上海“曬地”5年調查：富士康的地産局

　　萬曉曉

　　在寸土寸金的黃浦江畔，已經荒置5年的“富士康大廈”地塊，展現出啟動的跡象。

　　本報記者調查了解，該地塊是以“鴻海中國（大陸）總部”名義拿下，是當時上海“總部經濟”招總計劃的重要標的。

　　在5年的時間裏，該項目除了坐享土地價格數倍翻番、

　　建築總面積翻番以外，富士康大廈的冠名也帶來豐厚的廣告效應。

　　粗略計算，富士康大廈建造成本起碼需要20億元左右。但對目前製造代工業利潤日益壓縮的富士康來説，這筆錢要一下子籌齊，也並非易事。

　　富士康國際 （02038.HK)財報顯示——2008年，富士康全年凈利潤1.21億美元，同比大減83%。2009年，富士康凈利潤3900萬美元，下滑68%，毛利率和凈利率分別為5.9%和0.55%。

　　儘管總裁郭臺銘多次公開表明公司成立30餘年，不曾進軍房地産業務，未來也不會進軍房地産業務，但本報記者調查發現，隸屬富士康名下，一家註冊資本在30億港幣的香港軒盛投資有限公司，主營業務為房地産綜合開發，或許成為郭臺銘旗下新的利潤增長點。

　　總部地塊 荒置5年

　　本報記者調查了解，正預備啟動的富士康大廈，是富士康企業集團于2005年簽約，以“鴻海中國（大陸）總部”名義拿下，是當時上海“總部經濟”招總計劃的重要標的。

　　也就是説，該地塊在功能上，其為“鴻海中國（大陸）總部”；在名稱上，定為“富士康大廈”。

　　一位房地産業內人士告訴本報記者，在寸土寸金的陸家嘴濱江地區，幾乎很少有土地是通過招拍挂的形式獲得，在浦東新區政府的“招總計劃”裏，公司可以低於市場價一半的價格，在陸家嘴濱江區域興建總部。

　　這即是富士康在2005年低價拿地的原因。但至今，該地塊仍未正式開工。該地塊周圍環繞著花旗銀行、環球金融中心、太平金融大廈等知名建築。

　　本報記者看到的一份材料顯示，直到2010年1月下旬，富士康大廈項目仍處於方案初級階段，施工設計尚未開始。

　　不過，富士康仍在進行大廈的設計、建築招標工作。在另一份材料上，記者看到，該地塊預計建設週期為2010年11月至2012年12月，預計成本3億元。

　　材料顯示，富士康大廈將採用自用和出租兩種形式。將建成20層高的辦公樓，辦公樓面積達7萬平方米；另設有4層地下停車場，為1.1萬平方米；以及2.7萬平方米的零售商業用房，總建築面積為10萬平方米。大樓主體為鋼筋混凝土結構，外墻用玻璃幕墻裝飾。

　　在簽約該地塊5年之後，富士康大廈將“鴻海中國（大陸）總部”用以自用和出租。“按説，招總計劃裏，便宜給企業的土地，是讓企業開設總部使用的。但很多企業都是以設立總部名義拿到地，轉而變成集團的投資項目公司，極少自用，大多出租。”上述人士稱。

　　根據相關政策，總部過來註冊後，該集團在全國分公司的稅費將上繳至總部所在的地區。

　　值得注意的是，此前，富士康大廈也曾規劃開工時間，建造週期為2007年9月至2009年6月。

　　富士康大廈位於上海市陸家嘴金融區B4-2-1地塊，佔地面積為1萬平方米，地上部分建築面積為5萬平方米。

　　2005年1月10日，鴻海科技企業集團與上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司簽署 “鴻海集團中國總部大廈項目土地使用權”轉讓意向書。該項目被稱為鴻海項目。

　　2005年5月25日，“鴻海集團中國總部大廈項目土地使用權”轉讓合同，則改由富士康企業集團與上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司簽署。

　　此後，上海市地方政府將該地塊稱為：鴻海項目。在2006年，陸家嘴功能區管委會年度報告中重點標出：將大力支持鴻海項目的建設、完成區府督辦的鴻海項目的開工工作。

　　不過，此後，該地塊一直閒置。本報記者在採訪中，簽署該地塊轉讓合同的富士康集團新聞發言人劉坤則表示，“完全沒聽説過”該項目，“並不知道有總部在上海”。台灣的鴻海集團也表示“對此事不清楚”。富士康科技集團為台灣鴻海集團持股公司，分別在台灣和香港上市。

　　土地金倍漲

　　富士康和鴻海公司均對位於陸家嘴的“總部項目”表示“沒聽説過”，並拒絕採訪，但本報記者查閱到，上海市相關部門在2006年12月12日，就曾以文本形式發放富士康大廈項目建議書的批復。文件編號為：滬浦發改投（2006）0846號。

　　並且，在該地塊的“建設項目設計方案審批”和“建設項目用地規劃許可證審批”中，建設內容為：富士康大廈。來文單位為：上海富士康有限公司。

　　事實上，該“總部項目”的經營工作一直由上海富士康有限公司進行。

　　一位曾在富士康工作多年的人士透露，自2006年後，上海富士康有限公司就成立了 “上海富士康大廈項目籌建處”，主要開展位於陸家嘴金融貿易區富士康大廈項目的報審批工作，並且，該籌建處還負責“富士康大廈”的建築設計方案、地質勘查工程、玻璃幕墻設計、消防設計等招投標工作。

