價格飆升得到遏制 房地産調控步入觀望期

　　近期，上海、南京等地的房貸政策悄然鬆動，第三套房貸部分開閘，第二套房的認定也出現鬆動。與此同時，國資地産企業“攻城略地”並未減速，其逆市擴張的戰略似乎暗含著對調控放鬆的預期。種種跡象表明，在實體經濟復蘇曲折的背景下，房地産調控已開始步入前期出臺的政策效果觀望期。

　　進入7月，陸續公佈的各項領先指標表明，整體經濟增速再現回落趨勢，而房地産“引擎”出現的問題也讓地方經濟增長開始承受壓力。已持續3個月的房地産調控是“收”還是“放”面臨“兩難”，“收”則擔心進一步傷及經濟，而“放”則可能使資産價格出現報復性反彈。

　　本輪房地産調控之嚴，主要體現在信貸政策上。貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例提高至50%，並執行懲罰性利率；商品房價格上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可暫停發放購買第三套及以上住房貸款；同時，住建部等三部委在6月份出臺了更加嚴格的“認房不認貸”的第二套房認定標準。受此影響，全國主要城市的房地産市場陷入冰凍，以“遏制部分城市房價過快上漲”為目的的政策效果顯著，一線城市房價增幅明顯回落，二三線城市房價則環比下降，調控的初步目標已經實現。

　　下半年，房地産調控的松與緊，也主要聚焦于信貸政策。業內預計，如果房價進一步回調，商品房銷售持續低迷，則信貸政策適度放鬆的概率加大。

　　5月以來，受信貸緊縮影響，商品房成交量迅速萎縮。國家統計局數據顯示，5月，全國商品房銷售額環比下降25%，北京、上海、深圳等地商品房銷售下滑超過50%。從萬科、保利等一線地産商最新的銷售數據看，6月份全國商品房的銷售狀況可能繼續惡化。

　　顯然，銷售持續低迷會降低開發商的投資意願，而房地産投資下降會直接影響固定資産投資增速。2009年，全國房地産銷售額佔GDP的比重達7.5%，房地産開發投資佔固定資産投資的比重達16.5%。

　　以政府投資為主導的經濟刺激政策將逐步退出，在此背景下，房地産投資和消費對內需的拉動作用更加重大。目前，信貸收緊和直接融資受阻，已讓相當一部分民營房企陷入資金鏈緊張的困局，影響開發投資。業內人士指出，如果房地産開發投資增幅從此前的30%降至10%以下，對明年經濟的負面影響將十分明顯。

　　今年下半年，出口形勢可能並不樂觀，而調整結構和經濟轉型還需要時間。因此，近段時間，中央頻繁赴各地調研實體經濟的同時，也委託有關機構對北京、上海、廣州、深圳進行樓市調研，為制定下一階段的調控政策做準備，防止房地産市場“大起大落”。

　　可以預見，下半年的樓市調控，既不是一味地收緊，也不是簡單地鬆綁，如何在“保持政策的連續性和穩定性”的同時，增強“針對性和靈活性”，保證房地産市場平穩發展，不出現大起大落，考驗相關部門的智慧。