四、資源稀缺性強化與房地産市場調控

　　隨著我國經濟的成長、社會與體制的轉型，房地産領域的重要性、複雜性和敏感性被前所未有地凸顯出來。由於城市中心區和周邊土地稀缺、城鎮化推進及其它因素的綜合作用，一些城市業已出現房地産泡沫，對房地産市場健康發展産生了較為嚴重的影響。

　　有一種觀點認為，中國的房地産價格不斷上升是因為地方政府對土地實行了壟斷地方土地壟斷抬高地價，進而抬高房價。我認為這種觀點其實是不成立的。在該觀點看來，治本之策必須是打破地方政府對於土地的壟斷，實行充分競爭，地價便不會再往上抬高，房價也會隨之而降。這一看法看似有道理，實際上卻是一個偽命題。設想一下，如果不是地方政府擁有土地所有權，不是政府代表國家所有的終極所有權來實施對土地批租的管理，而是由土地私有化或所有權多元化所形成的非政府主體管理，其結果也一定是壟斷性的這方面最典型的壟斷案例是日本成田機場：經過半個多世紀，幾個釘子戶造成第二條跑道仍然建不起來，那裏的地價高不高？已高得無法想象，政府用了五六十年時間仍然沒有辦法把這塊地買下來。。在城鎮化過程中的中心區土地資源稀缺性程度日趨強化這一情況下，商業性的房地産開發項目，在政府開發商消費者三者利益博弈之中，壓低地價，並不能帶來房價的合理回歸，無非是擴大了開發商的暴利空間而已。實際上，這裡真正的問題是：面對自然壟斷，如何在合理規劃之下，引導需求，實施供需動態平衡的制度安排，形成適應各社會階層的有效供給。如果沒有有效的制度建設，僅靠在政策層面調來調去，就只能越來越偏重“限購”等行政手段，至多治標而不可能治本，難以真正解決問題。為此，需要有一個通盤的考慮，積極建立一個“雙軌統籌”的制度框架，即：在一個合理的通盤規劃之下，讓由政府負責的保障房這一“保障軌”與由市場調節的商品房、産權房這一“市場軌”，得到合理、有效的並行與銜接，從而優化土地資源配置，實現所有居民“住有所居”和社會和諧。

　　在這個制度框架內，最高端的層面應該是由政府統籌管理，設計一個總體的全部國土開發的“頂層計劃”。具體到某一地方政府，在轄區的通盤規劃裏，要把所有的相關事情處理好，包括住宅怎麼建，從棚戶區改造、廉租房到公租房，再到一般商品住宅乃至到高端住宅，這是由市場主體怎樣試錯也試不出來的，必須由政府&&做好這種頂層的規劃。在下一層面，在保障軌上，政府首先要管托底。這個“底”首先從廉租房托起，進而托到適應收入夾心層、年輕白領需要的公租房(平價長租房)。如果能滿足居民收入低端和收入夾心層“住有所居”的保障性需求了，那麼政府在市場軌上就不用緊盯著房價問題，就不必使用那麼多的手段去對付房價這麼一個指標。政府還應引導民間資本和社會資金進入建設領域，同時也包括使在政策上引導民間資金參加建設低端的保障房。對於在市場軌上運轉的商品住宅、産權房，政府主要是在管規劃之下管規則，讓相關主體公平競爭，讓有經濟實力的人通過運用消費者主權由自己做出選擇。

