今年上市房企掀起千億融資潮 是"囤地"還是"開工"?

　　8月底，萬科重磅推出的112億元公開增發計劃，將近期上市房企融資熱潮推向了高峰。根據中國證券報記者統計，今年以來共有45家A股房企公佈融資方案，其中，有12家公司已經完成增發,有32家公司公佈了增發預案，融資規模近千億元。

　　業內人士指出，房企融資投向項目開發，可直接提高新房開工率，增加市場供應。但是，近期房企調高開工計劃，主要目的是“補充庫存”，7、8月份的開工情況並沒有像先前預期的那樣好轉。市場環境趨於複雜後，房企融資往往指向土地儲備，新開工面積難以有效提升。而鉅額資金流入土地市場，無疑將吹大土地泡沫。

　　“扎堆”融資近千億

　　自年初開始，房地産市場的銷售狀況持續好轉，帶動了一線開發商融資擴張的意願。根據中國證券報記者的統計，年初至今共有12家房地産公司通過公開資本市場完成再融資364億元；此外還有33家房企公佈了增發預案，募集資金超過610億元；二者相加，上市房企再融資規模近千億元。

　　目前，保利地産和金地集團已經完成了非公開發行，募集資金總額分別達到80億元和42億元。再加上招商地産非公開發行預案中計劃募集的50億元和萬科此次計劃公開增發的112億元，“萬保招金”四家地産商的再融資規模就超過280億元。與此同時，還有復地、富力等多家開發商計劃通過債券融資。

　　業內人士指出，今年樓市、股市的快速回暖，是引發上市房地産公司再融資衝動的關鍵所在。

　　統計局數據顯示，自3月份起，全國70個大中城市房價連續環比上漲。雖然價格的穩步上漲抑制了成交量進一步放大，但是今年前7個月全國商品房銷售面積和銷售金額還是分別增長了37.1%和60.4%。

　　在二級市場上，房地産板塊雖然自7月底以來經歷了大幅調整，但由於前期反彈迅速、漲幅較大，仍然是市場上復蘇最快的板塊之一。截至8月30日收盤，房地産板塊年內累計漲幅達到79.65%，位列所有板塊的第四位。

　　有業內專家表示，在經歷了上半年的全面復蘇後，房地産企業的盈利能力已經有了很大改善，大型開發商所面臨的經營壓力正在逐步減少。

　　剛剛披露完畢的中報顯示，上半年上市房企持有貨幣資金1534.22億元，較2008年底增長51.24%；經營活動現金流量凈額為401.60億元，而去年同期該指標為-334.76億元。與此同時，房企的資本結構也有了一定好轉。除ST公司外，上市房企平均資産負債率為58.48%，同比下降了1.01個百分點。

　　在資金鏈較為寬鬆的當下，房企進行再融資並不僅僅為解決“策略”層面的問題。愛建證券研究員左紅英錶示，在激烈的市場競爭中，擁有更多的資金和土地，意味著擁有更大的主動權。迫於競爭壓力，不少房地産企業選擇通過再融資來維持行業地位。

　　新開工尚存懸疑

　　房企融資的真實意圖是決定樓市供給的重要因素。如果融資投入開發，那麼將改善供求平抑房價；如果用於囤地，那無疑將推高資産泡沫。

　　萬科在融資方案中表示，募集的112億元中有92億元將投入14個住宅項目的後續開發建設，剩餘20億元則用於充實公司流動資金。而這14個項目既包括部分老項目的後續開發建設，也涵蓋了今年獲得的新增項目。

　　中報顯示，一線開發商在調高年內的計劃開工面積，但是從短時期來看，新開工面積並沒有顯著提升，甚至出現了環比下降。

　　多家券商研究顯示，7月份的新開工面積環比降幅明顯。同時，大部分研究機構並不看好即將公佈的8月份新開工數據。

　　中金公司報告稱，7月份新開工面積單月環比下降42%、同比微升0.7%的數據遠低於市場預期。由於新建房屋供給週期較長，具有滯後性，預計當前的投資要在四季度和明年才能得到滯後反映。

　　由於預期未來信貸規模下降，加上樓市陷入“價漲量跌”的局面，部分開發商對於行業未來走勢開始持觀望態度，這使得新開工面積難以得到有效提升。

　　保利地産在中報中指出，房地産市場“V”型反轉的宏觀基礎還不牢固。保利地産表示，由於貨幣政策面臨微調，加上行業以及宏觀經濟前景不明朗，公司將面臨更加複雜的市場環境。

　　謹慎或許代表了部分開發商對行業未來發展的態度。在短期內新開工面積還不能得到大幅提升的情況下，土地市場就成為了資金流向的另一種選擇。

　　業內人士指出，如果開發商通過內部資金調動和置換，將大量募集資金用於購買土地，將進一步抬高地價，催生樓市和土地市場泡沫。

　　融資回報宜匹配

　　房企鉅額融資也帶來了投資回報問題。通過持續“吸金”，上市房企的資産規模和盈利能力均有了長足的增長。

　　作為趨勢上升的産業，房地産業在近幾年取得了快速發展，業內上市公司凈利潤保持持續增長。其中，保利地産近三年的複合增長率達到了124.16%，萬科和金地集團分別達到23.02%、18.26%。

　　但從股息率的角度看，上市房企的現金分紅回報還有待提升。Wind數據統計顯示，2006年以來，萬科累計分紅18.92億元，三年累計分紅佔年均可分配利潤的比例達到44.82%；保利地産和金地集團累計分紅4.26億元和3.68億元，佔年均可分配利潤的比例分別為39.46%和38.41%。

　　根據中國證券報數據中心的統計，如果將股息分紅等全部計算在內，二級市場上萬科和保利地産近三年的股東回報率達到了451.68%和621.06%，金地集團和招商地産分別為518.44%和357.52%，超越了市場平均水平。

　　專家表示，在業績允許的情況下，上市公司應該向股東分配持續穩定且不斷增長的紅利，使對投資者的分紅與從股市上進行的融資相匹配。

責編：程振宏