[樓市新觀察]房地産板塊後市行情如何演繹

     李雨菲：那麼目前房地産行業的發展究竟面臨什麼樣的政策環境，接下來我們就來連線一下國信證券房地産行業首席分析師方焱聽一聽他的觀點，方焱你好？
    方焱（國信證券房地産行業首席分析師）：主持人好。
    李雨菲：我們看到實際上從各地的統計的數字還有消息來看，房地産調控已經初見成效了，但是專家和學者又一致認為調控的政策不能夠鬆動，對此你怎麼理解？
    方焱：確實前面幾個月部分城市房地産價格，量啊都有一些下降或者是價格處在一個穩定的一個狀態，我認為未來一段時間我們這個調控政策不能放鬆，也不會放鬆。
    李雨菲：但是你覺得後續還會有更加嚴厲的政策出臺嗎？
  
    方焱：未來一季度內房地産調控不會放鬆
    方焱：也不會有，因為外圍經濟也出了一些問題，特別是歐洲對於我們國家未來保持經濟增長，未來一段時間可能還是以實行國十條的精神為主，無論是打擊囤地啊，還是閒置土地啊都是執行國十條的精神，並不是什麼新的政策。
    李雨菲：所以未來你覺得絕不放鬆是指的對已經出臺的政策堅決的落實和實施，但是不會有新的政策出臺，那麼到調控到什麼樣或者是見到房價回落到什麼樣的程度才算是我們調控可能算是告一段落？
  
    方焱：未來三到六個月不會出臺新政
    方焱：最近出臺的背景主要是一線數據，房價漲的比較快是北京，像這次調控的目標就要看北京房價，北京房價有20%—30%的回調，應該也是政府的目標就基本實現了。
    李雨菲：好的，謝謝方焱對政策的解讀，我們看到儘管 樓市調控的政策並沒有鬆動，但是這幾個月以來各房地産企業也在加速的跑馬圈地，忙的是不亦樂乎，具體的情況怎麼樣我們現在去具體的了解一下。
  
    房企加速擴張拿地
    從4月份至今，房地産上市公司拿地公告就呈現逐月上升的態勢，7月份共有16次拿地公告，比6月份多了一倍，是4月份的8倍，進入6月下旬以後，央企拿地的速度開始快，僅6月末到7月初的三天時間裏，首開股份、北新實業、中國鐵建和華僑城等國企，在貴陽、北京、廣州、天津等城市拿地的金額就合計約130億元，據不完全統計，7月以來萬科、華僑城、遠洋地産、保利地産和中糧地産等20余家房地産第一梯隊企業，在全國拿下了60多宗土地，總投資高達300億元，對於國字投房企也頻繁出現在拿地的行列中，對此，國資委有關人士表示，央企拿地屬於正常的經營行為，國資委沒有受益相關企業在下半年加速擴張。
  
    李雨菲：從房地産商拿地的情況來看，目前房企的資金面的狀況還是比較不錯的，那麼未來又會怎麼樣呢，我們現在再來連線一下國信證券房地産行業的首席分析師方焱聽聽他的看法，方焱，那麼如果未來資金繼續收緊的話，會不會影響到這些房企的資金狀況呢？
    方焱：應該有些影響，但是不會太大，因為現在總體房地産行業一些資金情況還是不錯的，雖然相對去年年底有些惡化，但是現在的銷售情況並沒有大家想象那麼差，而且，只要開發商採取一個對路的，貼近市場的策略還是非常好的，像萬科啊，恒大地産啊，過去兩個月銷售增長好于預增。
    李雨菲：就説這些大的房地産商來講，目前資金狀況還是可以繼續維持它日常的經營？
    方焱：在目前的政策環境下，它還維持一個季度左右這是沒問題的。
    李雨菲：實際上我們看到馬上就要到房地産銷售金九銀十了，有可能地産商會在這兩個月份提供更多的商品房來銷售，隨著這個銷量的增大，你覺得會不會伴隨著價格的下跌，比如説最近也有消息説，可能像一些地産商的開發商也提出價格是不是希望有所鬆動，你對此是一個什麼樣的判斷？
  
