追問五家上市房企叫停增發事件

    上市房企進入冰河期，基金等機構投資者早已逃之夭夭

　　□ 本報記者 馬玉榮

　　7月7日，華業地産(600240)發佈公告，稱擬撤銷非公開發行股票方案。公司證券代表杜先生對記者表示：“發完公告再召開股東大會審批，然後給證監會發函，申請撤消增發議案”。

　　一些公司的增發預案是去年股東大會通過的，有效期一年。多數撤消增發的公司屬於這種情況。

　　據傳，目前在證監會有30家上市房企申報再融資材料，同時在走國土資源部核查程序。招商地産是第一個主動撤消增發預案的上市房企，之後世茂、華業、蘇寧環球等上市房企均紛紛叫停增發。

　　“不賤賣股權”+“順週期特徵”

　　據統計，從2009年至今已有56家房地産上市公司公佈了定向增發預案，擬合計募資金額超過1170億元。除了5家停止實施、1家未獲通過外，其餘50家房企中有40家的股價已經跌破增發價格，佔比達到八成。在2010年公佈增發預案的21家房企中，也已有15家跌破了增發價格，佔比超過七成。

　　招商地産(000024)及保薦機構于6月8日向證監會提交了撤回非公開發行的申請，並於6月21日獲得批准。招商地産2009年8月20日向證監會申請擬定向增發不超過2億股股票。隨後幾個月，受經濟環境和政策變化影響，資本市場地産板塊調整顯著，公司股價亦大幅下調，隨後招商地産擬將增發價格調整為20.60元，不料股價繼續大幅下挫，直至最後宣佈取消增發。

　　6月10，世茂股份(600823)公告，撤消17億元的非公開發行預案，據公告，世茂股份的定向增發預案首次提出是在2009年8月份。為開發新的房地産項目，世茂股份擬以現金認購方式向不超過10名特定對象發行不超過1.5億股，發行價格不低於13.81元/股，募集資金額不超過20億元。今年1月21日公佈的非公開發行預案中，世茂股份將募集金額下調為不超過17億元。

　　6月12日，冠城大通(600067)宣佈，推遲其16億元的增發融資計劃。

　　7月7日，華業地産(600240)公告，公司董事會擬撤銷非公開發行股票方案。根據2009年公司公佈的再融資方案，鎖定的發行底價為7.26元/股，截至7月6日收盤，公司股價僅為5.9元。根據公司的非公開發行方案，計劃增發股份的數量不超過3億股，募集資金擬投入大連玫瑰東方項目和北京通州自由小鎮項目。

　　7月8日晚，蘇寧環球(000718)公告，該公司已決定撤銷此前通過的定增方案。2009年8月10日，蘇寧環球(000718)股東大會審議通過非公開發行A股股票的再融資方案，擬募集資金凈額不超過42.7億元，鎖定的發行底價為13.40元/股。

　　對此，國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松在《房地産行業：如何打破順週期波動的怪圈？》的研究報告中指出，資本市場再融資難度也具有明顯的順週期特徵。2010年以來，隨著房地産市場調控力度的加大，房地産企業在資本市場再融資的難度顯著放大。

　　浙商證券房地産行業資深分析師戴方對《證券日報》記者説：“出現目前這種現象，一是證監會卡的嚴，證監會今年4月底再度表示，將聯手國土資源部，共同審核房地産企業上市、融資相關事宜，以加強房地産企業融資監管。 除了5月有2、3家再融資方案通過，其他去年開始排隊的公司都沒有通過。二是增發價格與現在的市場價格相差很遠，價格偏低，融資沒有太大意義。一些公司認為自己基本面好，值這個價。房地産指數從去7月高點4000點左右，到現在2500點左右，跌了1500點，一些房企股票跌了30%-50%。現在修正增發價格意味著原來每股賤賣，大股東賤賣股權，基本面好的被錯殺。值得注意的是，一些上市房企是國有企業，涉及國有資産流失問題。”

　　戴方認為： “相比之下，2008年房地産好，去年旺銷，有充裕的現金在，可支持一段時間。維持不下去，不得以就只好促銷降價，回收現金流。銀行信貸收緊，資本市場股權融資通不過，信託渠道也監控，佔比雖然不大，成本卻高。房地産公司只有開源節流，或者放緩、減少開發項目，但反過來又會影響實體經濟。”

　　德意志銀行中華區首席經濟學家馬駿也表示，行政性手段只有在發現了某幾個方面或行業的泡沫(如房地産、産能過剩的行業、地方融資平臺等)之後，才針對這些行業提高投資者的進入壁壘。所以，行政手段往往過遲，缺乏前瞻性。由於政策滯後，就必須要下猛藥，容易造成某個行業甚至整體經濟的大起大落。

　　公司回應：快過期未批

　　基金超低配置

　　面臨惡劣的融資環境，上市房企只有博弈。放棄增發的公司接受記者採訪時語氣沉重。

　　蘇寧環球相關人士表示：“我們認為可能性小，就放棄了”，“增發預案沒批和批了是兩碼事。”

　　華業地産證券代表杜先生表示：“撤消增發是因為現在國家對房地産調控，股價低於增發預案增發價格，政策不明確受影響。我們去年8月開的股東大會，證監會和國土資源部審批，時間來不及，股東大會決議一年的有效期快到了。經濟形勢、政策明朗時，以後合適的機會再考慮。對於公司來説，非公開增發成本低。我們資金面還可以。通過其他方式如銀行、信託貸款，可滿足現在項目開發需要，也可提前預售回款，加速資金週轉，增加流動性，相對來講，融資成本增加。”華業地産不像保利、萬科，項目多需要的資金多，但一般國有房企有資金，扛不住就降價銷售。

　　因此，如何積極拓展多元融資渠道仍是房地産企業面臨的一大困境。巴曙松認為，根據最新統計，在銀行貸款、資本市場融資等渠道受阻後，房地産企業開始通過多種途徑進行融資，緩解資金壓力。2010年以來，恒大、雅居樂、金地、龍湖等大型公司拓展了優先票據、基金募集、境外融資等多種渠道融資。從趨勢來看，推進REITS等更為市場化的融資工具，也是一個必然的選擇。

　　據知情人士透露，華業地産有三、四個項目在建，項目分佈在北京、大連、長春、深圳，去年4月國家出臺調控政策之前辦理的開發貸款，主要是項目土地抵押貸款。長春項目正在銷售，深圳的“玫瑰郡”主要是住宅，已經竣工，去年4月開始銷售，今年結算，辦理完成竣工備案。

　　招商地産高增長乃預期之中，預計全年增長27%。公司日前取消了增發預案，長江證券曾經論證過再融資對傳統開發商的重要性，增發的取消可能會影響未來企業的成長速度。但對有招商地産來説，由於本身經驗就較為穩健，另外一方面大股東的支持也使得它相對於其它的開發商有著較大優勢。預計公司10-11年EPS分別為1.29、1.64。

　　股市跌到2500點，除了創業板、中小板有些泡沫，大盤藍籌股，一、二線房地産公司幾乎沒有泡沫，至於是不是超跌不好説。

　　上市房企冰河期，基金等機構投資者也逃之夭夭。去年12月份，許多基金就撤離了，個別基金一股房地産股都沒有，房地産板塊是基金超低配置的股票。