買房，是時候出手了嗎？專家説的很清楚了

資訊 來源：央視網 2020年03月25日 09:24 A-A+
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近日，美國2萬億美元刺激計劃投票受阻，疊加疫情擴散，美股三大期指一度跌超5%，觸發熔斷機制，亞太股市集體下挫，全球市場再現“黑色星期一”。

深夜，又出現歷史性時刻：美聯儲開啟無限量QE。應對疫情，美聯儲到底做對了嗎？央視財經雲直播，主持人張琳連線中歐國際工商學院經濟學與金融學教授、中國首席經濟學家論壇研究院院長盛松成。

無限量QE是要為實體經濟輸血

盛松成認為：美國現在通過美聯儲來降低利息，降到幾乎零然後放水。實際還有很多政策儲備在後面。現在的購買國債、購買抵押證券、購買企業債券等，實際上就是金融支持實體經濟發展。

這次的情況是供給和需求量方面同時出問題，在歷史上很少見，所以一方面要給每個人發現金提振需求；另外一方面，買企業債券等，是為了使企業能正常運轉，提供供給。

在西方國家，正常情況是需求決定供給，所以要放1萬億、2萬億，放出後只要需求起來，供給就會非常迅速地起來。但是這一次有些不同，因為疫情目前不可控，那麼需求、供給也沒法落實，所以對美國來説，確實是一個考驗。

美聯儲沒有做錯志在預防長期衰退

盛松成表示：關於美聯儲最近的種種做法，沒有做錯。2008年國際金融危機的時候，實際上是金融衝擊經濟，美聯儲也拿出了量化寬鬆的金融政策大招。這一次問題不是出在金融市場，是由於疫情加油價，最近一兩年來貿易衝突等組合，再加上美股11年牛市，已經是驚弓之鳥了。在這樣的情況下，美聯儲動用金融來救經濟，是完全符合邏輯的。

美聯儲寬鬆政策志在預防長期衰退，所以不能看短期一兩天的股票市場，要看長期的。經濟學上有一個詞叫“時間滯後”，金融市場一遇到風吹草動，幾分鐘就可以有所變化，但是影響到實體經濟往往是很長時間之後的。很多經濟學家研究，政策效應傳導一般是三到六個月，美國也是這樣。所以，美聯儲的動作首先是要把目前的局面穩定下來，同時更是為了長遠目的。

而且，美聯儲不是鮑威爾一個人做決定，有1個主席+12個聯儲委員要投票的，緊急降息事先會開會，基本上達成一致才能通過。正常情況下，美聯儲的決策不需要向特朗普彙報，所以我甚至懷疑最近的動作特朗普事先都不知道，這一次恰恰體現了美聯儲的獨立和威信。

美聯儲的問題是和市場溝通不夠

盛松成認為：在這樣嚴酷的情況下，金融市場動蕩實際是很正常的。美聯儲如果不動，很可能實體經濟受到的影響會更大，但是美聯儲動了以後，很可能在一定程度上就動了金融市場的奶酪，輿論大多時候往往掌握在金融市場手上。這一屆美聯儲有一個問題，就是和市場溝通不夠。無論是伯南克、耶倫，包括格林斯潘都重視和市場的溝通，用特殊的方法去引導預期。

今年經濟增長目標可以實現

盛松成認為：今年是全面建成小康社會的最後一年，有三個指標，一個是從2010年到2020年，國家實際的GDP翻一番；二是城鄉居民實際收入翻一番；三是脫貧攻堅戰。

兩個翻一番當中，城鄉國民收入翻一番，經過測算不會有問題。大概今年只要增長2%，甚至大概1.4%到1.5%就可以實現了。因為我們最近十年來，人均收入增速高於GDP的增速。

關鍵是GDP，實際GDP翻一番以後，我測算了一下，今年要實現不能低於5.6%的同比增速。一季度增速收到衝擊，可能是0、-1、-2都有可能，那麼如果是0，二季度不可能超過6%，我們後三季度就要達到7.2%。

能不能達到？我認為，如果疫情完全控制住了，政策措施又到位，就沒問題。我們一直以來的政策逆週期調節，都在對衝疫情影響的力度，包括貨幣政策，各種各樣動作全都會出來。我對全年5.6%的增速，還是充滿信心的。

房地産投資今年會發揮重要作用

要全面建設小康社會，房地産投資今年一定要發揮更重要的作用。投資主要有三種：固定資産投資、製造業投資和房地産投資。房地産投資基本上現在佔整個投資的20%。所以，盛松成認為：房地産投資要平穩，不能掉下去，相信今年也不大會掉。

大概在半個月到一個月前，在深圳、上海、北京，出現了大量的大房地産企業購買土地，上海甚至出現了徐匯濱江單塊土地超過310億，是歷史上單塊土地最高價，真正的地王。説明什麼？房地産企業是非常有敏感度的，他們知道疫情過後房地産一定會恢復到正常情況。

中央反復強調房住不炒，同時還説了一句話：穩地價、穩房價、穩預期。所以房地産銷售和投資的平穩發展和中央精神並不矛盾，甚至是一致的。房地産市場在中國還是有很大的發展餘地、潛力的，因為城鎮化率還很低，實際上不到60%，發達國家已經超過了80%，我們在未來20年內基本上也要達到80%。現在各個地方都採取了措施，最近國務院還下發了一個文件，對土地規劃使用權力下放到地方政府，這就是保增長的重要措施，地方政府可以更好執行“一城一策”的要求。

有自住需求的可以考慮出手買房了

按照世界的一般規律，中國房價算是高的。從租售比來看一線城市的房子，比如上海，如果不漲價要出租70年才能收回成本。房價一定要想辦法在控制一定範圍內，達到基本穩定，不要祈求還會像以前20%一樣的大漲了。

盛松成的建議是：如果要投資，尤其是投機炒房，這個階段基本上已經過去了。當然，這和合理的資産配置是不同的，如果確實有居住需求的，以居住為主、投資為輔的可以考慮，尤其是一線城市和二線核心城市，或離一線、二線核心城市比較近的三線。

從發展眼光來看，五年前、十年前，最吃香、最好賣的房子是兩房一廳、小戶型，現在考慮大家財富的增長、投資渠道的有限、二胎三胎家庭的增多等因素，改善型住房需求在不停增加。

選不選LPR要看貸款期限和總額

LPR是貸款市場報價利率。從目前形勢看，最近幾年下降，是完全可能的。但能保證五年、十年以後利率不上升嗎？到時候不能反悔。

首先要考慮貸款的期限，如果貸款是三年、五年，選LPR沒有問題。如果貸款二十年、三十年，準備提前還款選LPR也沒問題。在上世紀90年代，我們的通貨膨脹率曾經高達25%以上，如果二十年出現這個情況，利率也是25%。所以，時間長、不準備提前還的，建議大家還是選擇固定利率。

第二個要考慮的是貸款的量，如果量比較小也不怕，哪怕LPR上去了，多一點也沒關係。但如果量比較大，十五年以後利率很高，而貸款期限是三十年怎麼辦？

簡單來説，貸款期限短的、量小的、有明確收入增長的人，可以選LPR；不希望有風險的人，選固定利率相對較好，每個人都要根據自己的情況做選擇。

中國出現低利率環境的概率很小

中國的利率在相當長時間內一定會比世界利率高，這是很正常的。

一是，中國的儲蓄率就是比他們高，毫無疑問；