最新消息説，國土資源部正打算推“農地入市”打壓房價，其正在醞釀2010年新的土地調控政策，之前試點的農村集體建設土地入市將繼續推廣。這種模式的核心，就是將來自宅基地置換後騰空出來的土地，用作工業用地和商業用地；原有農村土地流轉後，吸引社會資本投資現代農業，大大提高土地經營效益。

    坊間多關心此舉是否能夠真正起到打壓房價的作用，但我同時關注的是，它到底能否真正實現農民土地和住宅權利從産權意義上的回歸。眾所週知，1998年以後，城市居民的房屋私有産權受到了相對嚴格的保護，其財産性收入也因此得到大幅度提升並且因為城市化進程得以不斷鞏固和增長。但是，農民住宅和土地的産權化進程仍然沒有突破，在“被集體”的過程中，農民的財産權和財産性收入都得不到很好的保障和實現。

    農村集體土地與城市國有土地“同地，同價，同權”，是否能夠成為改變這一不平等、不合理狀態的契機呢？筆者對此不太樂觀。要在農地入市過程中確實保護農民利益，讓其名正言順分享土地城市化帶來的巨大收益，必須在以下幾個方面有所突破：

    一是農民個人對住宅、宅基地擁有更完整的支配權，這個權利包括對城鄉居民平等開放的自由買賣權利，也包括向銀行抵押貸款、按揭等權利。如果沒有這項權利，農民的宅基地和住房只能以集體的名義“打包”賣給地方政府和開發商，那麼將形成徹底的由地方政府和開發商共同主導的買方市場，農民的住宅和宅基地價值被低估，幾乎將是一個鐵板釘釘的事實。

    二是應該恢復農民和地方政府、開發商一對一談判的權利，而不是在“被集體”的情況下由村組織代農民行使權利。因為眾所週知，現在的村一級組織名為農民自治組織，但事實上行政成分遠高於自組織成分，在這種情況下，村組織成員或迫於上級壓力或出於個人私利，低價出賣村集體土地的概率大大增加，並且該行為很難以腐敗論處。

    在這種情況下，即使按現行法律必須以村集體的形式共同出讓土地，也宜重新組建有別於村委會的村級、組級經濟組織，以更為民主的方式進行集體決策。這樣的集體經濟組織應該突破村一級的行政區劃，實現更自由的經濟組合。

    如果農民還是處在“被集體”的狀態下，即使允許農民的住房和宅基地與城市國有土地“同地，同權，同價”入市，也很難保證農民的利益得到圓滿實現。就像當下許多小産權房的開發，開發商和地方政府甚至村一級組織賺得盆滿缽滿，但農民個人卻未必得利一樣。

    三是應該允許村民、村集體經濟組織以多種方式自發成立房地産開發公司，包括以整理出來的土地入股、以土地向銀行抵押貸款等形式籌集房地産開發資金。

    四是地方政府必須完全退出農地徵用市場。對於非公益性的用地，政府必須全身而退，不應介入，否則，農地入市有可能形成新一輪的政府圈地潮。政府以低價徵得農地，然後納入政府土地儲備中心，以蛇吞象的氣勢大肆圈地，然後又以擠牙膏的辦法向市場供應土地。如此這般，那麼房地産土地壟斷供應的局面沒有改變，高地價決定高房價的模式也不會改變，農民的利益也得不到保證。這方面，筆者並不表示樂觀。對此，各地方政府準備大口吞地的氣勢值得警惕。比如北京市政府正在考慮由北京市土地儲備中心全面壟斷土地的一級開發。

    五是必須嚴厲控制和打擊開發商的囤地行為。如果不嚴厲打擊開發商的囤地行為，在買方市場下，土地增值收益仍然有可能被開發商所壟斷，甚至不排除地方政府借開發商之手壟斷土地。只要地方政府和開發商的利益有高度的重合性，二者互相“勾兌”的可能性就非常大，政府對開發商囤地行為的打擊也會呈現鞭子高高舉起輕輕落下的局面。

責編：王華