以上，而且土地使用年限要少20至30年，所繳納的契稅也要高很多，市民購買時一定要了解清楚認真權衡後再出手。

　　文/記者楊進 實習記者郭曉昊

　　近日，家在海珠的吳勝的手機上，經常會出現酒店式公寓出售的消息，“非常誘人，有的稱公寓在珠江新城，有的稱在天河黃金地段，而且還稱買房後可享受酒店式的高檔服務。”吳勝告訴記者，這些公寓面積選擇很多，最小的只有40~50平方米，價格和周圍樓盤差不多，甚至有些還有低。

　　一月內收到5次短信後，吳勝有些心動了，“我手頭上空閒資金不多，但現在買房買股票都不行，一直想找個合適的投資方式。”

　　在一個週末，吳勝和女友來到了珠江新城一家酒店式公寓樓盤，在聽了銷售人員一番介紹後，吳勝看了看地段，覺得確實很不錯，當天就下了訂金，但一週後，他準備過來交首付的時候，才發現所交契稅比別人購房要貴上萬元，而且樓盤的土地使用年限也只有45年，這讓他十分不解，在吳勝的一再追問下，該售樓人員才告訴他，該公寓是商業用地性質，他可以住，也可以出租，不過自己住成本會比較高，“管理費就要4元一平方米，這種公寓一般都租給高級白領，一月租金就有好幾千元，你也不虧呀。”

　　雖然同是買房，這段經歷還是讓吳勝不安，經過與售樓人員討價還價，吳勝選擇了放棄買這套公寓，但只能拿回部分訂金。

　　而記者了解到，在一些高端商務區或者鬧市區，酒店式公寓售樓廣告無處不在，這類新盤越來越多。

　　記者調查：酒店式公寓外表豪華收費更貴

　　在珠江新城內，各類公寓遍及，記者昨日對此進行了一番調查採訪。在馬場路附近，一家剛建好的公寓以酒店式服務等作為賣點，正對外銷售，大廳非常寬敞，裏面裝飾豪華，水晶造型的燈飾，刻花的貼墻木板，柔軟舒適的沙發，一切都透出一種高檔酒店的豪華感。

　　記者剛進門，便受到售樓小姐的熱情招待，她給記者介紹，該公寓樓下是商鋪出售，三樓為會所，四樓至30層就是面積80~150多平方米不等的公寓。“酒店式裝飾，管家24小時服務，在這裡買了房，就和住高級酒店一樣。”售樓小姐還不停向記者推銷，這裡是廣州最高檔的CBD商圈，走3分鐘路就到了地鐵五號線，旁邊就是廣州的新中軸線，逛街購物，看歌劇表演都很方便，見幾位看樓客聽得玄乎了，她繼續介紹，“目前每平方米均價2.5萬元，周圍幾個新樓盤都沒有這麼便宜的價格了。”不過她告訴記者，無論以前是否買過幾套房，到這裡買都可以享受5成的貸款服務。

　　當有看樓客提出了要看樓盤的預售證時，這名售樓人員立即説，出售的這些公寓與普通住宅樓不一樣，是商用地塊，土地使用年限為40年，“我們在正在申請為50年，到期了你們再補交土地使用費就行了。”

　　有人一直追問，售樓小姐開始顯得有些不耐煩，不願意多講，這時電梯到達了樣板房，記者在一套86平方米的樣板房內看到，這裡被設計成一房一廳，獨立廚廁和陽臺，“這麼小，好像沒有80多方哦。”有看樓客在旁嘀咕，售樓小姐忙解釋，因為公用面積佔了近20平方米，一名看樓的人問，“是不是樓下大堂、電梯都算著公用面積了？”售樓小姐避而不談。

　　酒店式公寓用不了管道氣

　　記者在珠江新城另外一家公寓的大樓內看到，裝飾同樣豪華，大廳如酒店大堂。售樓人員稱，價格為3.2萬元/平方米，面積50~200平方米不等，物管費4.3元/平方米，她強調，這裡不但地段好，且是住宅用途地塊，使用年限為70年，“現在很多人買公寓，面積小，裝修齊全，好出租。”記者在樣板房中看到，60多平方米的房子，客房與客廳連在一起，實用面積非常小，冰箱、洗衣機都嵌藏到櫃子裏，而且廚房裏沒有鋪設管道煤氣，記者問原因，她回答，每層樓小面積公寓太多，不符合鋪設管道氣的安全要求。

　　在天河區、越秀區都有不少住宅用途的新盤，都打著酒店式公寓的招牌出售，而且房屋設計，佈置也與酒店房間類似，一售樓人員説，“買了馬上就可以當酒店房間租出去。”之所以會出現這麼多酒店式公寓出售，有知情人告訴記者，之前商業用途地塊市場情景並不好，拍賣所交的土地出讓金相比居住用途地塊要低一些，但現在不少開發商看中了開發成住宅樓更好賣，便以酒店式公寓“改頭換面”出售。

　　“商改住”存在四大風險

　　記者昨日就此現象採訪了廣東省住房和城鄉建設廳有關負責人，她介紹，該現象確實開始出現，商業用地改為居住性質只有兩種情況：要麼是違法建設，要麼就是經過合法程序已經改變了原用地性質，市民在購買這類公寓時，不要輕易被酒店式公寓豪華的“外表”所迷惑，一定要先了解清楚該用地性質權衡後再“出手”，存在一定風險。

　　風險一：

　　土地使用年限

　　要短20年至30年

　　這類商業用地的公寓土地使用年限一般為40至50年，而住宅用地的土地使用年限為70年，相差足有20至30年，而記者採訪了天河一家公寓新盤，售樓人員告訴記者，該盤土地使用年限只剩下35年，超過這個年限，就需要業主自己掏錢補繳土地使用費。

　　風險二：

　　購房繳稅要更高

　　記者採訪了解到，其實購買一套商業用地的公寓相比居住用地的房子，還需要多付相關稅金，除了到期需要補繳的土地使用費，還有就是契稅要高1.5%，達到3%，以總價100萬的公寓為例，如買商業用地的公寓，需多交1.5萬元。

　　此外，如採用銀行貸款的方式購這類公寓，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年限10年，並不能享受住房貸款在利率方面的優惠。

　　風險三：水電氣成本會更高

　　記者採訪中發現，雖同為作為住宅用途，但商業用地性質的公寓水電費要按商業用水用電來收取費用，而住宅用地性質的房屋則按居民用水用電價格來收取，這部分費用差別也非常大，至少增加30%的成本，以水價為例，目前廣州市居民生活用水價格為1.32元/立方米，居民類污水收費標準為0.9元/立方米，但如果成了商業性質的經營服務用水，水價為2.71元/立方米，污水收費標準提高到1.4元/立方米，電費同樣也要增加不少。

　　記者了解到，不少商業用地性質的公寓因為不符合住宅類要求，水、電、煤氣管道也不能按相關規定安裝，記者採訪中看到，很多這類公寓就沒有裝管道煤氣。

　　風險四：

　　公攤面積不小

　　酒店式公寓內豪華漂亮的大堂，最終公用面積和水電費的分攤還是需要業主自己來承擔。

　　記者在採訪一處商業用地的公寓時，一間57平方米的公寓，實用面積只有40平方米，只有一個單間，為何公用面積如此多，售樓人員道出了其中緣由，因為大堂和電梯佔用的面積較多，分攤到每戶也就比較多。一名建設主管部門的負責人告訴記者，“你就明白了很多公寓大堂很大，最後業主都只能從後面的一道小門進出，就是因為分攤面積與開發商談不妥。”

　　CFP供圖