小心房産投資新“雷區”

　　“連環雷”

　　仲介承諾貸款沒問題

　　家住上海的李響（化名）今年8月份通過仲介賣掉一套帶租約柏林春天95平2房2廳的房子，售價120萬，該房屋的租金達到3800元/月。按照李響當時的買入價計算租金和售價比來看，這套房子的投資回報率為6.5％。這麼高回報率李響為何急於出手呢？為了儘快賣掉該房屋，他的掛牌價和成交價都比市場行情低3～5萬。

　　原來李響之前通過一家小仲介看中松江九亭九城湖濱的1房，總價86萬元。但由於其本身已經有2套房子的抵押貸款，所以李響擔心自己不能再貸到款。但該仲介公司承諾跟銀行很熟，辦貸款絕對沒有問題，於是李就與上家簽訂了買賣合同，並開始辦理貸款申請。然而，多家銀行都沒有批准貸款。為了付款，李不得不將自己這套閔行用來長期放租的房子委託仲介匆忙出售。

　　雖然李響這套低於市場價的房子得以迅速出售，但等到他收到房款時，另一邊的付款日期已經延誤了一個多月，他還是要向上家賠償近2萬元的違約金。由於沒證據證明仲介公司的無障礙貸款承諾，也無法向那家小仲介公司索賠。

　　部分小仲介公司以折傭為誘餌，胡亂承諾幫客戶搞定不可能做到的事情。當真正開始操作的時候，他們就把所有責任推到客戶身上，讓客戶承擔本該可以避免的風險和責任。不要輕信仲介的“拍胸脯”、“做保證”。

　　貸款問題就像房産交易中的連環雷，觸一點動一片，如果哪碰到問題，以後的事情麻煩就大了。

　　“子母雷”

　　産權人不齊沒關係

　　上海一仲介過戶部最近處理了一個延期過戶的案子。賣方鐘立青是瑞虹新城一期的一位業主，也是房産證上的權利人之一。

　　鐘立青過戶前一直承諾産證上有名字的所有權利人都願意出售該套房屋，房子的另一位産權人也就是立青的母親林老太也曾口頭同意；簽署合同當天，林老太生病住院不能前來簽字，鐘立青書面承諾母親將之後補簽。

　　然而過戶時，林老太卻改變了主意，不願出售該房屋；拒絕在合同上簽字。這可讓大家傻眼了。隨後的兩個星期，兒子鐘立青和仲介不斷對林老太進行耐心勸導，讓她認識到鐘立青不過戶此房屋就需要進行違約賠償。

　　在多次溝通後，買賣雙方終於順利完成産權過戶手續，幸好沒有對簿公堂。但對於購房方來説，交房時間延誤了十幾天。

　　對於賣房者來説，事先一定要充分溝通，如果房産證上的權利人有一個或多個不同意賣房，或者不同意以目前的價格賣房的話，作為房東的一員千萬不能擅作主張收取定金甚至簽約。否則有可能落入被購房者及其它房東兩次起訴的境地。最好的辦法是多個房東將賣房的事宜以書面的形式委託給一個人來處理。

　　而對於購房者來説，針對多個房東的情況在支付定金和簽訂買賣合同時都要要求房産證上涉及的人員全部到場簽字，避免在交易後期出現有人反悔的麻煩。

　　産權問題就像是戰場上的子母雷，當你注意到一個地雷並成功拆除，沒想到它周邊還有一些子地雷不知何時爆發一展殺傷力。

　　“挂雷”

　　一套房存在多人戶口

　　林威最近一直為自己半年前買下的一套閔行古美板塊一房一廳的老公房煩惱。

　　當初林威買下這套公房取得産權證之後，按約支付了全部房款。一個月後，林威想要遷入戶口才發現自己所購買的房屋中居然有其他人的戶口，質問售房人才得知是售房人購買此房屋時上家所留下的戶口，售房人也表示自己無能為力聯絡不到自己的上家。林威找到房産所在地的派出所，派出所表示該戶口沒有遷入地不能辦理遷出。

　　於是，對戶口無能為力的林威只能再次把房子轉手，便以明顯低於市場價的13000元/平米單價在一些仲介掛牌，立刻引起很多購房者的興趣。

　　然而，一家知名仲介的門店經理在後來得知該房源的戶口情況後便拒絕了林威的出售請求。

　　在二手房交易過程中戶籍遷移一直都是難以解決的問題，由於戶籍管理屬於公安部門進行的行政管理，法院無權干涉也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標的的案件，因此這個問題目前而言可以説解決乏術。

　　作為購房者，買房當然希望能夠買套放心的房子，特別是自己的房子放著別人的戶口，這個事情多少會讓人彆扭。所以，在買房之前，特別是付完定金簽署買賣合同之前，與房東見面溝通一下戶口問題是非常需要的。

　　戶口問題説大不大，但如果你買房的一個重要目的就是遷戶口，那麼不注意這個問題，它就像吊在樹上的挂雷——一碰就炸！

責編：韓文燕