    方焱：大量新盤上市價格逾期不會太高
    方焱：確實去年大規模的新開工會在今年集中上市，這個對房地産企業來講也特別挑戰，我想很多房地産商在過去幾個月沒有怎麼銷售的也會在忍不住，也會在採取市場的定價策略，現在已經佔有優勢的企業也是更注重一個市場化的定價來進行自己的一個房屋銷售。
    李雨菲：如果地産商採取降價銷售，你覺得對他們的業績會有較大的影響嗎？
    方焱：對他們的業績相對影響會不大，房地産公司業績主要是看它的銷售跟它的價格，實際上就目前的一個房價的下跌，20%，實際上對它的凈利潤影響很小，我們扣除土地增值稅的影響因素，實際上沒有太大的一個影響，主要是看量，如果它的交易量上來了，應該説很多企業明年的業績，包括下半年業績都是沒有什麼問題的。
    李雨菲：所以就是我們看到儘管從4月中旬開始地産調控的這個政策出臺，但是從中報顯示各個房地産商企業中報業績還是不錯的，所以你判斷下半的年業績和上半年相比會是一個什麼樣的趨勢，是持平還是説略會有一個下降？
    方焱：應該説下半年業績可能還好。
    李雨菲：可能還好？
  
    方焱：房價下跌對房企業績影響不大
    方焱：對，因為下半年可能一般是傳統的結算的一個高峰期，很多企業在去年有很多預售款，上半年1—4月份銷售也不錯，所以下半年的業績應該比上半年更好。
    李雨菲：好，謝謝方焱的分析，謝謝，現在我們也回到北京演播室，請黃祥斌對房地産行業的板塊，包括投資機會來做一個詳細的分析，剛才你講到一半，你對這個地産行業下半年的業績是怎麼看？
    黃祥斌：我其實是比較贊同剛才方焱這個研究員的觀點，因為從歷史傳統上來看，當前對於房地産的國十條，對於房地産行業的調控，基本上和這個悲觀的預期已經從這個盤面中已經表現出來了，未來如果房價能夠比如説剛剛他推測的是20%到30%，我個人預計30%到不了，20%左右如果有這麼一個幅度的回調的話，一線城市那麼隨著它的成交量的回暖，那麼它的業績可能會體現出來，但是對於這個行業來説，我覺得短期之內可能還是面臨著一個趨庫存化的這麼一個壓力，因為從最近兩個月的數據來看，這個新開工的數量在保持，依然保持一個比較高的速度，但是銷售的數據剛才我們也看到像一部分的省份包括城市的成交開始下降，那麼未來隨著庫存的增加，會不會導致對於房價啊，包括對於房地産行業的觀點，包括它的預期會發生一些什麼樣的悲觀的變化，我個人現在還不敢下這個判斷，所以對於房地産這個板塊的投資而言，我建議投資者可以適當的在等待，如果它出現一個調整的話，那麼也許是一個比較好的買點。
    李雨菲：如果出現調整的話是買什麼比較好呢？
    黃祥斌：相對來説因為現在大家談的比較多的是二三線城市的房地産股好像大家預期比較樂觀一些，但是從我個人，從一個穩健的投資的角度出發，我覺得一線比如像萬科這種品種依然可以作為投資者比較好的一個被選的品種，因為畢竟它其實雖然是一線地産股，但是它在二三線城市的投資其實也是非常多的，所以從這個角度出發的話，從一個穩健角度出發，一線地産股是一個不錯的選擇，但是如果有一些急進投資者，比如説他喜歡這個波動浮動比較大的個股的話，那麼選擇一些二三線地産股如果它股價調整到位那也是不錯的。