強徵個稅出臺並非“猛如虎” 專家幫你細算稅費

　　7月26日國家稅務總局發佈《關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》，進一步明確徵收個人轉讓住房的個人所得稅的相關問題，該通知從8月1日開始執行。個稅徵收政策一齣，房産市場一片譁然，許多業主擔憂自己出售房屋的收益將會大打折扣。“我愛我家”專家認為，此次個稅落地反而會使市場前景變得更加明朗和樂觀，購房者勿須驚慌。結合個稅，對於業主出售時需要交納的各項稅費，“我愛我家”具體分析如下：

　　一、個稅計算公式更加細化

　　本次個稅政策則明確表示，對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核後，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。即個稅＝（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）20％。而在以往的稅法裏關於“個稅”的徵收公式錶述較為籠統，僅表示個稅繳納是按差額徵收，即（售房款－原購房款－合理費用）20％。

　　二、房屋性質不同，交納稅費大不相同

　　為了讓業主更加清楚自己所需交納的稅費情況，“我愛我家”分別對商品房、已購公房、經濟適用房舉例説明：

　　1.商品房--

　　個稅徵收計算：

　　l商品房房屋原值具體為：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

　　2商品房轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　3商品房合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。（商品房及其他住房裝修費用最高扣除限額為房屋原值的10％，案例中合理費用假設為原值的10％）

　　案例分析：

　　張先生於2002年在團結湖地區購買了一套70平米的房子，假設房屋原值為48萬，現在以65萬元出售。由於該套房屋在營業稅徵收期內，那麼他需要交納營業稅、印花稅和個稅。

　　因為個稅＝（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金－合理費用）20％

　　而轉讓房屋需要交納的營業稅＝成交額*5.5％＝65*5.5％＝3.575萬

　　印花稅＝成交額*0.05％＝65*0.05％＝0.0325萬

　　所以個稅＝（65-48-3.575-0.0325-4.8）*20％萬＝1.7185萬

　　該業主所要交納稅費總額為：營業稅+印花稅+個稅＝5.326萬。

　　專家指出：就二手房市場而言，二手商品房處於營業稅徵收範圍內的佔了較大比重，雖然此番徵收個稅，但實際算下來所交納的個稅金額卻不是很多，甚至低於營業稅徵收稅額，因此並不影響業主出售時的利益。

　　2.已購公房--

　　個稅徵收計算：

　　l已購公房房屋原值具體為：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超（房超博客，房超新聞，房超説吧）標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原産權單位）交納的所得收益及相關稅費。

　　l已購公房轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　l已購公房合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。（已購公房裝修費用最高扣除限額為房屋原值的15％，案例中合理費用假設為原值的15％）