　　另外，在這一制度框架中，還有一重要內容在不動産保有環節形成財産稅制度的調節和制約，即：除在交易環節徵稅之外，還要在保有環節徵收房地産稅，而這恰恰是我國現有制度的一項缺失。上海和重慶的房産稅改革試點值得肯定，具有制度創新意義。房産稅改革，對以下四個突出問題將産生不可忽視的正面效應：一是緩解中國稅制中直接稅比重過低、間接稅比重過高使大眾“稅收痛苦”程度較高的問題；二是改變地方稅體系不成型，省以下財政體制未進入真正分稅制狀態並使“土地財政”走偏的局面；三是使房地産調控新政體現治本的高水準；四是以不動産稅制度建設來抑制收入差距和財産差距擴大。在大方向明確之下，房産稅改革應注重試點突破與漸進推動。在改革的推動過程中，管理部門應該更開明，及時向社會披露一些信息，並盡可能就政府關於未來改革的一些基本考慮予以必要的信息披露，給社會公眾吃定心丸(即明示此稅在中國將側重於調節高端，嚴格貫徹支付能力原則，只讓住豪宅、有多套産權房的“先富起來”的階層，適當地多對公共財政收入作貢獻)。同時，理性地回應反對意見，尊重不同角度的訴求，承認所有的訴求都有他們充分表達的必要性，按照“共和”的精神使博弈過程理性化，從而最終尋求到一個盡可能優化的方案。

　　近年的房地産調控新政在運行一段時間以後取得了成效，也出現一些尚有爭議的問題。為提高調控的效果，我認為應該注意三個問題。第一，從調控運行來看，要防止單純求快的傾向。某些城市主要是一線大城市的確出現了房地産泡沫，但擠泡沫需要用柔性的手段。現在我國社會處於矛盾凸顯期，一味圖痛快，搞那種力度大、速度快的操作，可能會導致一系列不好的結果，甚至可能帶來宏觀經濟風險(包括經濟問題政治化的風險)。單純求快不可行，非理性目標的求快更不可行。有一些非理性目標只是為了迎合社會心態。例如，不少人希望房價回調50%，這樣他們就能買得起房子了。這種願望似乎還得到了某些管理部門的回應。我認為，我國商品房房價總體上回調50%，是國民經濟無法承受的。對很多人，特別是年輕白領、收入“夾心層”來説，他們現階段的收入水平其實是無法買得起城市中心地段住房的，更現實的選擇是公租房。在非理性目標下求快，問題會變得更嚴重：在上一輪“泡沫化”的副作用困擾我們之後，還可能疊加性的出現一輪新的“經濟問題政治化”的副作用。

　　第二，在進一步做好房地産調控的過程中，需注重引入區別對待的方式，看清大的趨勢與方向。在調控中，對不同城市、不同地段、不同情況要區別對待。有了理性的區別對待，才能擠去真正的泡沫。如果擠的不是真泡沫，那就可能造成新的扭曲。據我的觀察，中國700個左右城市房價的“梯度推移”還在進行中，中國三線城市中，有房地産泡沫的很少，我們不能認為，三四線城市房價上升便是泡沫。我們應該理性分析，其中有多少是合理的與不合理的、自然的或炒作的成分。不能簡單化地認為價格高就是泡沫程度高。即使在同一城市，不同地段的均價也通常會大相徑庭，表現懸殊。如果調控新政不做這種區別，那力氣就會使錯地方。隨著工業化、城鎮化加速，房地産熱總體上必會梯度推移。如果説，在前一輪房地産建設中，一些大城市出現了房地産泡沫，那麼，在梯度推移的過程中，我們就要找到更好的辦法防止二、三線城市出現新一輪的泡沫。如果説，行政限購等方法是不得已而為之，那麼從長遠看，我們當然需要注重經濟手段的運用並強化對相關制度的創新與建設。

　　第三，需要謹慎對待集資建房。現在有人主張鼓勵集資建房，本意可能是好的。然而，一旦放開，有實權的部門、有資源的部門馬上會鑽空子。前幾年我就聽説，“天高皇帝遠”的地方，已有住房的公職人員很積極地參與所謂集資建房：政府規定只要他們所在的部門能通過正規的程序拿到地皮，他們就可以集資建房。誰可以拿到地皮？當然是實權部門。參加者雖然在形式上要出一點錢，但實際上與住房的市場價相比，那是微不足道的。房子建好了以後，按照行政級別進行分檔分配。這樣集資建房，這樣分房，與房地産調控新政的內在精神是完全違背的；更有甚者，還可能把中國的不動産分配以及相關的收入分配搞得更加烏煙瘴氣。集資建房的初衷是好的，實際卻弄出這樣一些令人哭笑不得的狀況，是很值得警惕的。(國家行政學院學報)