樓市破僵局有望 新嚴厲調控措施正在加緊推行中

　　就在中房協副會長朱中一公開中房協已多次“上書”國務院，建議暫緩出臺新的緊縮性房地産調控政策之時，就在王石、任志強勸導開發商順應市場趨勢合理定價，“不要賭政策”之際，近日，有關政府部門在土地監察、房産預售環節方面的一系列動作已昭示，新的嚴厲的調控措施正在加緊推行中。

　　最近已有消息透露，國土部將全國1457宗閒置用地詳情交付銀監會，國土資源部此輪清理出來的閒置土地要優先用於保障房建設。與此同時，監管部門近期也向住房與城鄉建設部表達，希望該部能提供“好的”、“差的”兩類開發商的名單以便監管。8月17日，又有消息稱，北京市正在制定《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》，核心內容是：今後房地産企業申報項目總投資、用款計劃及監管銀行，將成為建委核發銷售證的前提條件；房地産企業不能直接收存預售資金，由購房人到監管銀行付款或通過專用POS機刷卡直接存入監管賬戶，已收定金、按揭貸款需及時轉入監管賬戶；開發商有關商品房項目預售款用款計劃需經施工單位、監理單位加以確認，分為基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請四個資金使用節點，每個節點用款額度不得高於重點監管資金總額的25%，每個資金使用節點只能提出一次用款申請。

　　“兜裏有錢，心中不慌”，資金充盈是此輪調控中開發商能在長久觀望中鎮定自若、頑強博弈的根本所在。收緊預收款管理相當於開發商開發項目的自有資金比例上漲超過10%，這無疑導致開發商對此項政策出臺很敏感。國內開發商開發資金包括自有資金、銀行貸款、預售資金。2009年，為應對金融危機擴大投資刺激消費，國務院曾于5月27日公佈將普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。然而，2010年4月房地産調控以來，金融貸款在開發商開發資金中的比例明顯下調，貸款的佔比在今年前7個月下降45.5%，已經少於自籌資金及定金預售的佔比。利用定金及預售資金開發建房是國內大多數開發企業嚴重依賴的方式。如果將預售款納入銀行專戶，並分節點使用，無疑“剝奪”了開發商長期以來對消費者預付款的“無償佔有”，21世紀不動産集團市場總監林蕾分析，本輪樓市調控以來，開發商的多個資金來源均受到限制，除了房地産開發貸款，購房者按揭貸款和上市公司再融資也被收緊，由於4月中旬以來成交急劇下滑，多數開發商是依靠去年和今年4月中旬以前回籠的資金在支撐。而按照北京市的新規定，預售款專戶監管，實際上又將開發商眼下回籠不多的資金在諸多時間節點被暫時凍結，做了再次分流。這一政策的執行，對於開發商無疑是“雪上加霜”，對資金本已緊張的開發商無疑是致命一擊。