分析認為：年內中國房價上漲行情仍將持續

　　7月以來，包括京滬在內一些主要城市的樓市，開始呈現“價漲量縮”的局面。這是否意味著今年5、6月“量價齊升”的火熱行情已經結束，房價還能走多遠？　

　　房屋成交量出現環比下滑，是多方面因素共同作用的結果。上半年房屋成交量上漲太快，使之前樓市調整期“積壓”的部分剛性需求得到釋放；管理層要求嚴格執行“二套房”貸款政策，不僅使得投資客炒房成本加大，也讓部分購房者開始持觀望態度；投資性購買需求大量涌現，從整體上推高了房價，也擠出了部分有真實需求但購買力不足的消費者。

　　不過，在筆者看來，前期國內樓市“去庫存”進程已告一段落，隨之而來的房屋供給遭遇瓶頸，才是造成目前樓市“價漲量縮”最為關鍵的因素。由於大多數開發商在2007年年末樓市調整期以來，對樓市持看空的態度，部分企業還在貸款融資方面遇到困難，遭遇到財務危機，紛紛縮減投資規模和開工面積。

　　上半年樓市成交量快速上升，房屋庫存被快速消化，目前部分企業甚至出現“無房可售”的尷尬。戴德梁行一份報告顯示，截至今年6月底，中國主要城市庫存消化量已超過原有庫存46%，空置面積和比率已處於歷史低位。正如美國經濟在上世紀70年代的滯脹一樣，遭遇到“供給衝擊”的樓市，也會出現一段時間的“價漲量縮”。　

　　筆者的初步判斷是，年內中國樓市的上漲行情仍將持續。極度充裕的流動性是市場形成漲價預期，並在今年上半年快速回暖背後的主要驅動力。此輪上漲什麼時候結束，也要看著一輪寬鬆貨幣政策的週期持續到何時。

　　雖然，中國經濟增長出現了明顯的回升勢頭，但是從決策者的表態看，對經濟復蘇能否持續的擔憂遠遠超過對資金過剩和通貨膨脹的擔憂。而且，上半年超過7萬億人民幣的貸款已經放出，國內廣義貨幣(M2)增速已連續5個月位於25%以上，為近13年來最高，市場存量資金充裕的狀況短期很難改變。

　　低利率的環境，對樓市的繁榮至關重要。由於居住用地的有限性，以及從土地收儲到形成供應需要較長時間，房屋的供給對價格的變化是相對剛性的；房屋又同時肩負著居住和投資兩重需求，因而資金的大幅流入，樓價便會明顯上漲，“跑贏”通貨膨脹。今年年底之前，房地産市場最大的懸念是供給問題。最近一段時間，開發商加大了購地和投資建房的力度，其實是在啟動新一輪的房地産庫存週期。只不過，從購地到投資再到形成房屋供應，這並不是一個短週期。而短期內的供給不足，將為目前高房價提供支持。

　　另一個重要因素是政府的調控政策。近一段時間，以監管層重新收緊“二套房”貸款政策為始，市場對樓市調控政策轉向的憂慮已明顯加劇。但在筆者看來，目前所採取的調控措施，實際上是非常溫和的。“二套房”貸款政策收緊，並不是一項最新出臺的房地産打壓政策，而是對此前既有政策的重申。其重要意義只在於告訴市場：相對於樓市深度萎縮，短期內樓價的快速上升同樣是令政府擔憂的。

　　從統計數據來看，房地産投資一般會佔到當年國內投資20%左右的份額。不過，這並未記入房地産對鋼鐵、建築、家居等多個行業的巨大拉動作用。短期內，中國的外需無法恢復，如果政府要在年內順利實現“保八”，房地産投資的恢復是關鍵因素。

　　由於出讓土地使用權已經成為地方政府重要的財源，地方政府更有動機支持樓市回暖。早在去年下半年樓市低迷之時，受制于“土地財政”，某些地方便開始運用財政資金直接買樓來為樓市托底，一些地方也先後出臺了延遲開發商償還土地出讓金的措施，以緩解其資金運轉的困難。

　　目前，4萬億投資項目大量配套資金，已讓地方財政捉襟見肘，這種情況會促使地方政府更加依賴“土地財政”來排憂解難———伴隨著各地“地王”的頻繁出現，地方政府也加大了供地的力度，一些城市已在土地出讓金收入上賺得盆滿缽滿。

　　近幾年的經驗表明，中國往往在經濟明顯過熱時對樓市採取緊縮。2006年6月出臺的“90/70”政策和2007年9月正式收緊二套房貸的措施皆是如此。總結起來，在經濟初步復蘇的時期，筆者認為年內管理層對房地産出臺實質性緊縮政策的可能性很小。(李明旭)

責編：陳平麗