五礦地産加速整合 央企巨頭另辟蹊徑

    荊寶潔

    三年兩遇宏觀調控，卻是中國五礦集團旗下房地産業務的意外發展期。

    “這三年來，五礦無論順境逆境，採取穩健擴張的策略，不參與土地市場的血拼，不當地王，化危為機。”五礦置業總經理田景崎近日在接受本報記者的獨家專訪時如是表示。

    五礦集團正加速集團內部房地産業務的整合。五礦置業、五礦建設、湖南二十三冶建設集團、五礦營口産業園將統一整合到五礦地産平台下，高效進行資源配置，形成合力，保障持續穩健發展。

    五礦地産的目標是，2015年成為中國具備一定影響力和品牌知名度的大型房地産企業。

    主打並購和股權合作

    2007年，五礦集團成為最後一批被確立為主業為房地産開發的央企。正當五礦集團準備在地産領域“大幹一場”時，隨即到來的卻是金融風暴。彼時，五礦集團總裁周中樞力主推進“確定主業，資本運作，內部整合”戰略，集團房地産業務迅速增長，項目總數超過20個，總建築面積近800萬平方米。

    最低迷的時期，五礦置業在天津濱海新區響螺灣商務區的五礦大廈動工，現在該項目銷售率已遠超預期，項目投資的本息已全部收回。“運氣較好但要居安思危別‘得瑟’。市場低迷時要關注成本和把握進度，轉好時要保證效益，同時強調資金的流動性為可能的再調整做準備。”田景崎説。

    眾多央企瘋狂拿地時，五礦集團另辟蹊徑。集團旗下僅有幾塊土地是幾年前通過土地公開招拍挂市場上拿到的，土地均價較低，其他的土地都是通過股權收購或者合作的方式獲得。“央企的身份不同，更應該關注民生，關注低碳環保，節能減排，承擔社會責任。”田景崎説。

    “如果去公開招拍挂市場上以高樓面地價競爭，勢必造成‘水漲船高’，加上各類稅費，經營和管理費用和財務成本，房價下得來嗎？”田景崎反問，“況且，按照內部的投資核算和前段時期的溢價率，我們舉不了幾輪牌就要退出。”但是通過股權並購和股權合作等方式拿到的土地成本相對低，開發進度快，工程質量相對高，分散了投資壓力，還能更好地控製成本，規範項目運作。

    通過股權並購的方式拿地，五礦地産還能獲得優惠貸款支持。五礦置業現已申請並到位了十幾億元並購貸款。五礦置業和中新地産此前在天津北辰區項目展開闔作，而10個月前，五礦收購了該項目60%股權，飽受資金斷裂傳言困擾的中新地産正處於停牌中。田景崎坦言，收購該項目股權有利於五礦置業化解風險，保障了自身權益和項目順利開發建設，並獲得了價低地優的土地資源。近期，五礦置業並購了瀋陽一家房地産公司，還和天津正信集團簽訂了合作協議，通過股權合作的方式控股了其下屬項目公司。據悉今明兩年五礦地産還會通過此方式在北京，上海，廣東，天津，海南，東北陸續開發新項目。

    除了戰略擴張外，五礦有意退出一些項目。近期五礦地産正以近3.5億元掛牌出售一塊土地。這是五礦地産位於湖南長沙的項目公司。“這是完全正常的一筆商務操作，與非房地産主業央企退出沒有關係”，田景崎解釋説。

    內部整合路徑日漸清晰

    目前，五礦集團加快轉型，地産建設是六大業務中心之一。五礦集團領導一直對房地産業務板塊寄予較高的希望，要求“十二五規劃”末，地産業務的利潤貢獻要爭取進入六大業務中心的前列。而此前，五礦旗下四個地産子公司分而治之，單獨考核，業績統計排名靠後。

    五礦營口産業園業務集中在東北五點一線，湖南二十三冶主要在西南區域開發。而五礦置業戰略重點主要在環渤海區域和部分直轄市，五礦建設的業務版圖集中于珠三角和長三角區域。四家子公司之間業務範圍劃分明確，避免競爭，但也較少協作開發，資源配置與統一運作也沒真正到位。

    四家公司中，五礦建設是五礦集團公司的附屬公司及房地産業務的唯一上市公司。五礦建設旗下房地産開發項目可用於開發的總建築面積為160萬平方米。而專業建築以上海和香港為基地，延伸至內地多個省市，正在逐步發揮融資平臺作用。

    目前地産中心的整合正在過渡期中，完成後會建立實體公司。談及五礦地産的不足，田景崎坦誠表示，和業內標桿企業橫向相比還有較大差距。下一步要加強融資能力和與資本市場的對接，逐漸擺脫項目公司對股東貸款的依賴；加大專業人才的引進力度，薪酬激勵參照市場水準；同時須提高項目管理和運作水平，應完善業務管控流程，嚴控各類風險。五礦地産內部正在制定房地産業務管控體系的標準化流程。“屆時四股力量能真正融合在一起，從而做大做強做精五礦地産。”田景崎説。