　　此外，記者從陸家嘴公司獲悉，2006年年中，富士康公司與陸家嘴公司發生過一筆5400萬的土地款，隨後，在2007年年中，富士康公司又與陸家嘴公司發生過一筆3.51億元的土地款。

　　該兩筆款項——即是富士康大廈的土地轉讓合同款。

　　緊挨著“富士康大廈”地塊旁的一個集團企業副總告訴本報，2005年，陸家嘴濱江地塊的“招總計劃”，土地獲得價格約在每平方米600美元至800美元左右。時至今日，該地區樓面地價則超過每平方米4萬人民幣，租金約在每天每平方米10美元左右。

　　另外，由於承諾設立總部，根據上海市政府相關優惠政策，除了可以不進行公開招標，直接取得用地外，容積率等指標也可放寬。

　　值得注意的是，2005年，富士康簽署拿該地時，在合同中標注為土地面積1萬平方米，地上部分建築面積5萬平方米。2010年，該大廈在建築招標時總面積則規劃為10萬平方米。面積總量翻番。上述人士透露，可能富士康拿地較早，那時有相關規定樓高90米，不過，現在，陸家嘴地塊容積率沒有這麼低的，通常，黃浦江邊第一排樓約在160至180米，第二排在180米，第三排就在200米了。

　　這5年的時間裏，富士康大廈項目，除了坐享土地價數倍翻番、建築總面積翻番以外，富士康大廈的冠名也帶來豐厚的廣告效應。“在陸家嘴，大樓只要有企業冠名權，在樓上豎一個廣告牌，一年就值1000萬。”陸家嘴人士稱。

　　房地産業務突圍

　　“確實有‘兩年土地不開發，就沒收土地’的政策，但執行的非常少”，一位業內人士告訴記者，像富士康這樣“閒曬”土地的，在陸家嘴金融貿易區域仍然存在。

　　不過，該人士稱，一般企業在拿到地後，首先想的不是囤地，而是怎麼調集資金開工。對於房地産開發商來説，造樓的資金一旦斷裂，就是包袱，而非資産。

　　“‘招總計劃’的土地合同一般規定，買地的主體未來在樓裏的股本不得低於90%，這使得土地主不能輕易轉讓土地，因此囤積意義不大，難處反而在籌資建樓。”

　　以在上海陸家嘴濱江地區每平方米2萬元的建造成本，再加上土地成本、財務成本等計算，富士康大廈每平方米的成本至少在3.5萬元以上，不論總建築面積是5萬或10萬平方米，富士康大廈要建起來，至少需要20億元左右。

　　對於製造代工業利潤日益壓縮的富士康來説，這筆錢要一下子籌齊，也並非易事。

　　富士康國際財報顯示——2008年，富士康全年凈利潤1.21億美元，同比大減83%。2009年，富士康凈利潤3900萬美元，下滑68%，毛利率和凈利率分別為5.9%和0.55%。

　　在這樣的背景下，儘管郭臺銘多次公開表明公司成立30餘年，不曾進軍房地産業務，未來也不會進軍房地産業務，但其實不然——

　　本報記者調查了解，香港軒盛投資有限公司正是隸屬富士康名下。該公司的主營業務為房地産綜合開發公司，公司資本為30億港元，國內總部位於深圳，名為深圳軒盛投資管理有限公司。

　　為了經營好軒盛投資的房地産業務，郭臺銘請來原華僑城集團公司黨組書記兼常務副總裁張整魁擔任董事長。

　　軒盛公司的業務宣傳中這樣對外描述——作為一家專業的房地産綜合開發公司，將整合前期取得的大量土地資源進行綜合成片開發，公司總部位於深圳華僑城，已取得土地擬開發的項目位於深圳、上海、南京、武漢等國內一線城市。

　　本報記者調查了解到，軒盛投資在武漢設立的區域項目公司，名為鑫龍房地産開發（武漢）有限公司，該公司註冊資本為6380萬美元。目前，公司開發武漢東湖高新區湯遜湖畔低密度住宅項目“軒盛灣郡”，佔地面積達15.4萬平方米，開盤時間為2010年8月。

　　該處工作人員證實稱，“公司隸屬郭臺銘旗下富士康公司”。

　　另外，據房地産調查機構香地諮詢半求工作室的資料，富士康相繼在太原、深圳、武漢、上海等地取得多塊商住用地，富士康將在太原和深圳開發商品住宅，在武漢湯遜湖畔建設Townhouse，上海的地塊面積也高達15萬平方米，建設計劃也正在緊鑼密鼓的進行之中。

　　此外，有消息稱，去年，郭臺銘旗下的鴻海集團與成都市政府簽約，將在成都投資建設10億美元的房地産項目。並且，富士康科技集團在與重慶市政府簽署筆記本代工廠項目之外，還計劃在重慶商業地産投資100億。至截稿時間，富士康集團及鴻海集團對於房地産事宜及總部大廈事宜，拒絕評價。